位于福建厦门湖里区禾山街道云顶北路2000号的湖里新质智造产业园是厦门岛内首宗“工业上楼”项目。厦门市湖里区国有资产投资集团有限公司为该产业园的开发主体，以“工改工”模式推进项目再开发。

“本项目不仅可以提高亩均产值和税收，有效提升土地利用率和产业承载力，还可以在垂直空间形成‘楼上楼下创新创业综合体’，集成上下游产业链，进一步发挥产业就近协同效应。”湖里国投集团投资事业部经理黄长介绍。

厦门市辖区面积仅占福建省土地面积的1.4%。作为厦门市的中心城区，湖里区在成立之初就确立了工业兴区、实业强区的发展方向，在较短时间内实现了较高的工业化和城市化。然而，在跨岛发展、岛内产业外移的大趋势下，湖里老工业区工业空心化、产业发展层次偏低、土地产出效益不高等问题日益凸显。迫切需要加快老工业区低效工业用地盘活的步伐，推动产业深度转型升级。

在湖里区委副书记陈锡彬看来，低效工业用地再开发既能激发和释放产业发展新空间新动能，也可优化城市布局、提升城市形象，将进一步释放土地潜力。

为破解产业承载力不足与工业用地低效闲置的矛盾，近年来湖里区探索构建“一个窗口、一条龙”再开发服务机制，邀请第三方对湖里老工业区内100宗工业用地进行归档。

作为湖里老工业区最大的“业主”，联发集团有限公司见证了湖里工业的一次次变革。该公司总经理张文木表示：“低效用地再开发是城市往‘两高两化’（高素质、高颜值、现代化、国际化）、新质生产力方向转化需要面临的过程。我们希望能够在这个节点上发挥优势，积极做好招商引资工作，把低效用地再开发落实得更好。”

“对于湖里老工业区未来发展什么样的产业，我们也作了深入研究论证。”湖里区委常委、湖里区常务副区长戴乐生表示，湖里老工业区有区位优势和人才优势，可通过整合企业资源，重点打造技术密集型、适合“工业上楼”的制造业，这也和湖里区大力推动“总部+研发+委外制造”的发展模式相契合。“目前，我们已经先行推动了一批再开发项目进行试点。有些项目已经取得实质性进展。”戴乐生说。

位于湖里老工业区的厦门民兴工业有限公司工业用地成为首宗由政府协议收储的低效工业用地，出让给急需新厂房的同致电子科技（厦门）有限公司。同致电子总经理曾建源表示，随着AI技术迅猛发展，研发对测试效率的要求更高了。研发基地在湖里，生产基地在翔安，从研发制造上来说，效益大打折扣。现在将研发和生产都落在湖里区，可以加速产品开发，降低成本。

当前，在产业跨岛发展的大趋势下，湖里的“工业回归”是借助制造业和服务业融合发展的新趋势，注重加强与周边、岛外产业功能区协同联动和错位发展。陈锡彬表示：“我们希望通过盘活低效工业用地，利用中心城区的优质公共配套服务和良好的区位优势，带动先进制造业、生产性服务业回归和高品质人群再聚集，重现湖里老工业区的辉煌。”

在低效工业用地再开发过程中，湖里区给了企业更多的自主选择权。“我们为企业提供了丰富多样的再开发组合模式。”湖里区低效工业用地再开发工作领导小组办公室常驻副主任孙琦说。

在良好的营商环境中，继续扎根湖里老工业区是不少企业的愿望。湖里区湖里街道办事处主任彭芳兰说，大概有三分之一的用地将在10年内到期。对这些企业而言，何去何从是它们要面对的一个问题。

厦门台松精密电子有限公司的厂房将于2029年到期，要不要继续投入，是企业一度犹豫的问题。当湖里区启动低效工业用地再开发项目调研后，台松精密立即表达了有关意愿。工业用地的年限再延期给企业吃下了“定心丸”。9月，在湖里创新园103地块上，荣佳—百信AI智慧科技产业园项目开工建设。这是湖里区推进低效工业用地再开发的首批重点项目之一，由该地块原业主荣佳实业有限公司和厦门新引进的百信信息技术有限公司共同建设。

陈锡彬表示，通过低效工业用地再开发，湖里区将形成功能完备的现代化产业园区，实现生产、生活、生态“三生融合”，吸引更多的优质企业投资和开发，进一步增加城市吸引力和竞争力。