半年报数据显示，上半年上市房企持有货币资金1534.22亿元，较2008年底增长51.24％，经营活动现金流量净额为401.6亿元，而去年同期该指标为—334.76亿元。与此同时，上市房地产公司的资本结构也有了一定好转。

  上半年房地产市场的表现超过了不少业界人士的预期，从上市房地产公司中期业绩来看，房地产企业的盈利能力已经有了很大改善，大型开发商所面临的经营压力正在逐步减小。半年报数据显示，上半年上市房企持有货币资金1534.22亿元，较2008年底增长51.24％，经营活动现金流量净额为401.6亿元，而去年同期该指标为—334.76亿元。与此同时，上市房地产公司的资本结构也有了一定好转。除ST公司外，上市房企平均资产负债率为58.48％，同比下降了1.01个百分点。

上半年业绩复苏指向明确

  业内人士认为，从行业结构进步的角度看，业内领先企业的市场占有率提升有助于行业的整体进步。

  今年上半年房地产企业销售业绩普遍出现大幅增长，大部分企业已完成去年全年业绩的70％，有的甚至超过了去年全年的销售收入。从上市房地产公司中期业绩来看，有49家净利润实现同比增长，季度环比实现增长的达到了64家。分析人士认为这表明房地产公司正在重新步入业绩增长轨道。

  由于房地产企业业绩季节性波动较大，单季净利润同比数据、环比数据或许尚不足以说明问题，但是作为反映房企未来业绩的主要指标———预收款的变化，无疑透露出了明确的积极信号。截至6月末，房地产上市公司累计预收款合计1368亿元，同比增长34％。申银万国分析师殷姿认为，由于二季度以来销售的大幅回升和结算的相对有限，导致上市公司预收款增长明显，预收款的大幅增长为2009年和2010年的业绩提供了适度保证。

  国泰君安分析师孙建平表示，预收房款占上市房企2008年营业收入的65％，今年上半年上市房企的预收房款大幅增加，预收款占营业收入的134％，达2008年全年收入的65％。其中滨江集团、亿城股份、招商地产、世贸股份、广宇集团、保利地产、华发股份、浙江广厦、金地集团、苏宁环球等公司预收账款占2008年营业收入的比重超过100％，业绩保障性非常强。

  在行业整体明显增长的状态下，一些中小房地产企业却出现同比、环比下降。业内人士认为，每一个市场低迷的阶段都会引起行业集中度的变化，从我国房地产行业当前的情况看，行业集中度的提升是一种好的趋势。中国人民大学不动产经济研究中心研究员况伟大认为，土地、资金储备丰富，管理水平高的企业增加市场占有率，而资源不足、管理落后的企业被市场淘汰是市场规律本身的作用，而当前我国房地产市场的集中度非常低，从行业结构进步的角度看，业内领先企业的市场占有率提升有助于行业的整体进步。

上市房企显露良好成长性

  从企业存货、资金以及费用控制能力上看，上市房地产公司整体表现出了更为良好的成长性。

  在上半年房地产市场转暖的背景下，从企业存货、资金以及费用控制能力上看，上市房地产公司整体表现出了更为良好的成长性。

  今年1—6月份，随着市场销售情况的稳定以及恢复，全国房地产市场整体销售情况大为好转，销售额同比增长53％，但上市公司整体销售情况略低于行业平均水平。对此，殷姿认为原因一是上市房企在2008年市场走势不明的情况下，采取了更为积极的销售策略；二是上市公司对市场反应更为迅速，去年开工调整幅度大于行业平均水平，由此导致了上半年供货量相对较低。

  业内人士认为，如万科这样的房地产企业经历过多轮的行业周期性变化，企业策略更为成熟稳健，在市场未来走势不明的情况下，选择低库存、快速销售的策略是一种务实的选择。上市公司因为面临股东的投资回报要求约束，在企业发展战略上也更加稳健。

  可以作为印证的是上市房企的存货周转率。房地产行业内上市公司上半年整体存货周转率为0.15,与2008 年同期的0.16基本持平，万科、招商地产、保利地产、金地集团、中国宝安、深长城、华侨城、亿城股份、新湖中宝、荣盛发展、北京城建、广宇发展等公司的存货周转率则出现明显上升。

  上市房企的稳健策略从半年报的现金流情况也可以看出。上市房企上半年累计经营性现金流达到382亿元，而这一数据指标在最近3年都为负值，同时行业整体的资产负债水平回落至64％，净负债率则大幅降低为37.4％。

  从上半年业绩看，上市房企营业收入同比增长13.9％，营业成本同比增长为16.4％，净利润同比增长14％。国泰君安分析师孙建平认为，从上半年情况来看，上市房企的收入、利润增速已经接近2006年的水平。

  与此同时，上市房企的费用控制能力明显增强，期间费率从2008年末的10.1％下降至8.8％，净利率从2008 年末的11.8％提升到13.8％。上半年业绩显示，2009年上半年，上市房企平均销售毛利率为36.5％，扣除营业税金及附加后为28.3％，相对于去年中期的高点分别下降1.4和1.2个百分点，而相对于今年一季度则上升0.8个百分点。孙建平认为，在毛利率下降的情况下，净利率提升显示了企业费用控制能力的提升。

  孙建平认为，在稳健投资与销售资金回流加快双重作用下，上市房企的成长性有良好的保证。

扩内需政策的受益者和重要抓手

  从市场现状来看，房地产行业不但是拉动内需政策的受益者，也是扩大内需的重要抓手。

  今年以来，各城市住宅市场成交量的明显回升，一方面是由于2008年低迷的市场下压抑的刚性需求的释放，另一方面是由于各种政策效应的逐渐显现，因此随着价格的理性回调与金融信贷支持这两方面带来的个人购买力相对提升，市场需求逐步得到释放。

  申银万国分析师殷姿表示，从上半年业绩来看，房地产业净利润在申万21个一级行业中排名第三。细分来看，房地产业一季度、二季度实现净利润同比增长分别为—14.56％和43.42％，而今年一、二季度全部上市公司净利润同比增幅为—25.25％及—1.74％。

  殷姿认为，上半年宽松的流动性助推了房地产业的强劲复苏，在需求爆发的带动下，住宅市场今年上半年出现了供不应求的局面，供需缺口拉高了房价，进而提升了房地产企业的盈利能力，房地产企业的销售净利率在今年二季度攀升到18.78％，比一季度的12.69％增长了48％。

  中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，从市场现状来看，今年上半年，全国主要城市住宅成交面积同比有明显增长，市场活跃度显著提高。北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等城市同比增幅接近或超过100％，深圳的成交量同比更是增长150％。这种现象反映了扩大内需政策的效果以及房地产行业在保增长、扩内需政策中的重要地位，房地产行业不但是拉动内需政策的受益者，也是扩大内需的重要抓手。

  她认为，房地产业因为产业链条长，在推动GDP增长中有着重要地位，如果房价保持合理稳定，则房地产市场能够对国民经济发展做出更大的贡献。保持房地产市场稳健发展有利于宏观经济持续向好，房地产市场成交的持续活跃对于进一步推动内需增长有着重要意义。

  针对近期一些地区房地产市场出现的价格上涨而成交量下降的现象，黄瑜认为，房地产行业的发展应以满足居民改善居住需求为出发点，不能忽视住房消费能力、盲目发展脱离普通群众消费范围的房地产。

  对于房地产业在内需增长模式中的角色，况伟大认为，2008年之前持续几年的房地产投资、成交、价格等各个指标都已经处于高位，房地产对经济增量贡献的空间已大为减小，这意味着本轮扩大内需不应过于依赖房地产业。但是房地产市场的持续低迷对于内需增长将形成严重的压力，在这种情况下，保持市场合理发展，对于扩内需、保增长来说是一种较优选择。

上市房企将获更大竞争优势

  上市房企凭借在融资渠道、土地储备方面的优势，有望在未来的发展中占有更为有利的竞争态势。

  作为地产行业走势的风向标，万科、招商地产、保利地产、金地集团四大龙头企业上半年业绩指标良好。

  资金与土地储备是评估房地产企业发展能力与抗风险能力的关键因素。房地产属于资金密集型行业，掌握的资金以及融资能力对于企业的持续发展至关重要。从半年报来看，受益于销售增长回款增加，上市房企上半年经营性现金流达到382亿元。在这种背景下，业内领先企业充分利用资本市场与银行信贷支持，进一步扩充了资金储备。

  四大房地产龙头招商、万科、保利地产和金地集团上半年都安排了融资计划。其中，金地集团在增发募资42亿元的同时，还联手平安信托拟定了高达百亿元的股权信托计划；保利地产定向增发计划募资80亿元；招商地产在为项目募集了50亿元之外也将目光投向了信托；万科则计划募集资金高达112亿元。

  在土地储备方面，相比去年，领先企业的动作也更为积极，这被分析人士判断为企业对未来行业发展的看好。万科在6月份继续加大拿地力度，共投入47.03亿元拿下厦门、福州、重庆、上海、顺德和鞍山的8个项目，其中重庆项目多达3个。8个项目总建筑面积203.3万平方米，相比5月份，万科用于拿地的资金翻了一番，所获项目建筑面积增长78％。

  保利地产今年买地的资金已超100亿元。保利地产今年新增土地建筑面积为377.69万平方米，且多为一、二线城市的黄金旺地或稀缺地块。

  根据招商地产披露，目前公司土地储备为1000多万平方米，权益面积为800多万平方米。金地集团公告表示，公司希望今年至少动用50亿元的资金在华东市场收购土地，并计划今年在宁波新增1—2幅地块。

  况伟大认为，从上市房企半年报披露的投资和开工情况来看，企业的态度偏于理性，这说明经过行业周期性变化，企业的经营水平已经有所提高。上市房企凭借在融资渠道、土地储备方面的优势，有望在未来的发展中占有更为有利的竞争态势。