北京作为首个减量发展的大城市，城市更新面临着区域更新难统筹、更新资金难平衡、产业资源难导入等挑战。新近披露的《2022北京城市更新白皮书》指出，北京市建成区内需更新的存量建筑约2.45亿平方米。

在北京，城市更新既要落实国家城市更新的相关要求，严禁大拆大建，又要落实北京城市总体规划的刚性管控措施，位于城市核心区的西城区尤其如此。当地近年来围绕低效楼宇做文章，从“腾笼换鸟”到“筑巢引凤”，深挖存量空间潜力，拓展存量空间功能，走出一条以低效楼宇改造提升为抓手加快推进城市有机更新的新路径。

盘活潜在资源

用寸土寸金来形容西城区的空间资源，绝不为过。西城区常务副区长朱国栋说，“低效楼宇升级改造有其迫切性。西城是建成区、老城区，要发展产业，空间在哪？只有从存量上要空间、要资源这一条路”。

低效楼宇主要指整栋空置，或正在使用但区域综合贡献低于区内平均水平的楼宇等。低效楼宇也是发展产业的存量空间，西城要出台有针对性的政策，摸清底数是关键。

北京金融街服务中心有限公司是聚焦区域金融产业发展和金融科技、为入区机构提供全方位管家服务的区属国企。该公司副总经理关傲告诉记者，自2020年起，他们做了大量区域楼宇咨询和招商方面的工作，发现很多金融机构都愿意入驻金融街，因为在这里可以获得价值链中含金量最高的资源。通过与金融街核心区、德胜片区等地的楼宇物业建立联系，他们与10余座楼宇签署了全面合作协议，不断丰富西城楼宇资源库。

“我们希望打通分配、流通、合作和联动其他区域的环节，更加高效科学地利用好区内空间资源。发挥西城区的区位优势，加速各片区楼宇共建，吸引更多高端企业迁入和聚集。”关傲说。

善用政策牵引

西城区作为首都功能核心区，在产业发展中着重引入金融、金融科技、资产管理、数字经济类企业。这些企业普遍对环境要求高，需要商业配套业态合理布局。对建成区而言，盘活利用好现有楼宇资源是道难题。

“2022年6月完成修订的《西城区支持低效楼宇改造提升的若干措施》明确提出，低效楼宇改造提升支持包括改造升级、高质量发展、特色发展、集约发展等方面，其中改造升级奖励最高可达600万元，且申请不设门槛，流程简单快捷。”西城区发展改革委主任邴浩告诉记者，仅2021年到2022年，西城就向首创新大都等9个重点低效楼宇改造投资补助5215万元。

变化立竿见影。以北京金融街国际酒店改造项目为例，该项目对原洲际酒店进行整体空间改造提升，为入驻机构提供适应数字时代需求的智能办公空间。项目负责人吴保球说，“酒店定位为服务金融科技与专业领域的高品质优质写字楼，综合节能指标高达20%以上，吸引了不少优质金融科技客户入驻，项目出租率超过80%”。

“希望更多企业可以享受到政策支持，不断激发楼宇内生发展潜力和市场活力。”邴浩说。

建立机制、加强管理、精准施策、分类引导……近年来，西城区在有限的空间资源条件下，向立体要发展、向空间要效益；联动“产业十条”“金科十条”在内的“1+5+N”产业政策，助力楼宇引进高品质企业，积极引导商业配套业态合理布局。

政企合力发展

看到改造成功的案例，越来越多企业闻风而动。不久前，西城区举行相关政策宣讲活动，60多家央企、市属区属国企、民营企业和金融机构、行业协会等纷纷前来。

西城区改造低效楼宇的思路是，主动服务低效楼宇产权主体、运营主体，引导符合条件的优质企业、服务机构入驻低效楼宇改造空间。同时，建立西城区商用楼宇专题数据库，动态监测重点楼宇、区域信息，支撑全区、街道、重点地区等楼宇经济分析。同步提升楼宇周边道路、景观、设施、环境水平，引导餐饮、住所、商务休闲等业态合理布局。

以区位定功能，以服务周边民生需求为导向，对符合消费升级、公共服务配套等领域需要的重点楼宇给予政策资金支持……2020年到2022年，西城区完成23个低效楼宇项目改造，撬动19.6亿元社会投资，释放45.1万平方米优质产业空间资源转型为高品质商务办公楼宇，已引入30余家高精尖企业入驻。目前，西城有30个项目正在改造或有改造计划，涉及56.5亿元社会投资，预计释放优质产业空间63.1万平方米。

曾长期存在的楼宇信息不对称等问题也逐步得到缓解。只要在微信中搜索“西城商务楼宇”小程序，选择搜索区域，即可显示该区域可出租面积、租金、物业费用、联系人电话等实用信息；“西城发展”微信公众号还会定期更新西城产业政策服务企业。

“存量企业要扩张，新的企业要引入，需要充分发挥市场在资源配置中的作用，政府要做好公共资源的投入。”朱国栋说，目前各方要聚焦4方面共同努力：抓住机遇，尽快改造运营；产权方、运营方互利合作各显神通；政企一心共谋发展；在体制、运营理念上更好满足客户需求。