前世今生

张园足够新，去年年底才完成首期改造并开放西区；它也足够老，有140多年历史，就像一面镜子映照着城市变迁。它在上海的经济社会发展史上足够重要，是上海现存规模最大、保存最完整、建筑风格最丰富的石库门建筑群，也是上海首个成片里弄住宅类历史文保建筑群的城市更新项目，具有举足轻重的历史风貌价值和文化地位。

不少老上海人说，没来过张园就像没来过上海，不了解张园也难以读懂这座城市。

翻开张园的前世，“海上第一名园”的风采扑面而来。1882年，无锡商人张叔和从英国商人格龙手里买下只有20多亩的园林，并将其改名为“张氏味莼园”，即“张园”。接手后，他又先后购入农田辟为园区，将张园面积扩张为最大时的61.52亩，成为当时上海私家园林之最。同时，在建造风格上也一改江南园林的小巧风格，转而仿照西方风格，以洋楼草坪、鲜花绿树为要素，盖起了一座西洋园林。

张园造得再好，倘若只是一座私家花园，也绝不会达到“第一名园”的高度，是张叔和起到了关键作用。作为一介儒商，他曾写下这样的文字：“主人因西商公家花园不许华人涉足，华人争之不已，始为另筑一园于白大桥下，以专供华人之游憩。”这段表述不仅彰显了张叔和强烈的民族自尊心，也体现了晚清半封建半殖民时代上海华人的尴尬处境。好在，张叔和坚定地成为那个“破冰”的人，他将斥巨资改造的张园免费对国人开放。从此，张园成为上海市民最大的公共活动场所，开启了“第一名园”之路，上海滩许多的“第一次”在此孕育。

很难想象，百年前，张园点亮了上海的第一盏电灯，放映了第一场电影，盖起了第一个室外照相馆，举行了第一次自行车比赛，甚至第一个带头玩起了现代游乐园里的“激流勇进”和“过山车”……

除此之外，张园还是上海“文明结婚”的发源地，是霍元甲勇斗大力士的比武台，是孙中山来沪演讲的大讲堂。张园既是花园也是游乐场，既是茶馆也是饭店，既是书院也是剧院，既是会堂也是展览馆，在政治经济文化等各个领域，凡属沪上之繁华，皆以张园为中心。

百年沉浮

可惜的是，后来由于众多新式娱乐场所兴起，张园的吸引力逐渐式微，1919年张叔和去世后，张园被拍卖易主，随后成为地产商眼中的“香饽饽”，张园内原有的建筑设施也被拆除，并逐步进入“地产开发”的新阶段。直至1940年，张园区域陆续建成了28条石库门弄堂供百姓居住，从建筑风格上看几乎囊括了上海里弄建筑的所有类型，吸收了古典主义、折中主义、装饰主义等当时流行的建筑文化。从此，里弄住宅代替公共乐园出现在历史长河中。

从张叔和转手到中华人民共和国成立，再到此后的很长时间里，张园作为住宅的居住密度与日俱增，市井百姓的涌入让这里也成了大杂院，天井阳台处处搭满违建，逼仄拥挤的居住环境成了它的新标签。

“螺蛳壳里做道场”，在狭窄简陋的空间里想办法生存，是当时张园百姓的生活基调。你能看到一个10平方米的房间不仅能挤下一家三口，甚至还能搭建出用梯子上下的阁楼；一座原本是为一户人家居住而设计建造的石库门住宅，竟然能住进“72家房客”……

尴尬紧张的居住条件成为张园居民难以抹去的苦涩，而“海上第一名园”的风光也被封存在久远的城市记忆中。

伴随着改革开放，上海进入城市建设时期。这期间，随着南京西路商圈的不断发展，张园默默地藏在一众繁华商业体中，虽然静安区多次对张园房屋进行修缮，并加装生活设施，但由于历史遗留下的住户量大，改造空间有限，加之建筑机能老化，居民的居住条件和生活条件并未从根本上得到改善。

一位曾在张园住了30多年的老住户这样回忆他们的居住环境：30多平方米的房间里生活着一家6口人，拥挤到吃饭都只能轮流上桌；一个石库门住宅门洞里，竟能挤进12户人家，大家共用这栋楼内唯一的厕所和厨房，不方便的程度可想而知。关键是门内是马桶，门外就是厨房，但凡做饭时碰到有人急着上厕所，那种窘迫真是不堪回首。

“做梦都盼着旧改。”这是张园百姓的心声。

涅槃重生

2018年，张园的居民们终于等到了。旧改的实施让他们如愿以偿告别几十年的“蜗居”生活，不少居民搬迁到征收提供的新房里，有的居民则用补偿款加积蓄购置了大房子，生活条件发生了翻天覆地的变化。

“直到静安区2018年启动征收前，这里仍然居住了1125户居民，其中，有576户居民还在使用手拎马桶。对此，政府决定对张园实施‘征而不拆、人走房留’的保护性征收政策，这在上海乃至全国都没有先例。”上海静安区委书记于勇谈及征收工作时说，静安区就是要坚持保护为先、文化为魂、以人为本，最大限度对张园历史建筑群进行保护，同时打造更多高品质的公共空间，努力让市民在这里感受到上海的高质量发展、高品质生活、高效能治理的文明城市建设成果。

“对历史建筑最好的保护，是科学合理地活化利用。”在于勇看来，张园居民改善了居住条件，张园也走出了一条城市更新与历史文化保护相结合的新路。

张园的涅槃重生，一为保护，二为更新。

作为上海实施保护性征收改造的首个城市更新项目，为了留住原汁原味的张园，自2015年起，张园的开发主体单位静安置业集团就为张园内170幢历史建筑建立了“一幢一档”的完整资料库。工作人员挨家挨户跟居民聊天沟通，记录下每幢房子的历史、构件，哪怕是一套窗钩、一个门把手，都会进入档案造册，从建筑概况、房屋信息、基础资料，到历史图纸、现状图纸、物业情况，每一幢房屋的资料都会被悉心收集备案，整理工作细致到一间房屋的档案就超过400页。

等到2018年张园征收项目正式启动时，其园内42栋170幢2053个房间的查勘、测绘、记录、对比、整理、拍摄工作均已完成，静安区大量细致的前期工作，最终让张园顺利地成为上海首个实现“一幢一档”的成片风貌区。而张园“一幢一档”的高标准建档，在全国范围内也当属首例。

张园腾空后，静安区开启了保护性改造，以“成熟一块、启动一块”为原则，分区推进。张园面向全球顶级建筑师征集保护和活化利用方案，最终遴选出4家国际知名设计公司，汇集各家所长，形成了张园地区保护性综合开发规划方案，同时，以“一幢一策一方案”的标准，对每幢历史建筑按照其历史、艺术、科学、社会价值进行评估，并确定重点保护部位、保护要求与改造策略。

一砖一瓦一门窗，在修缮团队的手中修旧如旧、重焕光彩，沉浮百年的张园，此刻终于迎来新生。

时尚风采

去年12月1日，张园西区率先正式对外开放。昔日老旧杂乱的石库门里弄，如今已成为国际大牌的创意门店，曾经的“海上第一名园”已被重塑为兼具潮流先锋与人文关怀的“第一城市公共空间”，更是顶级品牌的消费体验地。

路易威登、迪奥、江诗丹顿等奢侈品牌在张园海派石库门中所呈现的零售业态，借助独栋开阔的建筑特征，拉近了高端品牌与消费者间的距离。西方品牌嫁接东方建筑，让海派文化的开放包容充盈在张园的每一个角落。

张园的阿姨爷叔们纷纷回到娘家故土打卡留念，看着从前的旧里重获生机，狭小的空间变得舒展，激动地拉着记者们不停介绍。各路潮人慕名而来，在这古老绵长的氛围中打卡拍照、探店游玩，感受着属于老上海的摩登。

张园是上海近代石库门文化的象征。怀念老张园，让我们看清繁华背后的文化脉络；重返新张园，让我们继续守护传承拥有百年积淀的文化瑰宝。张园，在被赋予文化内涵与时尚韵味之后，展现出了前所未有的风采。

回到文章开始的命题，通过张园，我们发现“魔都”的新“魔性”，是传统与新潮的碰撞，是怀旧与流行的结合，是城市发展中的坚守与创新。有过巅峰、经过低谷，时光印记、人间百态、社会变迁都藏在张园的故事里。