编者按 在日常生活中，大家偶尔会遇到这样的情况：邻居在楼道堆放杂物，影响了自己出行方便；某人装修房屋，噪音干扰到周围居民的正常休息；随意搭建违章建筑，遮挡了他人房屋的采光等，由此造成邻里纠纷不断，关系紧张。营造邻里和睦的美好生活环境，是社会和谐的基础，需要我们每个人充分尊重他人的相邻权，妥善处理好相邻关系。本期特别邀请有关法律专家，结合邻里相处中的常见纠纷案例，为广大读者详解法律法规，特别是物权法中关于相邻关系的规定。

名词解释

  相邻关系是民事法律关系中一种十分重要的法律关系，简单来说，相邻关系就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。由此衍生出的相邻权，是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，基于法律规定而享有在他人不动产上的权利。

本期特邀嘉宾

  山东青岛市中级人民法院民五庭法官 孙 林

  北京隆安律师事务所律师      陈 旭

准则一

占地不应

影响他人通行

  ［核心阅读］ 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

  ［案例］ 某市有一个菜市场，周边围了一圈店铺，甲是其中一家店铺的店主，乙是市场的经营人。甲店铺的门面紧临市场，门外是一片空地，在市场内购物的人只有经此出入甲的店铺。后来乙在这块空地上新建了几个摊点，堵塞了甲的门面，给甲造成了重大的损失。甲遂向法院起诉，要求乙拆除摊点，恢复原状。

  ［分析］ 甲经营的店铺与乙经营的菜市场毗邻，二者之间成立相邻法律关系。孙林法官介绍，物权法中第七章专门规定了相邻关系。依据该规定，相邻关系的主体之间，任何一方行使不动产的所有权或使用权，不得影响对方正常行使其不动产的权利。现在乙未经甲同意，擅自在甲店铺临市场的门面前新建摊位，堵塞进出该门面的通道，影响店铺的正常经营。所以，应认定乙的行为侵犯了甲享有的相邻权。

  孙林法官进一步解释说，乙虽然对其经营（所有）的市场享有使用权，但是其在行使权利时，不得侵犯他人的相邻权。甲店铺临市场的门面前方的空地虽然属于乙所有，但是在相当长的时间内该处地面上并未修建任何障碍物；并且在甲经营的过程中，该块空地已成为进出其店铺的惟一通道。因此，对于乙擅自新建摊位、堵塞通道的行为，甲有权请求乙排除妨碍，恢复原状。

  那么，邻近的双方在什么情况下才算是具有相邻关系？一般说来，相邻关系的发生需要具备三个条件：相邻关系的主体是两个以上的不动产的所有人或占有人；相邻关系主体所有或占有的不动产必须是相互毗连的；相邻关系是基于不动产的相互毗邻而发生，伴随不动产的存在而存在。

  物权法第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法官表示，这个规定实际上确立了我们在处理相邻关系时需要遵守的四个原则：

  有利生产的原则。相邻各方纠纷的发生，往往与生产有着直接或者间接的关系。所以，在处理纠纷时，要注意贯彻“有利生产”的原则。既要要求生产单位文明操作、文明施工，将对居民生活的影响减少到最低限度，又要求其在施工完毕后，要尽快清理现场，恢复周围环境。另外，周围的居民也要对合理的施工加以理解和容忍。

  方便生活的原则。在处理相邻关系时，应从有利于生活的角度出发，在维护所有权人或使用权人利益的同时，也为相邻权利人的生活提供方便。

  团结互助的原则。在相邻关系的处理中，人们应当互谅互让，团结互助。例如，相邻一方需要经过他方的土地才能到达自己的土地时，他方应当本着互助的精神给予准许。不能只顾自己的利益而无视公共利益和相邻权利人的合法权益的存在。

  公平合理的原则。相邻关系从本质上讲，就是一方权利的延伸和对另一方权利的限制。但是这种延伸和限制应该有一个合理的尺度，即应该在合理必要的范围内行使。一方在享受权利的同时，也必须承担一定的义务。由于相邻关系的种类繁多，法律规定很难囊括所有的相邻关系。一旦出现法律未作规定的相邻关系，公平合理原则对于纠纷的解决就显得尤为重要。

准则二

铺设安装

致损须赔偿

  ［核心阅读］ 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

  ［案例］ 2008年3月，王某向甲公司购买住房一套，5月验房入住。当时，在他的窗外邻近商务会所顶层有一些空调机组和排风管道，但对生活并不构成影响。后来，甲公司在空调机组和排风管道外加盖房屋，超出了王先生的窗高，房屋两个散热窗户正对着王先生的窗户，致使王先生无法开窗通风。王先生起诉要求甲公司拆除空调机组、排风管道设施及加盖的建筑物；如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失。

  ［分析］ 本案中，甲公司在对商务会所顶层空调机组、排风管道进行二期改造后，隔声板和进风窗口改变了王某购房时所接受的现实状况。但考虑到空调机组、排风管道、进风窗口及隔声板系商务会所使用所必要。故对王某要求甲公司将空调机组和排风管道拆除的诉讼请求，法院不予支持。

  但同时鉴于该设施对王某所形成的影响将永久存在，法院本着公平原则，酌情按每年补偿人民币1500元，补偿65年的标准，判决甲公司赔偿王先生损失。

  陈旭律师分析说，根据物权法第八十八条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。所以，本案中，由于空调机组、排风管道、进风窗口及隔声板是商务会所必要的设施，王先生理应提供便利。

  但是，提供的便利范围前提是不影响自身的房屋使用，如果由此造成损失，受损害一方有权获得赔偿。因此，物权法第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。本案中，甲公司在空调机组和排风管道外加盖房屋的两个散热窗户正对着王先生的窗户，致使王先生无法开窗通风，已超出了必要设施的范围，应及时改装，如实在不能避免损害后果，则应赔偿王先生的损失。

  陈旭律师建议，赔偿的数额最好由双方协商，如协商不成，可以请求相关部门调解，最后再选择提起诉讼。俗话说：远亲不如近邻。在当前，大力倡导相互谦让、互相帮助的新型社会主义社会邻里之间关系十分必要。当事人遇到相邻纠纷应当本着“与邻为善”的心态，心平气和地处理相邻纠纷，“退一步海阔天空，忍一时风平浪静”，有时暂时的忍耐和退让可以换来对方的理解和社会舆论的支持。邻里之间“低头不见抬头见”，不把矛盾激化和保持邻里和睦是解决相邻纠纷最有效的方法。另一方面，一方不能把对方的忍让当成是胆怯、理亏，只有双方都把心放宽，屏弃自私自利的思想才能将纠纷彻底消除。

  “冤家宜解不宜结”，陈旭律师提示，业主在拿起法律武器维护合法权益时，也应当注意方式、方法，妥善解决房屋相邻关系纠纷，以营造和谐的邻里关系。

准则三

盖房不得

妨碍相邻采光

  ［核心阅读］ 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

  ［案例］ 张某购买了某小区的房屋，其楼房前方是一片空地，购买时开发商表示，该空地的规划是用于停车位。张某入住后不久，开发商在该空地处建造了一栋4层高的楼房，供其下属的物业公司使用。但该楼房遮挡了张某位于3层的朝南阳台和主卧窗户。张某认为严重影响了其正常的通风和采光，因此诉至法院，要求被告排除妨碍，赔偿损失。

  ［分析］ 根据物权法第八十九条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

  在现实生活中，如何正确认识相邻关系中的通风、采光和日照关系？法官认为，物权法规定中的通风，是指天然通风，不包括空气交换机等设施进行的通风。采光是指自然采光，不包括人工采光。日照，是指太阳照射。相邻通风、采光、日照权是指不动产（主要是建筑物）的自然通风、采光和日照有不受相邻他方建筑或其他设施影响的权利。

  孙林法官表示，一方在修造房屋等建筑物、种植树木以及在建筑物上附设其他装置时，应当注意与相邻的不动产（建筑物）保持适当的距离，并适当限制其高度，以不影响相邻他方的通风、日照及采光。否则相邻他方有权要求排除妨害或赔偿损失。  本案中，开发商建造的房屋，不但涉嫌违反原来的建设规划，而且直接影响了张某房屋的采光，张某有权依据其相邻权，要求开发商赔偿损失。

  孙林法官介绍，随着经济发展，人民生活水平不断提高，房地产开发规模逐渐扩大，建筑物之问的相邻权关系已成为社会矛盾的焦点之一，而其中由于遮挡阳光、影响通风的均为新建建筑，且多是高层建筑，此类案件也呈不断增长的趋势。

  特别是近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“采光权”提供了法律依据。

  孙林法官提示，在采光权纠纷中，遮挡采光、通风的建筑物多为新建筑物，当事人在提起采光、通风、日照权纠纷诉讼时，都会以行政机关对建设工程审查错误或者违反法律规定为由，要求确认后一建筑物违法（违章）。但是，行政机关的审批是否合法，不是民事审判管辖范围，而属于行政诉讼范围。因此，当事人如果单纯主张造成采光、日照、通风侵权的建筑物违法，是不可以作为民事案件受理的。所以，当事人如果因采光、日照、通风权问题提出相邻权属纠纷时，不必也不需提出建筑物是否违法、违章的诉讼请求。

准则四

违规排污

扰邻要担责

  ［核心阅读］ 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

  ［案例］ 杨女士住在某住宅小区二楼。该幢房屋的一楼规划设计用途是商铺，开发商将杨女士家楼下的两间商铺卖给了小区内的另一业主。2007年3月，两间商铺的业主将商铺出租给第三方开了一家大众餐馆，餐馆生意很快红火起来，但排放的油烟、噪音也搅得杨女士一家不得安宁。

  ［分析］ 本案中，业主杨女士遭遇的是典型的相邻房屋排放污染物（噪声）而侵害其相邻权的纠纷。法官表示，目前，住宅小区内因相邻房屋排放油烟、废气、噪音及各种污染物而引发的邻里矛盾非常普遍，且这种邻里矛盾常常因处理方式、方法的不当导致矛盾升级，甚至对簿公堂、邻居变仇人。不少业主都有这样的体会：自己有权选择买什么样的房屋，却无法选择自己的邻居。因此，很多业主都非常关注物权法中关于房屋相邻权的规定。

  陈旭律师解释说，一方在对自己的房屋行使权利如居住、出租时，享有要求另一方提供便利的权利，同时也有义务接受另一方对自己权利的限制。打个比方说，业主甲在使用自己三楼的房屋时，住在二楼的业主乙不能在业主甲回家的必经二楼通道上堆放物品，妨碍业主甲的正常通行，同时业主甲也不能排放超标噪音影响楼下的业主乙，但业主乙对楼上业主甲合理范围内的噪音也应当予以容忍。上述甲和乙之间在对自己房屋进行居住时所必须接受的限制和一定范围内的容忍而产生的权利，在法律上就称为“不动产相邻权”；甲和乙之间因使用房屋所发生的关系称为“相邻关系”；甲和乙则称为“不动产的相邻权利人”。

  物权法第九十条规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。可见，我国法律对房屋相邻的业主在排放污染物时是有禁止性规定的，且明确了给毗邻业主造成损害时应承担停止侵害、排除妨碍及赔偿损失的法律责任。

  本案中，住在二楼的业主杨女士其楼下的餐馆排放油烟、噪音，是否损害了杨女士一家的合法权益？杨女士一家应当如何有效处理？孙林法官认为应当从两方面进行分析：

  首先，一楼餐馆排放的油烟、噪音是否违反了国家规定的相关标准，其排放污染物的行为是否违法？根据物权法第九十条的规定，一楼的餐馆并不是不能排放污染物，而是不能违反国家规定排放，即一楼餐馆应当采取有效措施，将排放的油烟和噪音等污染物控制在合法限度内。若符合国家规定的，作为与一楼毗邻的二楼业主则有容忍的义务；反之，一楼排放污染物超过国家规定的排放标准，就侵害了二楼业主合法权益，受害的杨女士一家就有权要求一楼停止侵害、排除妨害以及赔偿损失。

  其次，杨女士一家有权向一楼商铺的所有权人和使用权人共同主张权利，解决污染物对其的妨害。根据物权法第九十条的规定，不动产权利人都必须遵守国家规定，不得违法排放污染物。而本案中的不动产权利人事实上包括两方：一楼商铺的所有权人以及使用权人，即一楼商铺的买受人和餐馆经营者。因此，一楼商铺的所有权人和使用权人，作为该不动产的权利人在行使房屋权利时，都有遵守物权法相关规定的义务。基于此，杨女士作为受害方，应当找准解决问题的主体，以使纠纷有效化解。