英国:公租房引入集中采购管理机制

关注重点转向租房

英国人的住房理念经历了由租房到买房再回到租房的历程

政府应更加关注“夹心层”利益，打造一个有竞争力的租房市场,帮助既不能享受公租房又无力购房的阶层解决住房问题

英国住房政策的目标是“以可承受的价格，让所有人享有体面住房”。2009年12月英格兰《住房规划年鉴》统计，英格兰的5000多万人口共拥有各类住房2200多万套，其中18%为公寓式单元房，82%为独栋、双拼、联排等非公寓住房，英格兰住房的68%为私有自住房，18%为公共租赁房，14%为商品租赁房。

半个多世纪以来，英国人的住房理念发生了很大改变，经历了由租房到买房再回到租房的历程。1953年英格兰有房者占总人口的比例为32%，1961年为43%，2000年为70%，达到顶峰，目前该比例为68%。二战以后大部分英国人住在租赁房中，拥有自己的住房是许多人遥不可及的奢望。上世纪80年代，英国掀起大规模住房私有化房改，政府出台优惠政策，鼓励房客改租为买，把160万套政府廉租房以优惠价格出售给房客。虽然该政策大大提高了英国有房者比例，但也引发了上世纪80年代末英国房市第一次重大泡沫破裂，英国房价连续5年下跌，跌幅超过10%，而同期银行利率却高达15%，100多万购房家庭陷入负资产状态。2009年4月国际金融危机导致英国房价比2007年下降了25%。英国住房特许研究会2010年8月发表的《扩大租房市场》报告指出，英国人拥有私有自住房的黄金时代已经终结，应该改变住房理念，让租房成为积极正面的选择，同时政府应更加关注“夹心层”利益，打造一个有竞争力的租房市场,帮助既不能享受公租房又无力购房的阶层解决住房问题。

年轻人买房不容易

英国年轻人要成为有房者越来越难，通常要经历从混合租房、单独租房、首次置业到再置业的过程

英国年轻人对购房风险普遍有着清晰的认识，购房态度日趋现实

自上世纪50年代以来，英国房价持续攀升，英国年轻人要成为有房阶层越来越难，通常要经历从混合租房、单独租房、首次置业到再置业的过程。据英国政府统计，1952年英国平均房价为每套1811英镑，2010年为166857英镑，房价名义涨幅为92倍。如果考虑通货膨胀因素，1952年的1811英镑相当于今天的42000英镑，房价实际涨幅为4倍。自1952年至今，英国房价和居民年收入之比平均为3.5，最低是1995年的2.1，最高是2007年的7。2008年国际金融危机发生以来，许多英国年轻人就业困难或收入减少，银行也提高了首次置业者的首付门槛，由1988年的12％提高到2008年的22％。

英国交易软件公司对2000名年轻人的调查显示，60%受访者表示有债务缠身，人均欠债5000英镑。英国国家统计局2009年公布的国民平均年薪为23472英镑，年轻人收入低于该水平。英国高等教育统计署最新公布的大学生薪酬报告称，2008届大学本科毕业生工作6个月后的平均年薪为19677英镑。英国学联预计，2009年上大学的新生，本科毕业时累积的学生贷款将高达23000英镑，一旦毕业生年薪超过15000英镑，雇主每月发工资前会自动扣除应还学生贷款额，目前是每年偿还年薪高于15000英镑部分的9%，收入越高还贷速度越快。英国年轻人要想买房，通常需要工作多年，攒下首付才能考虑按揭贷款。

英国国家统计局2009年12月发布的《社会发展趋势》报告显示，英国年轻人通过按揭购房的人数持续下降，2009年英国30岁以下年轻人按揭购房比例为29％，租房比例为49％，而1997年这两个比例分别是43％和30％。1990年英国首次置业者中25岁以下的年轻人占30％，而2008年该比例仅为18％。英国第二大住房按揭银行哈里法克斯银行报告显示，2008年该银行办理的首次置业按揭贷款住房均价193600英镑，首次置业者平均年龄29岁；2009年该银行办理的首次置业按揭贷款住房均价185000英镑，首次置业者平均年龄升至30岁，其中80％首次置业者购房还得到家人的经济援助。

目前,英国年轻人购房不易的原因有四：一是房价看涨，英国房价已从2009年4月的低谷回升，一年后上涨8%，国际金融危机中英国住宅供应减少，英格兰2007年新建住宅16.8万套，而2009年为13.4万套；二是年轻人接受高等教育者增多，他们毕业后首先要偿还大学教育贷款；三是银行提高了首次置业者的首付门槛，1988年是12%，2008年是22%；四是目前的经济环境就业难，要找好工作更难。

面对高房价与收入差距的扩大，英国年轻人对购房风险普遍有着清晰的认识，购房态度日趋现实。在无力购房的情况下，英国年轻人通常会以租房作为过渡。年轻人工作不稳定，租房更灵活，且年轻人社交活跃，在离市区近的地方租房可减少通勤时间，并充分享受市区的娱乐设施。在英国房屋租赁市场，只有少部分年轻人能独立承租一居室住宅，有独立的厨房、卫生间和起居室，大部分年轻人只能与人合租两居室或三居室住宅，大家共享厨房、卫生间和起居室。租公寓房曾经是英国年轻人单身时候的过渡选择，一旦成家有小孩大都会争取迁入按揭购买的大房子，但现在不少即便有几个小孩的家庭也还住在公寓里。

集中采购降低管理成本

英国设立公租房采购协会为公租房房东服务

统一支付系统是公租房采购协会充分发挥集团购买力的重要手段，不仅降低财务管理成本，还大大提升了与供应商的集体议价能力

针对低收入者购不起房的现实情况，政府大力推出公租房补贴，以解决这部分人的住房问题。近半个世纪以来,英国公共租赁房的规模和承租人发生了较大变化，政府相应调整住房补贴政策，其社会保障性特征更加突出。1961年英国住房中公共租赁房比重占57%，1984年英国《住房及建房控制法》正式推行公共租赁房私有化，1986年英国住房中公共租赁房比重降至37%，目前英格兰的公共租赁房共有400多万套，价值4000多亿英镑。上世纪中期，英国公共租赁房对目标承租人的定位是中低收入者，包括普通中产阶层人士，而目前英国公共租赁房对目标承租人的定位收窄，仅限低收入群体，主要是失业者及最低收入者，目前入住英国公共租赁房人数有800多万。2008年英国地方政府的公共租赁房平均月租金为295英镑，住房协会的公共租赁房平均月租金为333英镑，而商品租赁房的平均月租金为583英镑。政府补贴的公共租赁房解决了最低收入人群的住房问题。

为减少成本，提高效率，英国政府在公租房领域引入集中采购机制。2004年英国设立公租房采购协会为公租房房东服务，目的是发掘公租房行业集中采购优势，优化会员单位采购效率。公租房采购协会是该领域惟一一家全国性集中采购机构，其会员为地方政府及住房协会，现有会员670多家，占英国公租房房东总数量的65%，管理着300多万套公租房。公租房采购协会代表会员单位，处理他们与150多家供应商、制造商的合同及商业协议，每周经手的交易额超过100万英镑，该协会自成立以来已为会员单位节省3800多万英镑，会员单位节省的资金多用于加强前台服务，提高公租房质量，营造活力社区。该协会依据会员单位规模收取会费，会员年费分7个档次，如最低档针对拥有200套以下公租房的单位，会费为50英镑，最高档针对拥有1.5万套以上公租房的单位，会费为950英镑。

公租房采购协会不断扩大可采购商品及服务的范围。目前能采购管理公租房的日常办公需求，包括家具、文具、电子办公用品、工作服、电器、食品、建材、装修装饰用品、车辆购置及车队管理、垃圾处理、邮政服务、电信服务、维修服务、租金管理等。目前该协会还正在研究加入旅行管理、法律服务、审计服务及煤气服务等新项目。

统一支付系统是公租房采购协会充分发挥集团购买力的重要手段。该协会的统一支付平台，只需要会员单位每月一次集中支付上月的账单，不仅降低财务管理成本，还大大提升了与供应商的集体议价能力。2007年5月公租房采购协会推出电子账户，有170多家会员使用，电子采购经手的账单有50多万份，进一步节省了采购成本。

符合欧盟政府采购标准是公租房采购协会的重要特点。由于英国公租房的拥有者和管理者是政府部门或直属机构，其采购必须符合欧盟政府采购相关规定。尤其是近年来，欧盟在政府采购领域相继出台许多新法规，涉及可持续的环境保护、社会发展、平等和多元化等方面。通过公租房采购协会集中采购，大大降低了会员单位的招标合规成本。