在过往的调控中，往往出现“打摆子”的情况：房价上升、热度过高时，一个劲地打压；过了一段时间后，又摆到反方向，从一个极端转到另一个极端。这种坐“过山车”“打摆子”的情况显然不是健康状态，只能治标、不能治本。要深层次解决楼市治本问题，必须总结过去的得失，推进“双轨统筹”的楼市制度框架，配之以土地、投融资、税费等方面的制度变革，共同攻坚克难

4月22日晚，海南省政府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，实施海南省全域限购政策，引起社会广泛关注。

自2016年“9·30”新一轮楼市调控以来，各地调控举措密集颁布。进入2018年，我国楼市调控从严基调依然未变。据中原地产研究中心统计，今年第一季度，全国主要城市出台的房地产调控措施已超过76次。国家统计局数据显示，多数地方房价已经从2016年的疯涨状态逐渐降温，2018年3月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，二手房价格首次出现下降。不过，调控下的楼市依然暗流涌动，虽然热点城市房价有所下降，但从70个大中城市房价波动状况观察可见，3月份房价上涨的城市数量却在增加。

从1998年住房体制改革以来，我国房地产市场历经了多轮调控。在过往的调控中，往往出现“打摆子”的情况：房价上升、热度过高时，一个劲地打压；过了一段时间后，又摆到反方向，从一个极端转到另一个极端。甚至不少城市在取消限购限贷后，还给买房者以政府补贴，鼓励大家出手交易。这种坐“过山车”“打摆子”的情况显然不是健康状态，只能治标、不能治本。

要深层次解决楼市治本问题，必须总结过去的得失，推进“双轨统筹”的楼市制度框架，配之以土地、投融资、税费等方面的制度变革，共同攻坚克难。此前，中央已经强调房地产行业的健康发展需要解决长效机制问题，而且要落实到解决基础性制度建设的问题上。这其实就是治本的思路。

首先是住房制度。目前，双轨统筹（政府主导的“保障轨”与商品房的“市场轨”有效统筹）的住房制度框架越来越清晰。经过多年发展，保障房从曾经十多种形式的经济适用房，收缩成现在明确的两种：一个是公租房，即把“廉租公租”概念打通，统称为公租房；另一个是越来越受重视的共有产权房，虽有产权，但不是完全的，而是政府和住房主体共同持有，不能随行就市交易，也不能把卖房收入全部归购房者。在保障轨以外，是平常所说的商品房轨道。

合理、可持续的保障房和商品房双轨统筹是非常重要的制度框架，既可使社会中低收入阶层和收入“夹心层”稳妥得到“住有所居”的托底，又能使中高收入家庭在商品房的市场轨道上解决住房问题，对房地产市场健康发展会产生长效支撑作用。

其次，治本还需推进相关税费制度改革，特别是在住房保有环节的房产税制度改革上要攻坚克难。房产税制度是以经济杠杆改变楼市供需双方的预期和行为，通过抑制炒房行为，减少住房空置率，使房地产市场交易价格趋于平稳，市场健康度得以提高。除了能对楼市价格“压舱促稳”，房产税还会促使地方政府加快职能转变，推动地方税体系完善，优化收入分配、财产配置等再分配调节作用。

根据今年全国两会上相关部门表态，房地产税改革“立法先行”工作有望年内启动。在经过立法程序由全国人大审议通过后，此税将授权地方政府根据辖区情况区别对待，分步实施。同时，与住房有关的土地开发、商品房交易环节税费，也应一并考虑整合优化，尽可能降低纳税人负担。

再者，土地制度、投融资制度等都是与楼市“治本”相关的基础性制度。土地开发、利用方面的“地票”，土地收储、农村建设用地流转等改革，投融资方面的PPP、政策性融资等创新，都应积极推进，以利于合力打造我国房地产领域健康发展、楼市标本兼治的“长效机制”。有分析称，今年有望成为房地产市场长效机制建设取得突破性进展的关键年。目前看，在坚持“房住不炒”定位下，管理部门对加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度已经作出相关部署。

（作者系华夏新供给经济学研究院首席经济学家、中国财政科学研究院研究员）