住房问题关系民生福祉，房地产市场的变化牵动人心。中央经济工作会议提出，要解决好大城市住房突出问题。这将给我国房地产市场带来哪些变化？在防范房地产金融风险方面，还面临哪些挑战？日前，记者就这些问题采访了浙江工业大学副校长虞晓芬。
记者：中央经济工作会议特别强调“解决好大城市住房突出问题”，这释放出哪些信号？会给未来的政策走向、住房供应体系等带来哪些变化？
虞晓芬：经过多年努力，我国住房问题已从总量短缺转为结构性供给不足。改革开放特别是住房制度改革以来，我国通过大力发展商品住房和加大住房保障力度，城镇居民居住条件发生了显著变化，2019年城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，比1999年净增加20.8平方米。但是，住房领域不平衡不充分矛盾突出，主要集中在大城市，人口规模大、新增人口多、供给量少、房价高，租赁市场又存在供应不足、供给结构不合理，造成新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题比较突出。
基于这一背景，中央经济工作会议特别强调“要高度重视保障性租赁住房建设”，并明确土地供应要向租赁住房建设倾斜，对租金水平进行合理调控，提出要规范发展长租房市场，释放出支持保障性租赁住房建设和规范发展长租房的积极信号。
在大力发展政策性租赁住房的同时，要规范发展长租房。2018年以来，逾百家长租公寓陆续“爆雷”，损害了广大居民利益，破坏了长租房市场声誉，冲击了正处在上升通道的住房租赁市场，教训是深刻的。从政府角度，要加快健全法律法规，明确禁止企业采取“高收低租”“长收短付”等不当的经营手段，切实加强市场监管、住建、公安等部门的信息共享和联合执法，建立住房租赁资金监管制度，把长租房从业机构和房源都纳入监管平台。
随着保障性租赁住房供给的增加和长租房市场的规范发展，我国长期存在的重售轻租的住房供应体系将发生变化，租赁房占比进一步提高，租赁市场规范程度大幅度提升，租赁住房将成为居民可长期接受的住房消费方式。
记者：中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。这将对未来我国住房租赁的发展带来哪些影响？
虞晓芬：此次中央经济工作会议对住房租赁市场的发展具有里程碑意义：一是改变了住宅用地资源配置的方式，结束了长期以来对
规模庞大的租赁住房市场无专项用地保障的历史。二是深刻改变住房租赁市场结构，改变住房租赁市场长期以私人房源为主导、公租房和集中式长租房占比低，导致租赁市场难管理、管理难问题突出的格局。三是小户型、低租金租赁住房供给更充分，通过在出让用地、集体建设用地、产业园区用地、闲置或低效利用企事业单位自有土地，以及“工改租”“商改租”上量身定制开发一批租赁住房，小户型、低租金租赁住房供给更充分、结构更合理。四是租赁市场发展更规范更健康。政策性租赁住房会更好地发挥市场“稳定器”的作用。五是随着住房租赁者也能享受与购房者同等公共服务政策的推进，住房租赁将成为广大居民可接受的住房消费方式。
记者：加强房地产金融调控，也是促进房地产市场平稳健康发展极为重要的一环。在防范房地产金融风险方面，还面临哪些挑战？
虞晓芬：当前，我国房地产面临“三高”：房价过高，金融化程度过高，地方经济对房地产依赖度过高。房地产是资本高度密集型产业。以货币政策为核心，动用信贷供给量、贷款利率等金融工具，通过调节房地产业的货币供给量、融资成本等指标，能对整个房地产市场供给与需求、房价波动以及房地产业健康发展产生巨大的影响。
当前，完全有必要通过金融调控，建立银行房地产贷款集中度管理制度、房地产企业“三条红线”融资管理规则、居民债务收入比监测体系，严防“三高”继续恶化，用时间换空间，实现房地产市场软着陆。如果这些举措到位，预计房地产企业和房地产市场最大的变化是趋向理性，房地产企业不会过度负债、盲目拿地，居民消费量力而行，投资投机性需求被挤出，地价房价回归平稳。
记者：下一步，在推进房地产长效机制建设、促进房地产市场平稳健康发展方面，还应作出哪些努力？未来一段时间我国房地产市场走向将呈现哪些特点？
虞晓芬：从国家层面，紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快完善房地产金融、房地产税收长效制度建设，完善住房保障顶层设计，建立“人地挂钩”机制等，把住房资源更多地配置给人口集聚的城市和自住型家庭。从城市层面，紧紧围绕“稳地价稳房价稳预期”目标，可建立“限房价、竞地价”“限房价、竞保障性住房”等机制，防止高地价推动高房价；通过优先保障无房户购房、限购、限售等措施，优先配置给自住型购房的居民家庭，让住房回归居住属性；严格审查开发商购地资金来源、严查各类违规资金购地购房，遏制投资投机性炒地炒房行为。
预计未来一段时间我国房地产市场运行总体更平稳，但部分城市房价上涨压力依然较大，地方政府需在“解决大城市住房突出问题”的政策导向下，加大住宅用地供给，加快完善以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，重点发展政策性租赁住房，规范发展长租房市场，及时精准运用各类调控工具，促进房地产市场平稳健康发展。
