加快镇村工业园改造提升、探索产业用地“全生命周期管理”、强化新型产业用地（MO）政策激励……广东东莞市日前发布2019年市政府一号文《关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》（简称“拓空间40条”），围绕产业发展、公共生活和生态三大空间拓展优化，推出40条政策及一系列配套措施，以期抢抓粤港澳大湾区建设战略机遇、高效聚集各类高端要素。

“东莞要打造粤港澳大湾区先进制造业中心，发展空间的制约是当前面临的最大问题。此次出台一号文，从调整城市空间入手，重在调整体制机制、利益格局和发展模式。东莞要通过这一系列调整来突破制约、实现高质量发展。”东莞市政府秘书长邓涛表示。

邓涛介绍说，“拓空间40条”的一大特色是突出重点保障，即着眼于东莞打造粤港澳大湾区先进制造业中心的战略部署，将加强重大产业项目落地保障作为重中之重，为重大产业项目落地提供拓展路径和机制保障。同时，着力突出问题导向和用户思维，针对土地收储整备不足、低效闲置土地数量较多等问题，推出一系列具有创新性和可操作性的政策，力争做到“部门有创新、镇街可操作、村组看得懂、企业用得上”。

在众多创新举措中，推广1.5级土地开发模式是一大亮点。据介绍，东莞是国内第一座从政府层面发布1.5级开发指引的城市。早在去年东莞就印发了土地1.5级开发操作指引，提出为盘活政府预控的储备土地，解决远景规划与近期开发诉求的矛盾，政府将基础设施完备、潜在价值较高的地块短期租赁出去，实施过渡性开发利用。作为介于一级开发和二级开发之间的一种土地开发模式，该模式因能节约可观的土地成本、提升项目开发信心而受到欢迎。

鳒鱼洲活化更新项目是东莞首个土地1.5级开发试点项目。今年3月份，东实集团通过公开竞拍取得该项目15年的租赁权，将充分利用鳒鱼洲小岛上丰富的工业遗存，引入文创、科创、展览、文旅等产业要素，打造粤港澳大湾区“国际制造中心”展示窗口和旅游集散地。按照计划，项目年底便可正式开园。

此次出台“拓空间40条”，东莞进一步扩大了1.5级土地开发模式的范围，不仅将市级储备土地扩展到镇街（园区）级储备土地，而且将运营主体从市属国企拓展到大型龙头企业，鼓励更多主体结合产业转型与城市升级需求，参与土地过渡性开发利用。

“拓空间40条”中的另一亮点是创新了托管、BOT、BOS等土地合作开发模式。根据新政，东莞将推动镇村与企业合作开展开发模式创新，引导社会资本与镇村通过托管、建设—运营—转让（BOT）、建设—运营—分享（BOS）等多种模式，对低效土地和物业实行整备开发，然后按约定方式及比例回收投入成本并分享后期收益。

值得一提的是，新政策还着力撬动庞大的集体经济组织资金参与“拓空间”项目。多年来，东莞市村组经济充分发展，资金规模高达1700多亿元，置换资产的愿望强烈。“拓空间40条”发挥这一优势，结合“拓空间”优质项目，由镇街协助定向募集集体资金，委托骨干企业用于项目投建。同时，鼓励集体经济组织以土地置换物业、投资分成物业、定制购置物业等方式，增加集体资产与物业增值收益。