别误读“REITs常态化发行”

REITs进入常态化发行,意味着长达4年多的基础设施REITs试点正式结束,具有中国特色的基础设施REITs市场迈上了新征程。进一步深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设,将推动REITs市场行稳致远。

在基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点运行4年之际,国家发展改革委日前印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》,对推进REITs常态化发行进行部署,引发市场广泛关注。

作为舶来品,REITs是西方房地产市场上一种成熟的投资信托基金。本质上看,它是通过发行收益凭证来筹集资金、投资,并将综合收益分配给投资者的金融产品。我国自2020年4月引入REITs试点后,在充分借鉴国外市场经验的基础上,结合我国实际进行了本土化创新,特别是将REITs发行范围从最初的房地产市场拓展到基础设施领域。

从试点情况看,我国基础设施REITs的相关制度规则持续完善,发行规模稳步增长,资产类型不断丰富,市场表现总体稳健,各方参与的积极性也在不断提高。综合REITs对投融资机制创新、资本市场改革深化、服务实体经济发展等方面作用看,基础设施REITs常态化发行已具备良好基础。

与试点阶段政策相比,《通知》对REITs常态化发行后的申报规则进行了调整,但因为调整幅度较大,也引发了市场的一些误读。比如,进入常态化发行阶段后,国家发展改革委将不再对REITs项目的未来收益率提出要求。对此,有人担忧,这会不会给房地产项目融资变相开了口子?

事实上,由市场自行判断、自主决策REITs上市收益率,本身就是市场的内在要求。特别是经过4年多的试点,各方对基础设施REITs的认识已不断深化,投资人对REITs产品价值已能自主研判,项目发起人、基金管理人等对项目推荐和发行程序已较为熟悉。在此情况下,政府部门理应尊重并按照市场规律要求,把工作重点转向宏观政策符合性、投资管理合规性审查等方面。

再如,《通知》明确,简化工作流程,取消REITs前期辅导环节,改为由省级发展改革委或中央企业直接申报。同时,适当扩大REITs发行范围,增加清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。这会不会让一些质量不高甚至是不符合发行条件的项目钻了空子?

市场上有不同声音是正常的。但要看到的是,申报流程的简化、发行范围的再扩大等举措,是基于流程设计进一步完善、各方“权责利对等”原则再优化的前提。一方面,REITs经营主体的专业能力近年来不断增强,项目申报质量明显提升,已能够适应常态化发行要求;另一方面,按照各司其职、各负其责的要求,相关制度设计更加突出市场化、法治化的原则。总体看,上述改革举措的实施,将有利于进一步优化政策空间,提高申报推荐效率,激发更多市场活力。

市场数据也印证了上述判断。自2021年6月份首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市以来,国家发展改革委累计向中国证监会推荐67个项目(含扩募项目),其中44个项目发行上市,共发售基金1285亿元,用于新增投资的净回收资金超过510亿元,预计可带动新项目总投资超过6400亿元。从投资收益看,上市基础设施REITs项目已累计向投资者分红超130亿元,2024年上半年中证REITs全收益指数上涨8.65%。

REITs进入常态化发行,意味着长达4年多的基础设施REITs试点正式结束,具有中国特色的基础设施REITs市场迈上了新征程。未来,进一步深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设,更好发挥市场机制的主导作用,形成更加成熟的市场化投资行为,将推动我国REITs市场行稳致远。

2024-08-03

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