回望2023年，我国房地产市场发展格局有一些新变化，即新房销售规模下行、二手房成交放量，总成交量保持平稳。整个市场仍有较大的现实需求作支撑，也反映出当前新房市场存在不少制约因素。对房地产市场的分析与判断，要坚持辩证思维，热中看冷、冷中看热。

我国房地产市场的需求潜力仍然较大。尽管我国已经解决了住房总量不足问题，但不平衡不充分问题依然突出。住房品质与人民群众对美好生活的需要仍存在一定差距，差距就是潜力。“七普”数据显示，2020年我国城镇居民人均住房建筑面积已达38.62平方米，但广东、上海分别只有30.92平方米、31.12平方米；全国城镇常住人口中人均住房建筑面积在8平方米以下家庭户数占2.04%，16平方米以下的家庭户数占11.31%，其中广东、上海、浙江、福建、北京和海南人均建筑面积低于16平方米的占比达20%以上。人民群众对更舒适的居住空间、更现代化的室内设施、更高的建筑品质、更健全的基础设施、更便利的生活配套、更良好的邻里关系和社区文化等“好房子”“好小区”有大量潜在需求。

我国仍处在城镇化发展阶段，新市民规模大，新增房地产需求依然庞大。2022年我国城镇化率仅为65.22%，其中还有不少人口处于人户分离、“半城镇化”状态，户籍人口城镇化率不到48%，而韩国达到82.5%、日本达到94%。特别是每年有几百万大学毕业生从农村、乡镇、小县城等生源地走向大城市工作，对房地产提出较大规模需求。

同时，二手房选择范围广、品质信息透明、即买即住等优势凸显，受到自住型购房者认可。2023年二手房成交放量有其内在原因，一是不少房东主动以价换量，价格回归理性，性价比高的优势明显，值得下单。二是购房者对新房交房风险的担忧在一定程度上将部分需求推向了二手房市场。三是可选择范围广，部分地段区位更好、配套更齐，更能满足自住型购房者需求的住房适合下单。另外，政府降低交易税费、推出“带押过户”等政策提高了二手房流动性，对活跃二手房市场成效显著。

新建商品住房市场仍需增信心、促转型。当前，在对已拿地项目加强预售资金合规监管基础上，应全力支持房企合理融资需求，允许房企尊重市场规律、以价换量，确保楼盘如约按质保量交付。在土地出让环节，应预留合理盈利空间，适当提高出让门槛，吸引真正有实力、有风控能力的房企开发项目。

要在推动现房销售上下功夫。应积极探索现房销售模式，以克服期房销售制度存在的产品质量问题多、保交楼风险大等问题，实现“所见即所得、交房即交证”。为推动期房销售向现房销售过渡，建议出台相关支持政策，比如适当减免增值税和所得税，给予一定财政贴息，减轻房企成本负担，等等。

要在完善生活配套上下功夫。当投资购房者退场、自住刚性与改善性客户占主导时，住房的功能已经不仅仅局限于资产功能和基本居住功能，而是更需要满足人们对休闲、教育、人文、健康、智能等功能的需求，应当把创造更丰富的生活场景放在突出位置。新建居住社区要按照住建部完整社区的要求，同步配建包括医疗、教育、商业、文化、休闲、娱乐等多元功能在内的生活配套体系，真正落实与住宅建设“同步规划、同步建设、同步验收、同步交付”。

要在提升产品品质上下功夫。房企要坚持走创新之路，从“卖房子”向“卖生活”转变，从“数量扩张”向“内容+质量”转变。主管部门应从设计规范源头抓起，确保与最新科学研究和品质需求相符；加强对设计单位、房企、施工单位的引导、监督与检查，全面推动住房品质迭代、居住品质跃升。

（作者系浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长）