近日召开的中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国人民银行、国家金融监管总局、中国证监会近日联合召开的电视会议提出，调整优化房地产信贷政策。

降低购房成本

当前，降低购房者财务成本、支持刚性和改善性住房需求的各项政策正在加速落地。住房和城乡建设部部长倪虹日前表示，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

今年7月，个人住房贷款利率继续下行，放款速度有所加快。贝壳研究院最新监测数据显示，7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个BP；首套、二套主流房贷利率分别较去年同期回落45个BP、25个BP。与此同时，7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天。

房贷利率下行有两方面原因。一方面，LPR改革效能持续释放。由于目前99%的房贷利率与5年期以上LPR（贷款市场报价利率）挂钩，LPR变动成为观察房贷利率变化的主要因素。“6月引导公开市场操作、中期借贷便利中标利率下降0.1个百分点，带动1年期、5年期以上LPR均下降0.1个百分点。”中国人民银行货币政策司司长邹澜8月4日在国家发展改革委等四部门联合举行的新闻发布会上表示，6月个人住房贷款加权平均利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。

另一方面，“首套住房贷款利率政策动态调整机制”继续得到落实。2022年12月，“首套住房贷款利率政策动态调整机制”建立。中国人民银行最新发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》显示，截至今年6月末，在全部343个城市（地级及以上）中，有100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10个至40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限。

值得注意的是，尽管自去年以来，5年期以上LPR已实际累计下行45个基点，但是，由于房贷利率约定的加点幅度在合同期限内固定不变，前几年发放的存量房贷利率仍处于相对较高水平。去年以来，为了减少利息支出，不少借款人呼吁下调存量房贷利率，也有人率先行动，选择提前偿还房贷。

为了有效回应市场关切，中国人民银行已明确表示，今年下半年将指导商业银行依法、有序调整存量个人住房贷款利率。“存量房贷利率调整有两种方式，一是直接降，即银行与借款人自主协商、变更合同约定；二是间接降，即贷款以新换旧，用新发放的贷款来置换原有的存量贷款。”招联首席研究员董希淼说。

“存量房贷利率下调将成为重要方向，但预计其落地过程不会一蹴而就，落地模式有待探索，并且可能具有差异性。”中国民生银行首席经济学家温彬说，在实施路径上，预计仍需金融管理部门引导、制定相关细则，国有大行先行，中小银行跟进；在操作方式上，商业银行可能下调房贷的“加点”利率，基准部分仍将参考LPR走势。

最新出炉的5年期以上LPR“按兵不动”，被市场视为“给存量房贷利率调整预留空间”。温彬认为，由于当前新发放的贷款利率已降至历史低位、各地因城施策的空间较大，银行的息差持续收窄；5年期以上LPR按兵不动，这有助于维持银行的合理利润，从而为存量房贷利率调整预留出空间。“当前，居民的投资行为、资产配置行为已经发生变化，新发放的房贷利率已经实现了较大幅度下调，在此背景下，调整存量房贷利率不仅能够更好地稳定预期，还能够减少贷款置换行为、降低空转套利风险、规范市场秩序。”温彬说。

加大保交楼金融支持

支持刚性和改善性住房需求，要以房地产市场供给端的稳定为基础，供给不稳直接影响需求预期。今年一季度，二手房市场的回升幅度、市场热度曾高于新房市场，其背后正是供给不稳导致的需求不足。“二手房的不确定性较低，一手房存在不确定性，此前部分房屋无法按时交付，打击了购房者的支出意愿。”上海金融与发展实验室主任曾刚说。

为此，要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。国家发展改革委日前发布的《关于恢复和扩大消费的措施》明确提出，做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策。倪虹此前也表示，保交楼、保民生、保稳定是党中央、国务院作出的重大决策部署，要进一步提高政治站位，增强责任意识，加快推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益。

“结合保交楼工作需要，人民银行已将2000亿元保交楼贷款支持计划的期限延长至2024年5月底。”邹澜表示，2021年下半年以来，金融部门按照党中央、国务院部署，配合有关部门加大保交楼支持力度，配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设。

目前，各地的保交楼工作正在有序推进，项目复工和建设交付加快进行。最新数据显示，保交楼专项借款项目的总体复工率已接近100%，累计完成住房交付超165万套，首批专项借款项目的住房交付率已超过60%。

“与此同时，还要稳定房地产企业的债券、股权等重点融资渠道。”邹澜说，去年以来，房地产企业的开发贷款需求明显上升，商业银行加大投放力度，今年上半年累计新增开发贷款4200多亿元，同比多增约2000亿元，促进了开发商加快项目施工建设。此外，去年11月以来，在民营企业债券融资支持工具的作用下，已累计为民营房企约260亿元的债券发行提供了增信支持；中国证监会优化房企上市融资政策后，已有多家企业获得股权融资支持。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖认为，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到，这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用、房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。“随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民的住房消费意愿、房企的投资意愿有望逐步改善。”付凌晖说。

增加保障性住房供给

促进房地产市场平稳健康发展，治本之策在于促转型，推动建立发展新模式，从解决“有没有”转向解决“好不好”。接下来，保障性租赁住房供给、长租房市场建设的政策支持力度将继续增强。

近日召开的中央政治局会议提出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。国家发展改革委日前发布的《关于恢复和扩大消费的措施》明确提出，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。

“为了推动房地产行业转型发展，中国人民银行、国家金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。”邹澜说，此外，1000亿元的租赁住房贷款支持计划正在稳步推动，已落地济南、郑州等试点城市。

今年1月，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》（以下简称《通知》），设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，支持相关金融机构于2023年年底前，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。金融机构按照自主决策、自担风险的原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。

“自《通知》下发以来，工商银行密切跟进8个试点城市的实施方案落地情况，积极给予融资支持，已在山东省济南市落地了首笔租赁住房贷款支持计划的贷款投放工作。”中国工商银行公司金融业务部相关负责人说，下一步，该行将积极探索长租房市场的金融服务，充分运用政策性金融工具，按照市场化原则，为试点城市的经营主体收购存量住房提供长期贷款支持。

与此同时，公共租赁房企的资产盘活工作也在稳步推进。近日，由兴业银行参与承销的河南省豫资保障房管理运营有限公司2023年度第一期资产支持票据成功发行。具体来看，项目发起人是河南省唯一的省级保障房建设投融资主体，底层资产为发起人所持有的正阳县、襄城县、遂平县三地公共租赁住房资产，首期发行金额为7.56亿元，优先级利率为3.75%，创下了中原地区同类资产证券化产品的最低利率。

接下来，房地产融资将保持平稳有序，住房租赁、保障性住房建设的金融支持力度将进一步加强。《2023年第二季度中国货币政策执行报告》明确提出，将落实好“金融16条”，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展。