伴随着房地产市场逐步进入存量时代，人民群众也步入品质居住时代，住房需求从“有得住”向“住得好”升级，租变购、旧换新、小换大、远换近等住房梯次消费成为新常态。目前，先卖再买的连环交易在北上广深等城市占比超过一半，改善型购房成为房地产市场新的重要支撑。

近期，国家相关部门推出下调住房贷款利率、居民换购住房退还个人所得税等政策，天津、杭州、成都、西安等多个城市出台下调二套房首付款比例、调整公积金贷款细则以及税收和金融等措施。多部门多地因城施策、多措并举，支持房地产市场改善性需求。

综合来说，支持改善性住房需求的政策措施中有常规性、普惠性的政策，也有服务于国家大政方针和城市发展战略的政策。

常规性普惠性政策主要包括降低贷款利率。近期，中国人民银行、银保监会要求，二套住房商业性个人住房贷款利率下限执行不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；杭州市规定，自2022年11月11日起二套房贷利率4.9%。

实行税费优惠。税费是购房者考虑的一大因素。近日，杭州出台规定，2023年9月30日（含）前购买杭州市萧山区规定镇街普通新建商品住房的，在购房人办理不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助。

降低首付比例。不少城市在降低首付方面，很有“诚意”。天津就出台相关政策，明确居民家庭申请商业性个人住房贷款购买第二套住房的首付款比例最低为40%。而在杭州市限购区，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为四成。

调整限购套数。有的城市对于二孩及以上居民家庭住房限购套数由2套增加至3套。

调整限购区域。限购区域调整，有利于刺激相关需求，能极大释放购买能力。成都市近日宣布，将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭，均可在该区域内购买住房。

服务于国家大政方针和城市发展战略，概括来说有以下三类。一是与人才引进政策联动，服务人才强市战略。比如，西安规定，经批准引进的各类人才，在住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。

二是与鼓励多孩政策联动，服务人口老龄化战略。以西安为例，当地出台规定，符合西安市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房。二孩及以上家庭购买的第3套住房为新建商品住房时，应列为“普通家庭”类别。

三是与加快发展保障性租赁住房政策联动，服务构建租购并举住房制度。天津出台的相关政策就提出，居民家庭将原有1套住房通过本市保障性租赁住房发展平台筹集用作保障性租赁住房，且租期不少于5年的，可在本市原住房限购政策基础上再购买1套住房。

从目前出台的政策措施看，各地用好用足政策工具箱，支持改善型住房需求，既符合房地产市场区域性特点，又顺应房地产市场发展规律。因城施策、一城一策甚至一区一策，精准支持改善性住房需求，能降低购房成本，提升换房意愿，释放改善性购房需求，带动连环成交，对提升房地产市场活跃度、去化房地产库存、缓解房地产企业压力、促进房地产市场持续平稳健康有着重要作用。

目前已出台政策的城市，房地产市场已出现向好发展态势。相信随着更多利好改善性需求政策的陆续出台和落地实施，潜在购房需求会进一步释放，房地产市场会进一步活跃。长期看，对行之有效的支持改善性住房需求政策，应纳入房地产市场长效机制，通过立法形式固定下来并成为基本的住房制度，助力广大人民群众安居宜居乐居。

（作者系北京房地产中介行业协会秘书长）