房价的起起落落时刻牵动着社会各界的神经。目前，国家统计局发布的住宅销售价格指数是反映全社会房价水平最权威的统计数据。我们该如何通过纷繁复杂的房价数据来观察房地产市场的变化呢？

什么是住宅销售价格指数

2011年，国家统计局根据新的《住宅销售价格统计调查方案》对全国70个大中城市房价进行调查，并用“住宅销售价格指数”这一新的指标来取代原来的房屋销售价格指数，同时重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数，不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。根据新方案，住宅销售价格指数是综合反映住宅商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数。

当前，全国70个大中城市新建住宅销售价格直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再另行调查。由于网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况，极大地提高了基础数据的真实性、准确性、完整性和及时性。

新方案更注重对住宅销售价格的统计，指标体系调整为“新建住宅销售价格指数”和“二手住宅销售价格指数”。其中，新建住宅又设置保障性住房和新建商品住宅两个类别。新建商品住宅和二手住宅分别下设90平方米及以下、90至144平方米、144平方米以上三个基本分类。

该指数的计算方法是：新建住宅月环比价格指数的计算方法调整为按项目不同面积分类的平均价格法。采用国际通行的链式拉氏公式计算以2010年为基期的定基价格指数。

如何使用定基价格指数分析房价走势

与我们经常接触到的同比和环比价格指数不同，“定基价格指数”的对比基期在一定时期内保持相对固定，我们较为熟悉的股票指数就是一种定基价格指数。从理论上看，定基价格指数剔除了数量结构变化对价格变动的影响，单纯反映价格变化。

当前的住宅销售指数确定的首轮基期为2010年。与同比价格指数相比较，房价定基价格指数在使用上更为直观方便。假定固定基期房价水平为100，若某月房价指数高于100，则表示某月房价比基期价格有所上涨。若本月房价定基价格指数高于上月，则表明本月房价比上月上涨，反之，则表明本月房价比上月下降。利用定基价格指数还可以计算不同对比基期的价格指数。比如，将3月份和2月份的定基价格指数相除再乘以100，即可得到3月份比2月份的环比价格指数。以此类推，可以计算出自己需要的价格指数，观察不同时期房价的变化情况。

“住宅销售价格指数”与“商品房平均销售价格”有何区别？

反映房价变化情况的指标主要是商品房平均销售价格和住宅销售价格指数（包括新建住宅和二手住宅）。商品房平均销售价格是一个城市各区域、各类商品房的平均成交价格。住宅销售价格指数是综合反映住宅商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数。目前，国家统计局发布的是住宅销售价格指数。

在理论上，当销售住宅的区域、品质、环境等结构因素不存在差异时，商品房销售价格的变化幅度和住宅销售价格指数的变化应该是一致的。但很多时候，我们会发现，统计公布的两个指标变化一升一降，这是为什么呢？实际上，房屋是典型的异质品，市场上没有完全相同的两套房子，上述的假设在现实中显然不存在，这就导致商品房销售平均价格的变化情况和住宅销售价格指数的计算结果产生差异，从而数据变化呈现一升一降的趋势。

商品房平均销售价格是一个绝对数，反映了某一时期、某个地区总体房价的绝对水平，可以用于各地区之间的横向比较。市场研究人士可以结合某地区居民的收入水平，研究某地区房价和居民购买力之间的关系。如果将房屋按区域、品质、结构等分类，还可以反映不同类型房屋价格的绝对水平。

而住宅销售价格指数是以基期住宅销售价格为100，计算得到的报告期住宅销售价格指数，主要反映市场价格变动，是某一时期、某个地区住宅价格总水平变动趋势和程度的相对数。

值得我们注意的是，虽然商品房平均销售价格指标能反映总体房价的水平，但却不能简单地用它来反映房价的涨跌情况，因为商品房平均销售价格包含了住宅的区域、品质、环境等结构因素。例如，近年来商品房品质逐步提升，特别是装修、环境等品质有了明显改善，这些因素都可能反映在价格的变化中。此外，房屋的不同地理位置、楼层、住宅结构等因素，均可能在一定程度上放大房价的实际涨跌水平。相反，随着大量保障房的竣工销售，商品房的平均销售价格就会被明显拉低。因此，我们还需要采用反映某一时期住宅价格总水平变动的住宅销售价格指数来辅助我们观察房价变动情况。