日本是世界上老龄化最为严重的国家之一，养老问题成为日本政府的重要课题。据统计，日本65岁以上的老人占人口比率已经达23.1%，居世界首位。到2055年，这个比率将高达40%。由于日本经济长期萧条，老年人生活水平逐年下降，养老问题日趋突出。同时，日本政府的财政赤字高筑，社保经费已经到了入不敷出的地步。

日本人的持房比率较高，拥有一套住房是日本人一生的梦想。据日本政府调查，日本老人拥有住宅的比率高达89%，拥有两套住宅的比率超过30%，还有相当一部分老人拥有土地和山林。日本的地方政府最先发现老人可以将房地产作为养老生计的途径。1981年，东京都武藏野市政府率先引进“倒按揭”的以房养老模式，之后不久，日本中央政府研究推出“长期生活支援资金贷款”政策，鼓励各地政府根据本地区情况推广以房养老的办法。30多年来，日本各地实施出台了多种形式的以房养老模式，以满足不同老人的需求。

日本的以房养老模式大体可以分为“政府主导型”和“民间参与型”。政府主导的以房养老条件比较宽松。一种办法是直接融资方式。提出申请的老人（一般要求65岁以上）可以将房产或地产作为抵押，然后从政府机构获得养老金。养老金可以逐月领取，也可以按季度领取，但养老金领取总额不能超过抵押房地产时价的80%，申请者还需要指定担保人。申请者故去后，由担保人变卖抵押的房地产后，一次性归还养老金。另一种办法是间接融资方式。政府接受申请者的申请并予以审查，然后政府作为中介介绍给金融机构，再办理房地产抵押和领取养老金的手续。一般来讲，由于政府出面介绍并提供审查担保，申请者信誉较高，办理以房养老的成功率也就较高。

民间参与的方式是由民间金融机构直接经营以房养老的抵押和融资，但条件比较严格。申请者必须在65岁以上，并拥有完全独立的房地产产权，不能与子女同住，担保人必须是法定继承人，而且房地产用于抵押时必须经过所有法定继承人的同意，甚至还要求必须是独门独院的建筑，不能是公寓式住房。申请者所获养老金的总额不能超过抵押房地产时价的70%甚至还低，而且还要交还一定的利息。申请者故去后，担保人必须在3个月内一次性偿还养老金的本金和利息。

近几年，日本的房地产商也瞄准以房养老的市场。因为许多老人居住的房屋破旧，自己无财力重建，房地产商就向老人支付重建资金，老人则将房产委托给房地产商，待老人故去后，房地产商变卖房产后收回支付的重建资金和利息。

事实上，日本以房养老的做法虽然起步较早，但普及率并不高，成效平平。首先是日本经济长期低迷，房地产价格持续下滑，抵押风险较高，金融机构望而却步。其次是日本老人仍有将房地产作为遗产转给子女的传统思想，不愿意放弃手中的资产。再是近些年金融机构饱受金融风暴冲击，资金运作面临巨大风险，限制了金融机构涉足以房养老市场的积极性。因此，如何保持以房养老市场的稳定，减少风险，是日本今后需要解决的问题。