今年1月至2月，在去年同期基数较高的情况下，新房销售面积和销售额同比下降较多。如何看待当前房地产市场形势？几个新特征值得关注。

从需求端看，有两个“好于”。尽管近两年房地产市场处于调整转型中，新开工和销售等数据都是同比负增长，但也有一些亮点。

二手房成交量好于新房。2023年二手房网签成交7.1亿平方米，达到历史峰值，同比增长42.6%。今年1月延续了这一成交上升态势，同比增长41.7%，环比增长1.7%。目前有13个省份的二手房成交量超过新房，这是之前从未出现过的现象。二手房成交量上升，一方面有供应量多、议价空间大的因素，另一方面也表明，只要房子价格、区位、配套、服务合适，需求仍然存在。这对房企提出了更高要求，未来房企不仅要有与同行竞争的能力，还要有与二手房竞争的能力，能否以终为始、以需求为核心，提供综合品质更优的产品和服务是一个考验。

现房销售好于期房。根据国家统计局数据，自2022年1月至2月，期房出现销售面积同比负增长，2022年全年最大负值为-28%，2023年底为-14.1%。但在此期间，现房销售始终为正增长，2023年全年同比增幅为18%，表现明显好于期房。从占比上看，2023年现房销售面积占比为22.5%，较2022年提升了5.2个百分点。现房销售持续增长，表明民众对房企经营风险仍有担心。我们看到，从2022年下半年开始，政府着力保交楼。住房和城乡建设部会同国家金融监督管理总局推进建立城市房地产融资协调机制，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。据悉，31个省份312个城市已建立房地产项目融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行。截至2月底，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元，这有利于稳定预期。而现房销售增长，表明市场上投资性需求减少，也与国家鼓励现房销售大方向一致。

从供给端看，有两个“优于”。2023年，新房销售面积11.17亿平方米。经研究可以发现，在供给端也有明显的新特征。

“三好”房企的表现优于整体市场。在当前的市场环境下，房地产企业需要“三好”才有竞争力。一是资产质量好，即开发项目所处的区位好；二是产品和服务竞争力好，即所开发的产品和服务符合当下市场需求，目前新房市场上的改善性需求明显多于刚需；三是企业管理好，即杠杆率不高、内控管理自律性强等。目前符合“三好”标准的房企，多数是央企和深耕地方的优质房企。根据中指研究院数据，2023年排名前10位的房企销售额下降11.7%，低于前100位房企销售额同比下降17.3%的水平。这说明，“三好”房企在市场上有竞争力，发展前景更好。过去，行业主要从百强看房企竞争力，未来，要从“三好”角度看房企，尤其是那些深耕地方的优质房企。

头部城市市场优于整体市场。当前房地产市场分化仍在继续，根据中指院数据，2023年排名前20位城市新房销售面积占全国的比重达20%，比2022年提高了4个百分点；这部分城市住宅用地出让金占全国比重达53%，其中，上海、杭州、北京、苏州、成都、广州、南京均超千亿元。今年前2个月，北京土地出让市场表现良好，1月份出让4宗地块，平均溢价率8.9%，2月份出让5宗地块，其中两块地溢价率均为15%。这说明，房地产企业对经济实力强、就业形势好的城市市场有信心。

过去房地产市场是个新建商品房为主的市场，未来随着房地产业不断成熟，新房市场和二手房市场、保障房和市场房、租赁房和自住房、新建开发和存量更新共同构成住房房地产体系。建议有关部门发布更全面的数据，让全社会更便利、更全面地了解房地产业的变化和趋势。

（作者系中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任）