近年来，不动产登记类行政案件数量呈上升趋势。但是，很多当事人不了解相关法律法规，对此类案件的受理范围、起诉条件和起诉期限不知晓，往往打了官司吃了亏。记者日前从北京市第二中级人民法院了解到，2013年至2017年，北京二中院共审理不动产登记类案件211件，其中程序上裁定驳回起诉的案件112件，占此类案件总数的53.1%。

不动产登记是物权法确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。不动产的行政登记行为包括集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等多项权利。

“上述211件不动产登记类案件中，半数以上被法院从程序上裁定驳回起诉。主要原因在于，当事人对此类案件的受案范围、起诉条件和起诉期限等法律规定不够了解。”北京二中院行政庭副庭长徐宁说，例如行政机关执行法院生效判决的不动产变更登记行为，对当事人权利和义务不产生实际影响的行为，行政诉讼法实施以前的不动产登记行为等，不属于行政诉讼受理范围。此外，当事人对应当通过民事诉讼还是通过行政诉讼获得权利救济不够明确。在没有解决民事争议前就单独提起行政诉讼请求撤销不动产登记行为，人民法院会告知当事人先行解决民事争议，民事争议已经立案的，则会裁定行政案件中止审理。

法院调研发现，许多不具备原告诉讼主体资格的人提起行政诉讼，被法院裁定驳回起诉。例如，当事人基于通风、排水、采光等相邻关系原因，认为他人房屋侵犯自己合法权益的，并不具有对不动产登记行为提起诉讼的原告诉讼主体资格。

不动产登记是对民事法律关系的一种记载、确认和公示。法官表示，不动产登记案件的审理，以民事权利义务关系为事实依据。如果民事法律关系发生变化，不动产登记的基础事实不复存在，不动产登记行为亦应作出相应变化。当事人对行政机关的不动产登记行为不服，实质是对行政机关对民事权益的确认不服。

法官建议，当纠纷发生时，应着重解决民事争议。当事人可以选择向人民法院单独提起民事诉讼解决民事争议，待民事纠纷解决后再实施不动产登记变更，或者选择在提出行政诉讼时一并要求解决民事争议，由人民法院一并作出处理。在民事法律关系确认后，再对原不动产登记行为做变更。同时，要增加对不动产登记类行政诉讼的了解，与不动产登记行为有利害关系的公民、法人或者其他组织可以向法院提起相关诉讼。基于通风、采光等相邻关系起诉的当事人、房屋承租人对于土地或房屋权属的登记行为、已经获得征收补偿的人对于征收后的不动产变更登记行为、认为登记行为影响其债权实现的债权人，通常不具有对相关不动产登记行为的原告诉讼主体资格。