在休闲度假领域，乡村民宿正在成为新“网红”。不过，在高速扩张的同时，乡村民宿也面临产权结构不清晰、搞房地产式开发、相关政策法规不完善等问题。业内人士认为，乡村民宿未来发展前景广阔，将是推动乡村振兴的重要力量
乡村民宿是我国近年来兴起的休闲度假新“网红”，在政策扶持、消费升级、资本涌入等多项利好因素的共同作用下，乡村民宿近几年发展迅速，受到各方追捧。不过，随着快速扩张式发展，产权、土地等制约因素也逐渐浮现。多位业内人士日前在接受经济日报记者采访时指出，乡村民宿正处在发展扩张期，未来发展充满想象空间，但仍存在不少短板亟待弥补。
高速发展扩张
“乡村民宿现在是一片‘蓝海’，在国家提出乡村振兴战略的背景下，很多资金愿意进入这个领域。”中国饭店协会民宿委员会理事长、寒舍酒店集团董事长殷文欢表示，据不完全统计，全国有超过7万家乡村民宿，根据中国饭店协会研究预计，2019年这个数字会突破10万家。
从整个市场来看，乡村民宿之前以农家乐的形式为主，现在契合消费升级，为满足城市周边短途度假需求，集中在旅游目的地周边的乡村可提供高品质的住宿、休闲、娱乐等服务。这类乡村民宿一般距离城市不超过两小时的车程且自然条件优越、配套设施完善。
“如今，农家乐式的乡村民宿发展已远远不能满足市场需求，5年来乡村民宿进行着更新换代、转型升级。在更新换代过程中，由当地农民自发推动已经遇到了短板和瓶颈。”乡村度假服务平台“隐居乡里”创始人陈长春告诉记者，一是农家乐品质太低，很多仅仅是农民把自己的房子腾出来，没有好的策划和设计；二是精品民宿存量不足，由于土地和房屋的产权问题难以解决，民宿业主拓展店面时遇到障碍，无法大规模复制；三是政府推动缺乏经营配套，无法像企业那样顾及细枝末节。
陈长春认为，目前乡村民宿的市场主要有三股力量：一是散落的单体民宿，二是地产商进入景区周边乡村开发民宿，三是规模化经营的民宿。
阳光纳里连锁客栈董事长王俊告诉经济日报记者，随着交通网络的日益完善，人们出行更加便利，也更加随机，乡村观光游的兴盛势必带动住宿业在乡村的兴盛。目前乡村民宿处于高速发展期，少了初期对情怀的宣扬，转为更加务实。
存在多处短板
曾有人将国内的乡村民宿与海外同行进行比较，发现了一些较为明显的不同。以日本为例，日本的乡村民宿有3个基本特点：自有物业、投资人即经营人、房子的体量一般不超过7间。与之相比，国内的乡村民宿物业以租赁为主、投资人和经营人分开、规模较海外大了不少。这些特点带来了不少问题，使得国内的乡村民宿发展存在诸多短板。
“乡村民宿目前的突出问题是缺乏清晰的产权结构。”王俊告诉记者，目前乡村民宿业产权结构上存在租赁、合作、地方政府代建、委托运营等多种形式，实际运行中产生了不少问题。同时，乡村民宿的卫生和食品标准也亟待提升。
“产权方面的问题，在小而散的单体民宿方面比较突出。”陈长春说，外来经营者和当地人的关系是一种租赁的关系。他们租农民的房子建民宿，自己来运营，运营和收益与农民没有关系，导致前期少量的租金与后期运营收益的不对等，造成农民心理失衡，很有可能出现违约，加剧了这种模式的不稳定性。资本下乡如果不能让农民共享发展的红利，对经营者来说就是不稳定、不可持续的。
“大多数主导乡村发展的牵头人是地产商，很多保留了地产思维。”殷文欢认为，虽然很多地产商参与到综合小镇、田园综合体的建设中，但其根本想法还是置换一些土地指标，搞传统地产开发，因为拿地成本比较低。
殷文欢还告诉记者，对于多数民宿经营者来说，最大的痛点是盈利问题。“目前80%的乡村民宿项目是亏损的，10%有赚钱，10%是持平的。”他告诉记者，在一些热门旅游地区，客栈“倒手”了好几次。很多人开始凭借兴趣做了一两年以后，发现无法盈利就倒手给下一个人，“这些乡村民宿的发展经营是冲动型的，没有经过理性思考。”殷文欢说。
殷文欢认为，合规问题同样值得注意，“很多用作民宿的房子其实不能用于宾馆经营，遇到执法检查就会出现问题。”有专家指出，乡村民宿业乃至整个民宿业的规章和行业标准陆续出台，填补了不少管理上的空白，但这些标准并非强制性规定，不能达到预期效果。同时，乡村民宿设计监管主体多，各监管主体之间没有形成联合机制，往往出现多头执法或无人执法的局面，相关政策法律有待完善。
远期收益巨大
在谈到乡村民宿未来走向时，几位受访者不约而同地表示前景看好。
“在欧洲，我体验了很多国家的民宿，可以预见，中国的乡村民宿将是观光旅游的重要组成部分。”王俊认为，乡村民宿成长空间非常大，对未来发展充满信心。
陈长春认为，综合来看，民宿未来发展前景广阔，可以为乡村振兴提供支持，尤其是高端项目的落地，会吸引在城里打工的青年和大学生返乡就业创业，从而带动乡村环境的改善和教育的发展。
殷文欢同样看好乡村民宿的发展前景，不过他也告诉记者，在经历过一段时间的快速发展后，乡村民宿也将迎来调整阶段。“会有冷静期，出现优胜劣汰，大家会进行调整与思考。”殷文欢说。
