随着不动产统一登记制度深入推进，因历史遗留问题导致的不动产“登记难”成为影响群众落户、子女入学、房产买卖的“难心事”。针对这一民生关切，全国各地相继推出不少举措，甘肃省便是其中之一——截至目前，累计发现涉及“登记难”问题房屋86.18万套，化解率达到88.14%。不动产登记究竟难在哪？“交房即交证”是否能倒逼房地产市场规范运行？

确保双方利益不受损

“悬着的心总算放下了！”甘肃省嘉峪关市市民张吉荣告诉记者，历过10多年努力，他终于在去年底拿到了房产证。2009年，张吉荣购买了嘉峪关市一处商品房。然而，直到2015年孩子要上小学了，房产证办理仍迟迟没有动静。无奈之下，他找到开发商要求解决，对方却开具了“房屋使用证”应急。随后，张吉荣和小区72户居民开始了漫长的“办证”之路。然而，由于其购买的商品房土地性质是由商业用地变更为商住用地的，导致开发商有一些应缴的费用并未缴清，无法办证。

像张吉荣这样遭遇“办证难”的并非个例。为攻克这一难题，甘肃省综合运用法律、行政、经济、市场等手段攻坚克难。

究竟难在哪？“不动产登记办证的整个环节涉及住建、税务、消防等多家部门，办理程序复杂且严格。”甘肃省自然资源厅确权登记局主任科员王海坤说，甘肃省对此梳理出了开发建设主体灭失、缺少用地手续等10类“办证难”问题，并以“国家利益不受损、无过错群众先行办证”为前提，针对10类“登记难”问题厘清政府部门、开发建设主体和购房人责任，简化办理程序，全力化解历史遗留“办证难”问题，成效显著。

以位于甘肃省庆阳市的紫玉润园住宅小区为例，该小区2019年建成，共有1090套房屋，因开发企业与承建企业存在工程款纠纷问题，致使住户未能办理不动产权登记。化解“登记难”工作启动后，庆阳市以“一小区一专班一方案”的工作模式，按照“成熟一栋验收一栋化解一栋”的思路，多次约谈开发与承建企业，多部门联合调处，加快各项验收进度，并行为住户办理不动产权登记。

“住户仅需到小区代办网点跑1次，即可完成登记办理。”甘肃省庆阳市西峰区化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作领导小组办公室副主任马广洲说。

“工作的亮点在于提出‘证缴分离’‘证审分离’‘证罚分离’，就是在保证国家利益不受损且购房群众无过错的前提下，实现多部门协同‘并行办理’，同步开展各自审核业务，保障群众先行登记办证。”甘肃省自然资源厅确权登记局局长李世宇说，在确保群众利益不受损的同时，严把关口，禁止“小产权房”、违反生态管控要求等问题的项目借机“搭车”。此外，对于房地产企业存在的一系列问题，他们正在并行推进整改，确保国家利益不受损。

有效遏制增量新发

“交房即可交房产证，在售楼中心就能办理，很方便。”在甘肃省金昌市金川区一处新楼盘购买了一套住房的华武开心地告诉记者。

“我们‘交房即交证’试点的126户住户均已办理了房产证。”金昌市不动产登记事务中心主任刘寅德说，面向新楼盘的“交房即交证”举措对开发商办理各种手续、缴纳费用具有倒逼作用，也是让群众少跑路的便民利民务实之举。

“试点项目取得了良好效果，下一步我们要在全省更大范围内推广实施，从根源上杜绝‘登记难’问题发生。”甘肃省自然资源厅确权登记局四级调研员郭君强说。

“我们既不突破底线，也不放宽界限，目的是有效解决老百姓‘急难愁盼’问题，对现有工作流程进行优化，实行‘特事特办’。也就是说，现有化解的政策是阶段性的。”李世宇说，此次化解的是国有土地上因历史遗留问题未能办理不动产权证，并已售且入住的城镇住宅。依照甘肃省化解工作计划，在2023年第一季度完成基本化解后，将全面转入正常登记。

今年4月，《甘肃省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》印发，明确从2023年1月1日起全面实行“交房即交证”，确保房地产市场持续健康发展、群众生活安心舒心。目前，甘肃多地均已确定“交房即交证”实施方案。

合理规避办证难风险

“只有对房地产项目实施全流程严格把控，才能真正从源头上杜绝问题房屋的产生。”李世宇说，在疏控结合、多措并举化解历史遗留问题，探索推行“交房即交证”模式的同时，甘肃也在通过不断强化坚持服务导向，创新不动产登记服务模式，优化登记流程、精简登记要件、压缩登记时限、提高登记效率，推进“登记、交易、缴税、缴费”线上、线下“一窗受理、并行办理”服务。

“政府应当为房企融资、税收等流程创造良好营商环境，提高对房企的政策支持力度。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说，一方面，政府可根据不同城市因城施策制定土地供应计划，同时做好信贷、价格和预期管理，支持居民合理的住房消费。另一方面，在市场发展过程中，政府部门应厘清各类遗留问题产生的根源，制定有针对性的解决方法，使企业办证有章可循、有法可依。

“只有通过登记，才能真正拥有房屋的所有权。”甘肃荣庆律师事务所律师周晓涛说，没有不动产证，业主不能进行买卖、继承、出租、抵押贷款等活动。

《不动产登记暂行条例》已于2015年正式实施。但时至今日，全国仍存在着不动产产权证办理难的问题。其中涉及开发商、中介机构、买房人等多元主体责任。该如何规避不能办理产权证的法律风险？

周晓涛建议，在政府部门加强监管、严格规范的同时，对于购房者来说，应主要做好两件事：一是购房前仔细查看开发商是否具有“五证一照”，即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》和《营业执照》；二是购房时要认真签署购房合同，尤其要在合同中明确房屋产权和房产证相关内容。