阅读提示：这些年来，国家高度重视房地产市场调控，出台了一系列的相关政策措施，以确保调控落到实处、见到实效。当前，房地产市场调控正处于关键阶段，还存在不少亟待解决的问题，如何尽快建立长效机制，有效促进房地产市场长期平稳健康发展，是值得我们高度关注和深入思考的重要问题。本文从房地产的基本功能入手，分析了房价不断上涨的原因，并提出，当前和今后一个时期,要打破现有利益格局，通过完善抑制投机、投资性需求的政策措施，加大保障房建设力度，改革房地产税收制度等，有效调控房地产市场。

（一）

在市场经济中，房地产有4个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产；四是地方政府为拉动经济增长的需要。从房地产的基本功能看，实际上是供需两方面的综合因素推动了房地产价格的持续攀升。

一是房地产市场的双重作用导致的供给“冲动”。首先，房地产行业对相关利益主体的巨大诱惑是影响供给的主要因素。随着土地价格的上涨，土地的使用权转让收入成为一些地方政府财政收入的重要来源，甚至成为一个地方经济发展的主要支撑点。其次，GDP绩效考核是一些地方政府重视房地产投资的又一个因素。房地产投资通过乘数效应、相关产业拉动效应使得资金向该地区集中，且投资转化速度快、见效快，从而成为一个地区最具拉动力的产业，甚至成为支柱产业。国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%，而相关研究表明，国内房地产投资占GDP比重从2004年开始就已经达到9%以上，有的地方甚至更高。同时，通过信用杠杆，房地产交易加速了居民储蓄向投资的转化速度，短期内大大提高了一个地区的资金可用量，从而推动了房地产行业的发展。此外，有关调查表明，房地产行业的利润较高，是导致房地产商的投资冲动的主要诱因。加之房产商利用各种销售手段，基本上达到了对房价定价权的控制。如房产商销售中采取的“价格倒逼”策略，分段、分时定价和销售价格的持续小幅提升给消费者造成了房价会不断上升的错觉，结果彻夜排队买房的现象出现了。通过上面的分析可以看出，众多的利益驱动因素促使相关利益主体对房地产行业的热衷度高涨，最终导致了房地产的“供给冲动”，成为推动房价持续上升的一个因素。

房地产市场对地区经济的作用就像双刃剑，既有巨大的拉动作用，也存在较强破坏力的风险。一方面，可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产市场发达地区，促进地区GDP增长；另一方面，如果超过正常增长的限度，也可能产生“泡沫经济”的风险。上世纪90年代日本的经济危机和最近在美国发生的次级房贷危机，表明了房地产与金融不可分割的密切关系。如果房地产投机过度导致价格偏离正常轨迹，就会出现资产价格虚涨，作为主要信用基础的房地产偏离了正常价值轨道，放大了可支撑的金融资产，埋下了风险隐患，只要房地产价格泡沫破裂，就会带来连锁反应，引发金融危机。因此，房地产价格调控的目标之一就是防止过度投机。

二是投资渠道的缺失与流动性膨胀成为房地产的“推手”。一方面，流动性充裕会使大量投资需求转化为投机需求，导致资产价格暴涨。另一方面，由于投资渠道的狭窄，流动性的可选择余地较小，只能在有限的几个领域迂回，在国际经济不景气和国内监管政策不到位的影响下，部分领域如股票收益率波动较大，难以留住投资者，流动性必然向其他方面转移，而对房地产市场的强烈上涨预期，成为流动性的重要栖息地之一。房地产作为一种实物资产，当价格上涨时，最基本的居住使用功能不会变，但增加了房地产拥有者的名义财富，对卖者而言意义重大，额外产生了一笔可观的财富，这就是房地产的虚拟性所在。在住房抵押贷款的制度安排下，买者只需支付少部分购房款就能拥有一套房产，而银行却成为了最大的房款支付者，流动性充裕通过信用杠杆放大了消费者可以支撑的实物资产，虚拟的价格暴涨带动了房地产投资的积极性，个人、集体、企业纷纷涉足这一领域。但从流动性平衡的角度讲，一味地打压房地产市场，也会扼杀资金的合理流动，形成新的矛盾，就像治理洪水一样，不能靠堵，疏导才是治理的根本。

三是城市化率提高而导致的房地产刚性需求的持续拉升作用。住房的刚性需求主要来自新增城镇家庭自住房、改善性需求和特殊需求3个方面。目前，中国工业化和城市化进程正在不断加快，2011年末的城镇化率已突破50%，按照发达国家70%左右的城镇化率标准概算，中国的城镇化进程还要持续数十年，城镇每年要增加几百万个家庭，这是城镇住房需求的主体。此外，城镇人口中高收入者提出了住房改善和提高的需求。与此同时，中国传统财产观念和城市资源配置不合理也产生特殊需求。“居者有其屋”是中国传统住房文化的观念，老百姓宁可节衣缩食攒钱买房自住，也不愿意长期租住别人的房子；而且由于金融市场不发达，老百姓还没有形成合理的投资观念，大部分仍将房产作为家庭财产的基本组成部分，对现代金融产品的投资占比较低，这种传统观念的影响短期内难以扭转和消除。另一方面，由于城市资源配置不合理，导致一个城镇或区域的房价存在结构性上涨的现象，老百姓出于生活便利的考虑特别是解决子女的教育问题，对中心城区住房需求比较强烈，导致同一城市或同一区域不同地段房价出现重要偏离，这是现阶段城市管理者要特别关注的一个问题。

(二)

分析得出的结论是，供需两方面的因素推动了房地产价格的持续上涨。那么，调控房市，就要从供需两方面入手，通过一些手段，打破现有利益格局，给市场行为增加一个长期约束条件，从根源上缓解甚至消除影响供需的因素，为市场增加一个稳定的长期预期。

近年来，各方对加快出台房产税的呼声越来越高，提出了种种方案，也有个别地区开始试行房地产税作为房地产调控的补充手段。房产税是国际上通常使用的一种税制，目前有超过130多个国家和地区实行，作为调节收入和财富分配的重要工具。在我国推行房产税，首先要解决的问题是税收的法律基础。我国目前的房屋产权是70年，70年使用期满后如何处置，目前还没有一个通行的标准，这对推行房地产税造成了困难。因此，需要首先解决这一重要问题。

征收房产税主要是通过4个方面对各利益集团的行为产生影响，进而达到调控的目标。一是对购买者增加约束条件，提高住房的使用率。在国外，由于每套住房都要交房产税，普通居民很少同时掌握多套住房，普遍是买了新房就卖了旧房，住房的使用效率较高，因为空置一套住房的结果是加大家庭的支出，除非能够及时对外租赁，以租赁收入弥补税收支出，这也大大降低了住房的空置率。二是税收导致成本增加，有利于节约土地资源。征收房地产税，间接的鼓励了个人或企业购买小面积房产的行为，有助于降低人均土地占用面积，提高土地资源的使用效率。拿企业购置房产来说，对其从土地占用面积和人均办公面积征收房产税，有利于节约土地资源，提高办公场所的使用效率。三是抑制房地产投机行为。四是通过税收降低地方政府对土地财政的依赖程度。房产税的征收为地方政府提供了稳定的税源，在一定程度上能够缓解地方财力紧张的矛盾，降低对土地财政的依赖程度，可以形成稳定的财政收入来源，解决城市公共基础设施建设的资金筹集难题。

房产税率的制定需要花费一定的时间，要充分摸清全国城镇人口（包括流动人口）的户均住房拥有量、已建成房屋套数等指标，包括空置率的问题，在此基础上合理确定税率。房产税实施后，将有利于消除住房空置率，加速房屋的周转率，拥有多套房产的群体会选择以租赁的方式来弥补税收的支出。因此，在这个环节还要加强房产租赁的统一税收管理，通过营业税调节租赁收入，以此确保房产税发挥最大的效力。此外，还要辅之监管惩罚措施，保证税收和房地产管理的顺利开展。

(三)

住房问题在任何国家都是备受关注的重要民生问题，也是当前我国社会各界关注的一个热点问题，不仅关乎房地产市场的健康发展，更关系到广大民众的福利保障问题。一些发达国家或地区经过长期的实践，积累了一些有益的经验，可供我国住房保障体系建设借鉴。

比如新加坡。新加坡是东南亚地区解决低收入群体住房问题的典范，其住房保障计划被称为“组屋计划”，具有“高福利性和高计划性”的特点。从上个世纪60年代开始，新加坡实施“五年建屋计划”，大力发展公租住房，相关统计显示，截至目前，有超过80%的居民居住在由政府提供的组屋里，政府是住宅的主要提供者。此外，资金和土地的保障使组屋计划顺利实施。住房公积金制度是新加坡住房保障体系的组成部分，从资金来源看，财政拨款和中央公积金是政府组屋主要资金来源；相关法律还规定，组屋用地优先保证且价格远低于市场价格。

再如香港地区。经过近半个世纪的改革发展，香港地区形成了市场供应和保障房供应的双轨供应体系，兼顾了不同收入阶层的需求和福利，其资金来源主要是政府掌控的土地、财政资源及公屋租金等收益。2000年、2005年、2010年，公屋居住人口占香港全部人口的50.7%、48.5%、47.5%，近一半的人口住房是政府解决的。成功的运营模式、严格的申请审查制度和多方位的管理模式是香港公屋成功的3大关键因素。

此外，美国采取的是“政府介入、市场主导”的高度市场化的住房保障政策，对不同收入阶层的群体有不同的保障形式，针对低收入家庭的公屋出租和租金补贴、针对中低收入家庭的贷款贴息和首付担保、针对所有购房者的贷款利息抵扣所得税优惠。从资金来源看，由政府直接出资建设的部分较小，主要是通过间接的对开发商和中低收入购房者的补贴来满足保障房的需求。

各国成功的经验表明，政府不同程度地介入住房市场，是解决低收入群体住房问题的主要途径，这是政府动用公共资源弥补市场失灵的又一例证。通过价格管制不能解决低收入群体的住房问题，市场在这个领域是失灵的，需要政府的介入。其中，保障房作为解决低收入群体住房的主要渠道，和市场化的商业房地产是不冲突的，而是一种互补的关系，建设保障房是为了解决低收入群体的住房问题，而不是去抑制商业性房地产的正常发展。因此，正确定位房地产调控政策，建立常态化的保障房建设机制，是解决低收入群体住房问题的关键。正常的房地产发展则要通过法律和市场自身进行调节。当然，借助市场的力量解决保障房问题的途径，在中国也是存在的，由国家开发银行融资支持的辽宁省棚户区改造就是一个值得推广的成功范例。

归纳起来，当前和今后一个时期，尽快建立长效机制，有效调控房地产市场，有以下几个建议。第一，房地产调控要打破现有利益格局，通过房产税和保障房的调节，重塑利益格局，才能发挥效力。第二，实施房产税是解决房屋空置率过高、提高资源利用效率的有效手段。第三，解决中心城区房价高的根本措施是城市资源的合理配置，这是当前城市管理者亟须关注的重点，今后应将更多的公共服务资源向中小城市倾斜。第四，低收入群体的住房问题需要政府动用公共资源解决，保障房建设要常态化，不能将保障房作为调控房市的手段，而是要作为弥补商业性房地产市场失灵的有效手段。

(作者系国家开发银行内蒙古自治区分行副行长)