江苏的实践显示，通过对土地和资金封闭运行是保证信贷资金安全运行和有稳定还款源的重要保证，这一做法值得推广。

资金封闭运作。为保证信贷资金安全有效运行，杜绝挤占挪用，确保资金切实用于棚户区改造，对资金实行了封闭运行。工作机制是：合理分工，相互制约；贷款“统一发放，集中支付”；引入第三方监管，加强审计监督。

以徐州为例，新盛公司作为投融资主体，负责管理棚改资金封闭运行，棚改拆迁项目、出让地块资金全部纳入新盛公司投融资平台，所有资金均通过新盛公司拆迁专储账户封闭管理、直接拨付给棚改户，杜绝了挤占挪用；各区作为棚改拆迁和安置房建设的实施主体，只负责拆迁进度和安置，但不接触资金，新盛公司与各区相互监督制约，为控制项目拆迁、建设成本提供了制度保证。在贷款发放方面，借款人在代理行开设银行惟一贷款账户，代理行对银行贷款发放实行合规性检查，向参贷行出具放款通知书，参贷行按照放款通知书的要求将贷款资金归集到代理行贷款账户，由贷款行统一发放；在资金支付方面，由代理行对贷款资金进行合规性检查，集中支付。“统一发放，集中支付”的管理模式对于规范银团贷款管理、防范贷款风险起到了积极的作用。此外，审计局、检察院对新盛公司棚户区改造项目贷款、资金拨付、材料采购、工程招投标、工程管理等各个方面进行全程跟踪审计、监督，有力促进了项目的规范运作。

土地封闭运作。为更好实施棚户区改造，确保市场运作的成功和银行信贷资金还款来源的稳定，徐州市对土地进行封闭运作。一是土地出让收益封闭运作。棚户区改造拆迁的土地出让收益是贷款归还的主要来源。徐州市政府将棚户区改造项目优先列入土地供应计划和房地产开发建设计划，在申报年度用地指标时单独列出。棚户区拆迁完成后，拆迁地块招、拍、挂出让收入扣除应缴基金规费后，全部返还给新盛公司，土地出让收益实行了封闭运行。二是有效控制改造成本。贷款行与徐州市棚改办充分沟通，由市建设局制定拆迁计划的方案，各区政府具体实施，新盛公司实行成本核算，三方同意方可实施拆迁，这既可以通过各方博弈有效控制拆迁成本，又可以在一定程度上节约棚改资金的使用。三是运作商业地产项目。徐州市政府注入新盛公司部分商业性地产项目，授权新盛公司运作滨湖新天地商业街、徐州建国西路商业街、公园印象商业广场等盈利能力较强的商业性地产项目，这些项目的顺利实施，将极大保障新盛公司偿贷资金来源。