限购“扩容”、限贷“升级”、限房价、限地价……近期，楼市调控悄然加码，“限”令正全面“升级”，已对遏制房价过快上涨起到积极作用。但“有形之手”如何对楼市“深度介入”，也要注重把握好分寸

住房和城乡建设部日前正式公布新增限购城市名单的５项建议标准，包括上半年住房价格指数环比增幅较高、涨幅超过或接近全年房价调控目标、成交量增幅较高、外地人购房比例较高、存在调控政策执行不严格社会反应强烈等内容，建议只要符合2条标准的二三线城市即可纳入到限购名单中。作为7月中旬国务院常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”的细化，限购范围扩大的“靴子”终于正式落地。

近几个月以来，二三线城市特别是三线城市房价出现了过快上涨的苗头。一线城市和部分二线城市房价因受限购政策约束，降价趋势愈加明显，但一些未限购城市或限购政策并不严厉的二三线城市房价却依然是我行我素。随着9、10月份房地产销售传统旺季到来之前进行限购部署，除了给各地房地产市场提前打预防针，对于防止“金九银十”期间或第四季度的房价反弹也将产生积极效应。

事实证明，在收入差距加大而供给相对不足的情况下，针对必需品或消费者偏好极为不均的产品进行限购是个行之有效的办法，对于调和资产市场的过大波动也将产生积极作用。国家统计局最新发布的70个大中城市住宅价格数据显示，39个已经出台了限购政策的城市7月份住宅价格环比涨幅为0.05%，同比涨幅为4.36%，而31个非限购城市环比涨幅为0.14%，同比涨幅为4.75%。另外，在7月份，泸州、南充、岳阳、大理等环比上涨超过0.4%的城市全部为未限购城市，政策效果差别十分明显。

客观地看，部分二三线城市房价的较快上涨,一方面来自城镇化快速推进，另一方面更来自于包括一线城市限购后房地产投资需求的转移助推。以深圳万科披露的半年报数据为例，今年上半年万科实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%。其中，万科重点关注的14个主要城市成交金额仅上升了8%，在北京、上海、广州、深圳和杭州5个一线城市更是出现了小幅下降，与2009年相比则有非常大幅的下降。不难看出，万科上半年取得的业绩大部分来自二三线城市。和万科一样，今年以来，恒大、保利、远洋等大型房地产企业同样将进军二三线城市作为企业发展的重要战略。在房地产投资需求的转移助推下，二三线城市房地产市场异常火爆，而部分地方在土地出让金下滑和保障房资金短缺的压力下暗中放松调控、部分投机者转向未限购城市，则更是加剧了部分二三线城市房价的过快上涨势头。

二三线城市的购买力比不上一线城市，房价过快上涨是购房者最不愿意看到的情况。而且二三线城市的居民面更广，涉及的购房者更多。虽然房产限购的成本十分明显，可能阻碍或推迟了部分消费需求的实现，但它无疑能够最有效地甄别消费需求和投资需求。此前有论调认为，受人民币升值、热钱、美债危机等因素的影响，货币政策或将出现松动，房地产调控已基本上接近尾声，并有进入疲软期的迹象。个别地方也打着解决地方债务、发展地方经济等幌子，暗中尝试给房地产调控“松绑”。此次住房和城乡建设部对限购政策的新部署，无疑进一步显示了政府加强调控的决心，扭转了市场上一度蔓延的松绑预期。

作为局部性的资本管制，房产限购的确是一种过渡性的制度安排，但在房地产调控取得切实成效前，未来一段时间限购都会是楼市的一个关键词。有专家指出，限购政策成功的关键在于设计一个有效甄别消费需求和投资需求的机制，而要从根本上做好房地产调控、抑制房价过快上涨，首先必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政；其次应建立健全公共性住房的融资、建设、管理机制；此外，还要借鉴发达国家经验，合理调节房地产投资需求。只有当这三条都做到了，房地产限购政策方始具备退出条件。细细品来，不无道理——尚未缚住“虎”，岂能急松绑？