□ 房地产企业过去不合理的融资渠道正在被逐渐规范和限制

□ ABS通过一系列结构安排和组合，将资产的预期现金流转换成流通性和信用等级较高的金融产品，其便利性开始吸引更多企业加入

最近，房地产企业发行ABS产品数量明显增多。7月6日，上海薇捷企业管理有限公司作为原始权益人的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行，该项目是全国首单住房租赁储架式租金ABS项目。此前，恒大首单租赁住房ABS获批，规模高达100亿元。

据天风证券估算，目前银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品达4157.09亿元，存续余额3600亿元。其中，房地产企业ABS融资约为3200亿元，占比为77%。从发行量看，地产ABS从2016年开始放量发行，2016年发行量突破1000亿元。2017年、2018年仍保持较高增速，2017年发行量达1782亿元，2018年上半年发行量达953亿元。

房企为何偏爱ABS这类产品？一方面，房地产企业过去不合理的融资渠道正在被逐渐规范和限制。国家发改委、财政部日前联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。国家发改委有关部门负责人表示，已注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加，需要不断改进完善企业境外发债备案登记工作，同时引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。这意味着，监管部门已注意到房地产企业外债发行规模有所增加等问题，正在积极引导规范房企境外发债资金投向。

同时，国家鼓励住房租赁资产证券化发展。今年4月份，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，一系列住房租赁资产证券化产品据此获得了发展良机。东吴证券分析师周岳认为，新规不仅有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，而且有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产良性循环。此外，还可丰富资本市场产品供给，满足投资者多元化的投资需求。

另一方面，ABS产品自身具有优势。所谓ABS是资产证券化的一种形式，是指将一个或一组流动性较差但预计能产生稳定现金流的资产，通过一系列的结构安排和组合，对其风险和收益实行分割重组，并实施一定的信用增级，从而将资产的预期现金流转换成流通性和信用等级较高的金融产品的过程。

目前，国内资产证券化业务主要分为三种模式：中国证监会监管的证券公司及基金管理公司子公司资产支持专项计划，即企业资产证券化业务（ABS）；中国银保监会和中国人民银行监管的信贷资产证券化业务；银行间市场交易商协会监管的资产支持票据业务（ABN）。

随着2014年底《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《资产支持专项计划备案管理办法》等新规的发布，ABS业务明确改为“事后备案制+基础资产负面清单管理制度”，ABS发行的便利性开始吸引更多企业加入其中，成为重要的融资工具之一。

目前，房企用于证券化的现金流主要有以下几种来源：房企对供应商等债权人的欠款、房屋销售收入、房屋租金收入、物业费收入（主要是住宅类）。根据基础资产的性质，目前的地产ABS可分为6类：房企债务、购房尾款、未来销售收入、物业服务费、商业物业收益、住房租金。其中，前2类为现时债权ABS、后4类为收益权ABS。

天风证券分析师孙彬彬认为，今年以来，在房企信用债发行规模大幅缩水的情况下，ABS融资仍热度不减，说明ABS对房企融资越来越重要，这一相对宽松的融资方式有望成为未来规范房企发展的利器之一。