居民的衣食文娱，样样离不开社区商业的发展。 

  一般来说，社区周边通常会自发形成许多沿街商店和各种市场。它们往往位于居民区的交通要道上，小吃店、服装店、饰品店、理发店、书摊一溜排开。

  近几年来，随着我国城市化进程的深入，许多大城市的住宅区逐渐向郊区布局，在城市周边形成了许多居住中心，进一步拉动了相应配套的社区商业发展。

  日前，北京某住宅区的商业配套项目开始接受认购，销售情况火爆。据望京国际商业中心总经理张锋介绍，商铺面积15000平方米，计划出售14000平方米，共133套，而认购前夕就有600多个意向客商。该商区的辐射范围能达到5到10公里，覆盖了周边几十个社区，店铺出租率能保持在98％以上。不同于传统的商业中心，直接进驻社区、服务居民的社区商业得到了很多投资者的青睐。

  “新型社区距传统的商业中心越来越远，再加上交通的拥堵，居民对社区商业的需求越来越大。住宅越来越集中，规模不断扩大，为发展社区商业奠定了基础。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。

  早在2005年，商务部就下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》。至今，商务部共下发了有关社区商业的文件12个，先后创建了5批共489个全国社区商业示范社区，指导行业协会完成了社区商业设施设置和服务规范的行业标准，对全国社区商业建设工作进行了指导，标志着我国社区商业逐渐进入规范发展的新阶段。

将便民利民放在首位

  传统的沿街底商在便民利民的同时，也存在环境卫生状况差、布局不合理等问题

  社区商业最早于20世纪50年代出现在美国，当时由于家庭汽车的普及和城郊高速公路的修建，城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。

  在我国，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体，随着商业地产的发展，也开始出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等社区商业项目。

  走访北京里仁街、团结湖等社区发现，就在社区街道两侧，各种小吃店、饭店、超市、洗衣店、电脑维修以及打印复印店等一应俱全。据团结湖社区一家餐馆负责人介绍，“每到饭点，顾客就顿时多了起来，很多人下班后就直接到餐馆来了。”而里仁街社区的一家电脑维修的负责人说，他们本来在稍远一点的商场里有一家规模很大的总店，但附近居民维修电脑就要走很远，因此他们把店开进了社区，一方面缓解了总店的压力，另一方面也可以方便居民。“基本的生活需要都能满足了，很方便。”家住里仁街社区的熊女士说。

  北京市龙腾苑四区位于回龙观文化居住区，小区建筑面积248212.62平方米，常住人口6012名。“日常生活需求在楼下的商店和小超市就可以解决，大约每个星期去一次周边的大商场，日常的生活服务一般到社区后面的商业街和商品市场，路程不到5分钟，挺方便的。”已在该社区居住近5年的范女士说。

  该社区居民楼下分布着一家提供基本生活商品的超市，里面主要销售零食、牙刷毛巾等日常用品，在社区外100米左右距离有一条商业街，聚集了餐馆、理发店、旅社、歌厅等各种店铺。

  商业街紧邻距离当地最近的鑫地综合批发市场，市场内设有专门的蔬菜厅，水果蔬菜、面点粮油、生肉和水产品一应俱全，还有服装厅、小商品厅、花卉厅，以及方便居民装修的建材市场。据该市场管理中心综合办公室经理朱宗来介绍，该市场开业于2006年，商场面积3万多平方米，满足了附近的10多个小区居民的生活需求。

  “社区商业是城市商业的基础，它最贴近百姓生活，是与广大居民接触最直接、最密切的商业形式。”中国商业经济学会副会长黄国雄认为，应该在社区周边设置商业网点，按照人口数量、居民结构等实际情况合理布局，“一站式”解决居民的基本生活需求。

  沿街底商作为社区商业的普遍形式，在团结湖、里仁街等开发较早并较成熟的老社区表现尤其明显。沿街分布的小店铺虽然为居民提供了生活便利，但也带来了一些问题：比如沿街环境卫生状况差，同类经营的店铺扎堆，经营压力大等。 

  “皇姑坟小区周边与东城区社区交界，小商小贩很多，秩序混乱，环境脏乱差。”北京市和平街街道胜古庄社区居民在社区论坛上留言说。而据里仁街一家手机店铺介绍，随着开店的人越来越多，该店铺的效益每况愈下。

  “一些社区底商不太规范，主要问题是小、脏、乱、差，档次比较低，布局不合理。”王永平认为，现在很多地方都有社区商业，而且数量不少，餐饮、修理回收、娱乐休闲等业态多样齐全，但大多数以底商的形式存在，缺乏统一规划和集中管理，这些经过多年发展已经成型的沿街底商一时难以彻底改变，当地应该结合自身情况逐步调整和升级。

集中经营展现良好前景

  和传统的沿街底商不同，新型的社区商业注重统一规划、合理布局，以实现“一站式服务”

  随着城镇住宅小区的迅速开发，与住宅相配套的商业设施建设呈现出井喷式发展态势。

  2008年11月1日，商务部发布了《社区商业设施设置与功能要求》，对各地社区商业网点的配套建设、合理布局、完善功能等提出了明确标准。这是继2005年商务部开展全国社区商业示范社区评审工作以来的又一有力措施。

  依据《社区商业设施设置与功能要求》，社区商业主要包含邻里商业、居住区商业、社区商业中心三种业态组合，邻里商业和居住区商业主要提供必需的生活服务用品，社区商业中心侧重于满足个性化和多元化消费需求。社区商业的主要功能包含购物服务、餐饮服务和洗衣照相等其他服务。

  一般来说，社区商业的开发运营由社区建设者统一完成，社区商业对社区房产价值的提升作用日益受到开发商的重视，加上政府部门的引导和规划，多数社区对商业用地开始集中规划。

  北京望京国际商业中心位于朝阳区望京街，主要面向望京区域的居民，商业面积达10万平方米，涵盖了购物、美食、娱乐、运动、教育、美容等各个消费领域。据该中心总经理张锋介绍，公司2003年时就开始在望京布局发展。

  “之前也担心商业人气问题，在做了细致的调研后我们认为，望京缺乏这么一个大型综合的商业设施。望京区域未来会是一个中高档的居住城，人口可以达到30万到50万，商务肯定会有很大的发展，我们希望立足于建设社区型商业，打造城市生活广场。”张锋表示。 

  据了解，望京国际商业中心坚持“开发商持有物业，只租不售”的经营模式，通过自身100多人的管理团队对市场统一管理，将商业与物业相结合。

  “现阶段应该要求开发商负起责任，鼓励持有和出租。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示，我国许多地方新型住宅小区的商业布局仍是放任发展的状态，开发商仍然是建设新兴社区商业配套设施的主角。

  而苏州的邻里中心为我国社区商业发展树立了一个好样本。成立于1997年11月的苏州工业园区邻里中心发展有限公司是社区商业投资运营商之一，在借鉴新加坡公共管理理念的基础上，目前已经建设成为集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。

  据了解，公司目前共运营着新城、湖东、贵都、师惠、沁苑、玲珑和翰林等7座邻里中心，拥有626家入驻商户。每个邻里中心超过45％的面积用于设置生鲜店、文体活动中心、卫生所、维修店、超市、银行、通信、洗衣店、美容美发店、药店、文化用品店、餐饮等12项社区服务基础功能。

  王永平认为，从实践上看，好的社区商业都是组团式商业，也就是集中布局，就像一个商场，如果集中布局，商户之间竞争明显，促使商户进行差异化经营，能够更好地满足居民的需求，配套也更齐全，能够营造更好的购物环境。

  集中式经营做大做强了社区商业，实现了服务居民和发展经济的双赢。“苏州工业园区基本就不布局底商，小店数量严格控制，然后集中布置几个商场，这样就有了总量控制，将社区商业和社区的公共活动场所结合起来，吸引人气的同时也促进了质量的提升。”王永平评价说。

什么是社区商业

  社区商业，是以社区居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业，是社区商业中心、居住小区商业、街坊商业的总称。

  社区商业是城市商业的基础，随着我国经济社会快速发展，居民消费需求和消费结构发生显著变化，居民对社区商业需求日益增加。我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。有关资料表明，人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态也将随之逐渐从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。近些年我国社区商业正朝向统一规划、科学选址、集中布置的方向发展。