社区商业到底是多大的市场？

  “社区商业将占到全社会消费品零售总额的一半，这是一个很大的市场。”中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路表示。伴随着我国社区商业的蓬勃发展，今年7月8日，中国社区商业工作委员会在北京成立。

  “社区商业直接面向百姓，既是商业行为，也应该作为民生工程，社区商业的首要目的是保障居民基本生活需求。”中国商业经济学会副会长、人民大学商学院教授黄国雄认为，社会应该关注大楼背后的商业网点布局，在社区构建宜居的生活环境。

前期规划是发展关键

  发展社区商业必须注重前期商业规划，在充分了解当地条件和市场环境、准确定位目标客户和商业规模、确定开发模式和节奏的基础上进行建设

  不同于城市其他商业形态，“社区商业最大的特点是面向社区居民的日常消费，针对性更强，在地理位置上更靠近住宅区。”黄国雄将我国的社区商业划分为具体的四类：新型住宅区商业、传统住宅区街道商业、大院商业和旅游社区商业。

  他认为，我国社区商业发展仍处于相对滞后状态，特别是传统住宅区街道商业和大院商业，由于这类社区形成较早，不仅硬件条件难以改造，而且以底商为主的社区商业形态也难以在短时间内大幅度改善。

  目前，我国大部分沿街式社区商业都是随着社区的发展自然形成的，缺乏统一规划。在许多形成时间较早的小区中，底商基本是以家庭为单位经营的，绝大多数个体经营户缺乏战略规划，以短期利润为目标，硬件投入少、设施简陋、环境差、技术简单，在部分社区，还形成了“环境不好—消费减少—利润不高—无力改善环境”的恶性循环。

  而这些住宅底商的开发商则多半是“打碎了卖”的模式，开发商并不持有物业，抱着“卖完就走”的思想，将风险完全留给了中小投资者。实际上，这种无序的状态既导致了商家之间的混乱竞争，也不利于各类业态的协调，更加不利于满足社区居民的基本生活需求。

  “针对老小区，我认为最迫切的是通过整顿建立一个良好的秩序，保障交通畅通和环境整洁，这些小区一般比较靠近城市商业中心和区域商业中心，社区内只要能满足基本的生活需求就可以。”中国商业地产联盟秘书长王永平提出自己的建议。

  “我们必须用全面的观点看社区商业的发展，既看到老小区的问题，又要看到新小区规划不足的困境。”黄国雄表示。

  新兴小区的商业发展必须依托当地的实际条件加以改造和升级。回龙观社区在上个世纪90年代末开始兴建，地处北京北五环外，总建筑面积近1500万平方米，几十个小区聚成一片，居住人口约50万人。居民囊括了部分机关院校的上班人员、中关村和上地的公司职员等群体，基本上为中等收入阶层。回龙观社区结合居民的消费能力，引进了华联商厦、北店时代广场、永旺国际商城等大型购物中心，商业从便利店、餐饮等基本型消费逐渐向休闲文化等多元化方向发展。

  “新兴社区商业应秉承‘政府引导、企业投入、市场化运作’的原则，共同为广大居民提供更丰富、更优质的服务。”王永平建议，发展社区商业首先应该由多个部门配合起来进行认证调研，调查社区商业的存量情况，然后以专家和居民论证会的形式来确定社区商业的规模和形态，避免盲目和放任。

  实际上，发展社区商业必须注重前期商业规划，在充分了解当地条件和市场环境、准确定位目标客户和商业规模、确定开发模式和节奏的基础上进行建设。而社区所在地区的经济发展现状及趋势也直接影响社区商业的建设与发展。

  “按照常理，一般开发商做一个住宅项目，会把商业放在后期做，因为持有商业的回报周期是很长的。但因为望京人口多、购买力强、商业配套匮乏，所以我们先做了商业，借此填补望京生活区功能的不足，从而促进住宅项目的发展。”望京国际商业中心总经理张锋认为，“开发商必须要与社区居民互动，通过调研了解居民的需求，不断调整商户类别，丰富各种商业业态，保障齐全和配套。”

  同时，“社区商业并不是越集中、越高档越好，而是越方便越好。”王永平认为，衡量社区商业不能以量作为标准，要以居民满意作为标准，以业态协调为原则。黄国雄也认为，成功的社区商业应该集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体，集多种业态于一身，经营过程突出特色且呈现集约化。

政府部门发挥推动作用

  从某种意义上来说，社区商业也是公共基础设施，政府有关部门应当积极引导、推动社区商业的健康发展

  “社区商业满足了老百姓的日常生活需求，从某种意义上来说属于民生问题的范围，政府应该把社区商业作为公共基础设施加以强调和规范。”王永平呼吁有关部门出台更进一步的措施，推动社区商业的健康发展。

  据了解，苏州邻里中心一直对十二项必备功能的商家进行租金优惠甚至专项补贴，对于纯商业功能则进行优胜劣汰，通过“差别化租金”的方式实现商品结构和品牌优化。2009年，该公司对蔬菜、水果、水产、鲜肉等摊位拨款50万元进行专项补贴；2010年对粮油、猪肉、蔬菜、食糖和鸡蛋等品种经营户进行对口补贴。

  黄国雄认为，社区商业设施应该既拥有必备型业种业态，如菜市场、餐饮、理发、沐浴、维修、废品回收等，也应包含选择型业种业态，通常包括咖啡屋、酒吧，健身房、专卖店等。必备型业种业态是居民生活不能缺少的重要组成部分，在布局和设置时不能完全通过市场行为进行配套与调节，政府有关部门应该适当加大支持力度。

  由政府有关部门主导，推动社区商业服务发展，北京已经迈出了第一步。2010年9月17日，北京市广内街道“槐柏商圈社区便民服务网”正式开通，北京首家社区服务信息化电子商务平台启动。通过登录该网站，广内地区居民通过电子银行购买，就可以享受槐柏商圈内的100个服务商提供的多类优惠让利服务。

  “槐柏商圈社区便民服务网”共分为社区商讯、社区商城、商家推广、商户资讯、社区论坛等10个模块，实现了社区服务的网上交易，企业商家信息的实时更新，消费知识、资讯、新闻的提供和闲置物品的交换以及居民信息的互动交流等多项功能。

  “我们希望将网站建设成为辖区商户和居民双向服务的一站式社区便民电子商务平台。”广内街道办事处宣传部副部长宁娟说。据她介绍，广内街道槐柏商圈建设始于2007年，当时在槐北社区组织了10余家社区服务企业开展统一折扣，2008年街道以槐北社区居委会为中心点、5分钟直线距离为半径建设了“槐北5分钟生活便利商圈”。槐柏商圈几年内逐步发展成为覆盖槐北、长西、西内等三个社区，联合地区40余家企业的便民服务商圈。目前已签约社区服务企业扩大到了100家，涵盖了洗衣店、照相馆、食堂、药房、便民修鞋、修车点等多种行业。

  “政府应该发挥引导作用，在商家和居民之间搭建一个良好的平台。”黄国雄认为，政府的参与能对社区商业发展起到推动作用，特别是在硬件的改造、环境的优化和服务政策的调整等方面。

  据了解，为了组建槐柏商圈，广内街道对小区环境做了大量改造工作。2008年，街道出资修缮了社区道路，对社区内的商家开展清洁工作，整治了部分违章的小摊贩。此外，街道还与银行合作推出“惠民兴商卡”，居民凭卡可以享受槐柏商圈所有服务商提供的打折优惠。

  “社区商圈的发展要以百姓的便利需求为导向，以居民的认可程度为标准，有关部门应该在尊重市场规律的前提下，搭建更加便捷的平台，引导企业为居民提供便民服务。”宁娟表示。