湖北省宜昌市夷陵区在试点过程中，针对银行参与贷款的种种顾虑，采取了一系列有效措施，成功破解贷款抵押登记难、价值评估难、抵押变现难、贷款定价难、信贷风险控制难等5大难题，近3年吸引金融机构放款1.3亿元，极大地激活了农业农村的内生发展动力

土地、农房，是农民最重要的资产。开展农村土地承包经营权抵押贷款，湖北省宜昌市夷陵区先行先试。激活沉睡资产，政策如何落实，还有哪些瓶颈待解？近日，《经济日报》记者实地进行调查。

唤醒“沉睡土地”

夷陵建立农村综合产权交易平台，大胆探索农村土地“三权分置”，并全域推进农村土地确权

夷陵区龙泉镇雷家畈村的药材专业合作社，曾以每亩年租金800元承包了521亩土地种药材，后因生产资金链断裂急需资金，东筹西借未果，最终导致药材未收就已亏损。

能否由政府职能部门搭建平台，用土地承包合同进行抵押贷款？夷陵区委、区政府将此列为重大课题进行调研。他们在黄泥镇军田坝村产业园搞试点的同时，4次组织政府职能部门赴武汉农交所取经。2013年，夷陵建立农村综合产权交易平台，搭建了区、乡（镇）、村三级信息网络平台，建立起统一管理、协作联动的农村产权交易市场体系。

2014年，作为全省首批整县推进试点县区，夷陵大胆探索农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”，全域推进农村土地确权工作。夷陵区金融办主任张俊介绍，2014年年底前，夷陵区在全省率先完成了农村林地和耕地确权登记，确权登记面积达373.63万亩，并率先建立了区、乡两级土地交易平台，为农村承包土地经营权抵押贷款奠定了基础。之后，该区被确定为全国农村承包土地经营权抵押贷款试点。

这些天，湖北沛林生态林业有限公司董事长陈志丽正忙着两件事：一是去荷兰采购郁金香种球；二是向省林业厅申请设立2000亩工厂化育苗暨院士工作站。陈志丽告诉记者，企业有这么好的发展势头，得益于“农村土地承包经营权抵押贷款”这一政策。

2014年起，沛林生态林业通过林地抵押先后向三峡农商银行夷陵支行3次贷款。今年5月，三峡农商银行夷陵支行又向沛林生态林业发放了一笔500万元的土地承包经营权抵押贷款。陈志丽说，这些贷款让企业发展有了充足的流动资金，公司现拥有精品苗木种植基地15处，总面积1万余亩。

如今，沛林生态林业的花卉苗木基地已成为带动香烟寺村农民致富的“领头羊”。村党支部书记雷宏振介绍，过去村里种柑橘，村民年收入6000余元，如今转型种花卉苗木，人均收入达1.67万元。

破解“五大难题”

通过层层扎牢篱笆，破解了5大贷款难题，打消了银行的种种顾虑，赢得5家金融机构放款

夷陵充分运用“三权分置”成果，积极探索破解农村承包土地经营权贷款抵押登记难、价值评估难、抵押变现难、贷款定价难、信贷风险控制难5大难题，近3年累计利用2.1万亩农村承包土地经营权抵押贷款1.3亿元，极大地激活了农业农村的内生发展动力。

破解抵押登记难。夷陵区专设农村产权交易中心负责抵押登记。相关《土地承包经营权证》在交易中心集中托管，交易中心以此为基础给流转土地经营主体颁发《农村土地流转经营权证》。同时，在土地流转格式合同中先行约定土地经营权可用于抵押融资，融资效率明显提升。

破解价值评估难。夷陵区明确承包土地经营权抵押价值的评估办法，抵押价值＝土地面积×当地土地流转亩均价格×剩余经营年限+地上种植物价值+地上附着物价值，由第三方机构评估或由政府相关部门协助评估。

破解抵押变现难。自农村综合产权交易平台建立以来，成功交易近2万宗，交易额超过6亿元，其中促成农村土地交易100多宗，涉及土地9000余亩。银行业金融机构重点开展了茶园、橘园、苗木基地的抵押贷款，降低了抵押物流动性不足的风险。

破解贷款定价难。夷陵区政府出台了《夷陵区农村承包土地经营权抵押贷款试点实施细则》等一系列政策，制定农村承包土地经营权估值办法，由农经局、农业局、林业局协助借贷双方完成估值。

破解信贷风险控制难。为防控金融风险，《实施细则》规定此类抵押贷款必须有村集体和承包农户的抵押许可授权，约定无力偿还时可采取再次流转、政府回购、协商收购等方式处置农村承包土地经营权，同时划定此类贷款不良贷款率的上限为10%。区政府还设立了1000万元农村承包土地经营权抵押贷款风险补偿基金，鼓励银行按1∶10的比例发放贷款，约定万一出现金融风险，放贷银行和政府按5∶5的比例分摊风险。

通过层层扎牢篱笆，农行宜昌支行、三峡农商行夷陵支行、夷陵兴福村镇银行等5家金融机构共发放此类贷款1.3亿元，当前贷款余额6550万元。天源柑橘合作社、沛林生态林业有限公司等15家农村新型经营主体享受了这一政策红利，直接带动3万多农户增收。

仍需突破创新

试点暴露出不少问题，如土地确权信息查询更新不便、抵押物评估处置有待规范、贷款审批管理有待简化等

经过几年尝试，农村土地承包经营权抵押贷款在引导农业生产走专业化服务、组织化合作、适度集约化生产方面作用较大，夷陵区已发展家庭农场253家、农业经营大户1200家、农民专业合作社880家，一大批农民转变成有技术、懂市场、擅经营的新型经营主体。然而，在试点过程中也暴露出不少需要解决的问题。

土地确权信息查询、更新不便。土地确权是农村土地承包经营权抵押贷款的基础，三峡农商银行夷陵支行副行长吴涛介绍，目前全区的土地确权信息集中在区农经局，不能随便提取，只能单向查询，更不能由银行方操作登记更改，为银行核实和动态更新抵押贷款人信息造成不便。

抵押物评估处置有待规范。承包土地的经营权抵押价值由土地流转价值、地上种植物价值、地上附着物价值3部分组成，这3部分价值评估目前尚没有明确借贷双方均认可的评估部门，也没有明确规范的操作流程和办法。

贷款审批管理有待简化。合作银行进行贷款审批时，要求承贷主体出具村委会三分之二以上成员签字认可的证明，由于目前农村人员流动性大，在实际操作中不可行。另外，如果是“承包土地经营权+”类型贷款，还涉及其他固定资产抵押物的评估，一般没有2至3个月贷款难以发放。同时，贷款期限短，一般为1年。流转集中到经营大户的土地，从整地、育苗到挂果、销售，一般短则1至3年，长则3至5年，与生产周期不匹配。

记者调查还发现，银行更愿意贷款给抗风险能力较强的涉农企业、农村合作经营组织，个人贷款较难。银行在办理农村土地承包经营权抵押贷款时，会将不动产和土地权益捆绑进行贷款以规避风险。如沛林生态林业有限公司的几笔贷款均抵押了市区房产。

对此，张俊建议，区委、区政府要在风险资金支持等方面鼓励大胆创新；健全完善保障措施，完善交易市场和交易规则；试点参与行要在产品设计上下功夫，突出对贷款经营实力的考量；对流转土地的抵押登记要保持足够的灵活性；强化政策宣传引导，加快搭建土地流转交易信息化平台，方便各方参与。