2月20日，证监会宣布于近日启动不动产私募投资基金试点工作；同日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。不动产私募投资基金试点工作按下启动键。

业内人士普遍认为，不动产私募投资基金试点，既是支持房地产市场转型发展的一次探索，也是丰富私募基金产品的一项创新，将进一步发挥私募基金专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，支持不动产市场平稳健康发展。

可投三大类不动产

“此次试点，是证监会落实党中央和国务院有关‘促进房地产业良性循环和健康发展’决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。”证监会有关负责人表示。

去年11月28日，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展。其中，积极发挥私募股权投资基金作用，正是5项措施之一。

不到3个月时间，不动产私募投资基金试点即启动。证监会有关负责人介绍，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

具体而言，在投资范围方面，明确包括特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目等。“此前的基础设施REITs等，主要集中在成熟稳定的不动产资产，而不动产私募投资基金投向涵盖了全生命周期各阶段资产，投资者能够更便利参与早期的不动产项目投资，完善了资本市场服务全生命周期不动产项目的能力。”深创投不动产基金管理（深圳）有限公司董事长蒋玉才表示。

在管理人方面，设置了较高门槛，明确参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近3年未发生重大违法违规行为等。

在投资者方面，规定投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。

“总的来看，此次试点启动非常及时，工作安排亮点颇丰，优化了投资方式，精确设定投资范围，强调以机构投资者为主，提升基金运作的灵活度，规则明晰、放管结合。”嘉兴鼎信智赢股权投资管理有限公司董事总经理马林表示。

提升产品投资灵活度

考虑到不动产私募投资基金规模较大、期限较长且基金底层投资项目通常需要较大额度资金补充等特点，此次试点适度放宽股债比及扩募限制。

根据规定，符合试点要求的不动产私募投资基金可适度放宽股债比限制，并可以通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式扩充投资资金来源。此外，在投资期内履行相应程序的不动产私募投资基金，可在备案完成后开放认、申购（认缴）。

中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为，在股债比限制方面进行差异化安排，可以更好适应不动产私募投资基金的投资策略，提升试点产品投资灵活度，有利于鼓励私募基金大规模、规范化地参与投资，将大幅优化我国不动产资产定价体系，有效缓解部分企业融资困境，降低企业成本。

从市场反应来看，机构投资者参与态度较为踊跃。“公司将进行积极研究，争取进入试点，助力发挥私募股权基金作用，探索新的发展模式。”马林表示，同时也期待后续随着商业REITs等的放开，不动产私募投资基金退出渠道能够更加明确，并能在基金托管、税收优惠等方面提供更多便利，为房地产健康发展提供更多助力。

“此次不动产投资基金试点投资范围仍坚持‘房住不炒’、支持实体经济的原则，租赁住房、保障性住房、符合条件的其他居住用房、商业经营用房等项目均符合这一原则，不动产投资基金大有可为。”蒋玉才表示。

盘活优质存量资产

实际上，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。数据显示，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元。

业内人士认为，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”，可以进一步发挥私募基金多元化资产配置优势，满足不动产领域合理融资需求，促进行业良性循环和健康发展。

房地产行业将迎来利好。陈聪认为，试点的落地实施，将进一步填补房企股权融资的不足，积极化解房企资金困境，有望为行业提供新的增量资金来源，盘活优质存量资产，对具备资产运营管理能力、手握优质存量资产的房企发展带来实质性帮助。

对于不动产私募基金行业来说，试点的推出也有积极意义。蒋玉才认为，此次试点，为私募基金参与不动产投资建立了明确的规范，并且通过甄选头部私募基金管理人开展试点，发挥示范效应，有助于吸引更多私募投资机构积累投资规模和退出经验，早日达到对管理人的试点要求，促进不动产私募基金蓬勃规范发展。