上海金山区朱泾镇待泾村99宗、共计113.02亩农村集体经营性建设用地日前成功入股上海花泾建设发展有限公司，成为上海全市首例以土地使用权作价入股方式与社会资本合作开发经营的农村集体经营性建设用地。
根据协议，99宗集体土地入股时限为40年，与国有土地同权同价。土地入股后获得的股权收益，按照“保底+收益”分配模式，持续为壮大镇、村集体经济赋能。值得一提的是，区别于常规“农地入股”的转包、出租、互换、转让等模式，这99宗土地办理“农转用”后，没有通过国家征收，而是由村集体将40年使用权直接作价入股。
对于“另辟蹊径”的初衷，朱泾镇党委书记李士权说：“长期以来，农村集体土地闲置荒废、使用低效现象比较普遍，没有发挥出最大效益。我们探索土地使用权作价入股模式，除了为激活沉睡资源、助力产业发展外，更重要的是通过村集体经济壮大，让农民能有更长期稳定的收入来源，让百姓切实过上‘户有余钱’的好日子。”
朱泾镇希望通过促进土地资源优化配置，实现待泾村农村资产资本化、农村资源市场化、农民增收多元化目标，进一步触发资源变资产、资产变股权、村民变股东的“三变”活力。此次，朱泾镇率先启用集体经营性建设用地使用权作价入股“镇级统筹、村级推动、村民自愿”模式，以村为基本实施单元，综合集体土地面积、区位、规划用途以及人口等因素，以“土地入股”为支点，打破了农业产业发展过程中形成的“户自为界”局面，突破了一二三产业融合发展制约瓶颈，探索出一条土地资源可持续反哺新路径。
99本“土地证”解锁点状用地
近年来，随着乡村旅游持续升温，待泾村花开海上生态园游客接待量节节攀升，但拉长旅游产业链势在必行。2019年7月，朱泾镇与上海蓝城花开海上建设管理有限公司签订了花海小镇项目合作框架协议。双方将建立市场化合作平台，大力发展苗木花卉、家庭园艺产业和农业观光旅游，并配套建设农业与旅游服务设施。
李士权介绍，根据发展构想，未来朱泾镇花海小镇建设项目将以花为媒、香为魂，不断深挖花文化，延展香主题产业，实现为新老居民、游客营造全年生活场景，建立景区度假村产业复合发展模型。项目建设首先是商业用地问题，于是由“地从何来”连带出农业用地如何转变为集体建设用地，集体建设用地如何合法商用，转变后如何持续保障村民权益等一连串亟需一一破解的问题。
唯有勇于突破，才能焕发生机。随着去年10月项目正式启动，朱泾镇在上海金山区委区政府大力支持下，以新修订的《土地管理法》颁布实施为契机，开始了探索之路。
花海小镇项目区域面积3800亩，早在花海一期工程建设之时，朱泾镇就结合村庄规划划片布局。二期项目框架协议签约后，迅速选址定位，最终确定了113.02亩的点状用地。所谓点状用地，即非一个区块，而是横跨待泾村12个自然组的99宗土地。首先要做的是为它们办好“身份证”，可集体经营性建设用地点状供地的不动产权证办理，却无先例可循。
李士权告诉记者，要发展还得能破题，朱泾镇及金山区农业农村委、区规划资源局以合法合规为前提，加速开始了相关政策研究与办理流程核定。该项目从2019年10月份启动立项，11月6日项目选址，2020年1月19日完成“农转用”，5月19日取得供地批文，7月3日发证，仅用了半年多时间，就走完了99本不动产权证书申办的全流程，成为上海农村集体经营性建设用地取得不动产权证书第一例。
发展机遇共分享
合法持证后，朱泾镇立即对99宗集体经营性建设用地进行地价评估。随着评估价出炉，上海市金山区朱泾镇待泾经济合作社、上海金山区朱泾经济联合社以集体经营性建设用地使用权“作价入股”方式成功注资上海花泾建设发展有限公司，上海蓝城花开海上建设管理有限公司按照约定的股权份额，以增资扩股方式追加出资额。根据出资比例，目前三方的股权分配及未来的收益分红方案已经通过了待泾村社员代表大会表决通过。
“有了分红的这部分收益，我们能更好地改善村里的基础设施，提高村民福利水平。项目建成后，酒店、民宿、文创商店等都将开始运营，到时会增加更多不同层次的就业岗位，老百姓在家门口不仅能就业，还能‘就好业’。”朱泾镇待泾村党支部副书记、主任彭雷辉谈到未来喜上眉梢。
据悉，合同中三方还签订了保底协议，确保农民既得收益不因初次试点而减少。彭雷辉给记者算了一笔账：按股权分配，113.02亩地未来一年收入至少近200万元（股金），加上农用地流转费（租金）、停车场停车费收益、门票收入的10%分红（股金），再加上村民在园区务工的工资收入（薪金），每户农户都至少有了“1+4”的保障。如果房屋被租用作民宿，还有一笔额外租金，自家种植的农产品还可以自产自销，再加上养老保障金，收入来源很丰富。
通过作价入股方式，村集体能够得到长期收益，土地权益得到充分保障。企业则从一次性缴纳土地款，变为每年分红，缓解了资金压力，双方实现了发展共赢。“相信随着上海南郊花海·芳香小镇的建成，西有乐高小镇、东有花海芳香小镇的格局将使金山的旅游产业迎来发展新蓝海。”朱泾镇党委副书记、镇长夏红梅表示。
记者在采访中处处感受到满目的期待与满心的憧憬。土地作价入股探索是一个开始，“香”产业链延伸是一个开始，花海小镇的嬗变是一个开始，相信随着乡村振兴向纵深推进，这里将处处大有可为。
