德国实行不动产登记的历史由来已久。不动产登记制度保证了100多年来德国不动产交易市场的平稳有序运行，也保证了不动产市场的透明规范。德国的不动产登记制度被称为“权利登记制度”，又称实质主义登记制度，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。

不动产登记是由德国民法典规定的，关于“物权的变动和登记”的规定在德国民法典中占据了重要位置。德国民法典物权编“土地权利通则”中，主要规定的就是物权的变动和登记。此外，作为《德国民法典》中的实体法《土地登记法》，设置了当事人与国家机关之间土地登记的程序关系，规定了不动产物权如何设立、移转、变更和废止的程序规则，与民法典所确立的实体规则共同构筑了德国不动产物权变动的法律机制。另外，《住宅所有权和永久居住权法》和《建筑法》等法律也设定了相应的关于不动产登记的程序性规范，是德国不动产登记制度的重要法律依据。

在德国，一项不动产的变动需要4个行为来完成：首先，需要买受人与出售人签订一个债权合同，称为债权行为；其次，需要双方当事人签订一个专门以移转标的物的所有权为内容的物权合同，称为物权行为；再次，需要双方当事人签订一个以移转价金的所有权为内容的合同，同样称为物权行为；最后，需要双方当事人到登记机关登记。另外，在德国，不动产转让中的物权合意必须进行公证。由于公证机关的参与，交易自身以及交易方的信息的准确性都能得到保障。只有物权合意与登记均已完成，不动产物权才算真正变动。

德国的不动产登记簿一般由3部分组成：地产、所有权和阻碍。登记簿按土地所有权人设立，一个所有权人一个号码。根据当事人的需要，登记后可以出具登记证明（也称房产证），证明的内容与登记簿记载的内容一致。

德国不动产登记由地方法院的不动产登记局掌管。不动产登记局虽然属于法院的组成部分，但它不管辖一般的民事、刑事案件，而专司不动产登记，并且许多地方的不动产登记局还受当地州政府的领导。

在德国，房产登记制度在很大程度是公开的。如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等房屋登记簿的相关信息可以在不动产登记局进行查询。

这种公开透明的不动产登记制度，一方面配合着德国的税收政策，对房价起到了调节作用。由于登记制度提供了可供查询的准确记录，无论是自然人还是公司购买房产，都回避不了房产投机税收问题。按照相关规定，自然人购买房产10年之内如果出售，必须缴纳投机税。另一方面，也能防止官员腐败问题的滋生。德国前总统武尔夫就是因为被媒体发现一笔可疑的购房抵押贷款后，不得不于2012年2月17日宣布辞职。而在这一过程中，不动产登记制度给调查取证带来了方便。