首批基础设施公募REITs（公开募集基础设施证券投资基金）上市已满两周年。两年来，REITs由试点迈向常态化发行新阶段，基础制度日臻完善、资产类型持续丰富、发行规模不断攀升，初步探索出一条既遵循成熟市场规律，又适应中国国情的REITs发展之路。

近段时间，部分REITs产品价格波动有所加大，交投活跃度有所降低。专家表示，未来还需进一步优化REITs基础制度、拓宽投资者群体，以充分发挥REITs在盘活存量资产、促进投融资良性循环、支持实体经济等方面的重要作用。

有效盘活存量资产

作为投融资机制的一项重大创新，自2021年6月21日首批9只基础设施公募REITs上市以来，我国REITs市场快速发展，呈现量质齐升的发展态势。截至今年6月30日，已上市REITs增至27只，募集资金近千亿元，重点用于支持科技创新、绿色低碳和民生发展等基础设施补短板领域。

“REITs市场呈现初期募资热情较高，底层资产类型多元化、资产优良，分红稳定等特征，市场总体发展趋势向好。”招商基金研究部首席经济学家李湛表示，27只REITs产品上市，一级市场发售顺利，网下平均认购倍数超56倍，网上平均认购倍数约16倍。同时，产品整体分红较为稳定，目前27只REITs中，有14只进行了一次及以上分红，7只实现了3次及以上分红。

备受市场关注的REITs扩募，近期也取得重要进展。6月16日，首批4只公募REITs扩募项目成功落地，扩募募集金额总计超50亿元，REITs市场进入“首发+扩募”双轮驱动发展格局。

从REITs底层资产来看，资产类型在不断丰富。今年3月29日，中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT上市，标志着我国REITs市场迎来全国首批新能源REITs。3月24日，证监会发布通知，明确将消费基础设施资产纳入REITs试点范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，为REITs市场注入全新资产类型。

“我国REITs底层资产已从最初的产业园、高速公路、仓储物流扩展至保障性租赁住房、清洁能源、消费基础设施等，类型日趋多元，资产质量渐优，形成了一定规模和示范效应，在盘活存量资产、扩大有效投资和降低企业杠杆率等方面发挥着积极作用。”李湛表示。

“REITs对于我国存量基础设施资产的盘活、丰富投资者资产配置选择等都具有重要意义。”中信证券首席经济学家明明表示，在政策支持下，中长期来说，REITs市场在新发和扩募的双轮驱动下将继续扩容增类。

价格波动有所加大

底层资产良好、收益相对稳定，REITs问世后受到市场热捧。不过，近段时间以来，REITs市场交投有所降温，部分产品价格出现明显波动。

截至6月30日，已上市的27只REITs产品中，超半数年内跌幅逾10%，部分产品跌幅逾20%。从中证REITs指数表现也可见一斑，截至6月28日，中证REITs指数收盘为842.93点，开年至今指数下跌20%。

对此，天风证券研究所副所长、固定收益首席分析师孙彬彬认为，此前各REITs基本处于较高溢价水平，市场持续下行，是定价逐步理性化的结果。此外，投资者结构单一，机构投资者占绝对主力且还有进一步提升的趋势，行为偏好一致性较强，也是REITs下跌的原因。

“近期REITs市场受挫，主要因为部分REITs经营业绩未达预期。”李湛分析，今年一季度REITs同比收入多数陷入负增长，其中园区基础设施项目收入同比下滑明显，主要由于大租户退租、后续招商招租仍需时间，出租率和收入明显弱于市场预期。同时，当前REITs市场总规模较小，少数投资者的交易行为就可拉动整个市场，容易急涨急跌。此外，上半年REITs市场流动性出现衰退，日均换手率相较于去年同期降低五分之一，市场流动性减弱下，少量抛盘即可给市场造成较大抛压。

华泰证券固定收益研究团队表示，公募REITs在我国是新兴投资产品，在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，市场缺乏新资金流入，持续下跌引发部分机构触发清仓线。

华泰证券固定收益研究团队认为，原始权益人增持、基金管理人主动管理、积极披露运营情况等均能在一定程度上稳定市场信心，未来可重点关注REITs产品价值凸显后自我修正、宏观经济基本面预期改善带来的情绪提振。

政策优化仍有空间

业内人士认为，长期来看，REITs政策支持预期明朗，市场空间广阔，未来发展前景可期。

制度供给仍在不断加码。证监会主席易会满此前在第十四届陆家嘴论坛上表示，加大股债融资并购重组、REITs等产品创新和制度供给。业内预计，REITs市场将继续朝着多层次方向发展。

多地相继出台利好政策，加快推进REITs发展。5月30日，上海市发展改革委提出要支持符合条件的民间投资项目在保障性租赁住房、产业园区、消费基础设施等领域加快发行REITs产品，鼓励民间资本参与REITs产品战略配售。重庆市近期也提出支持民间投资项目参与基础设施领域REITs试点等。

也要注意的是，当前我国REITs尚处于发展初级阶段，要走好中国特色REITs市场发展之路，还需在多方面下功夫。

中金公司研究部不动产与空间服务行业研究员孙元祺建议：一是进一步明晰REITs价值定位，继续拓宽其应用场景；二是加快多层次REITs市场探索建设，其中Pre-REITs的建设推广对于整体REITs市场发展可以发挥乘数效应；三是二级市场的生态建设可更趋完善。

李湛认为，应拓宽REITs底层资产内容，在服务新老基建领域发展需求的同时，也可兼顾一部分当下估值较低资产的盘活。同时，完善二级市场的交易生态建设，推动包括指数、ETF在内的产品发展等。此外应持续推进制度优化，可考虑针对REITs的专门立法、进一步明确税收优惠政策等，激发投资者积极性。