公募REITs作为“资产上市”的金融资产类别，在全球金融市场中扮演着重要角色。保障性租赁住房基础设施REITs作为公募REITs的重要组成部分，在境内发展起步晚、时间短，首单上市至今尚不足1年，目前尚处于试点探索阶段。这项涉及面广、受到广泛关注的创新试点要行稳致远，还需在立法保障、长期政策和市场机制等顶层设计方面审慎探索，进一步完善治理模式和治理体系，优化投资者群体结构，加强投资风险控制和投资者教育。

高站位的顶层设计和体系化的制度框架是保租房REITs试点稳步推进和长远健康发展的基石。当前，国家和地方制度建设日益加强，项目申报各关键节点和路径逐步打通，各监管部门彼此配合推动试点开展日趋顺畅。不过，为了保证试点工作持续进行、市场容量持续扩大，顶层制度设计仍需进一步细化，主管部门间的协同政策需更加明晰。REITs项目涉及部门多、事项庞杂，如何打通制度瓶颈、加快落实发行条件，需在借鉴国际成熟经验做法的同时根据国内实际情况积极审慎推动探索。

有效且稳定的治理模式有助于提升项目效益，区分相关干系人的权责利，从而推动保租房REITs项目长期稳定发展。当前，保租房REITs试点一般采用专业持牌的基金管理公司等担任基金管理人的“公募基金+ABS（资产支持计划）”双SPV（特殊目的载体）法律结构，采用以基金管理人作为权责核心，并辅以聘请财务顾问、外部管理机构的治理模式，在现有基金与证券法规体系下强调平衡性，压实了基金管理人责任，并在一定程度上发挥了原始权益人的行业经验和资源优势。不过，多层嵌套的法律结构涉及多个主体、多个角色之间的博弈，或将带来权责不清、能力不匹配、激励难相容等治理难题，增加摩擦成本，还需进一步优化治理结构，提升运行效率。此外，REITs产品要求管理人既具备金融资本管理能力，又具备资产管理能力，“双能力”型人才的引进和培育至关重要。如何进一步完善管理人激励机制，优化大小股东之间的利益平衡，推进第三方独立人士监督机制等问题，仍需在接下来的项目试点中进一步探索。

要进一步优化投资者结构，加强教育市场投资者充分认知REITs产品投资风险，强化理性投资和价值投资理念，特别是重点关注、研究和分析REITs产品涉及的行业政策、行业周期影响、未来前景变化等。尽管REITs产品具有较强的抗风险能力，但也要意识到项目可能会存在经营风险，比如管理不善导致现金流下滑、不可抗力带来投资风险等。