深圳炒房客比较多，杠杆率偏高，楼市新政的执行将有效缓解这一情况

“三价合一”促使多个系统打通，市场违规操作的空间会越来越小，以防止交易双方通过报低价来避税，提高税赋公平性

近日，中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》。《通知》规定，商业银行办理房屋贷款业务，要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。意味着深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价、银行贷款评估价3个价格将不再各自独立计算。

《通知》要求,商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本《通知》要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文。

“三价合一”是此次《通知》的重点，何谓“三价合一”？就是二手房交易中的相关价格都将实现统一。同一笔交易为何会出现网签备案合同价、银行贷款评估价、房管部门计税评估价3个价格呢？这还要从房地产市场的特殊性说起。实际交易中，一套二手房往往有3个价格：一个是成交价，即所谓的实际成交额；一个是网签价，因为网签价涉及缴税问题，通常人们愿意将此价格做低，一般低于成交价；还有一个是评估价，涉及在银行贷款的问题，通常人们为了拿到更高的贷款额度，愿意将此价格做高，一般高于成交价。这便是房地产市场3个价格的由来。在以前，人们为了避税和提高杠杆率，曾出现过不少“阴阳合同”。

据了解，为完善房地产金融调控政策措施，2017年9月，住房和城乡建设部、中国人民银行等曾联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，要求全面压缩“阴阳合同”的生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。哈尔滨工业大学（深圳）党委书记、经济管理学院教授吴德林表示，这是全面贯彻落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位的系列政策举措。简单说，此举将产生3方面积极影响，一是有利于规范购房融资行为，促进房地产市场平稳健康发展；二是有利于完善二手房市场监测管理；三是有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

中国（深圳）综合开发研究院常务副院长郭万达表示，2017年深圳已采取上调首套房贷利率、规范二手房贷款审批和发放等措施，明显加大了去杠杆力度。郭万达认为，“三价合一”新政的出台是房地产调控政策落地和细化的重要内容之一。“三价合一”将打通多个系统，压缩市场违规操作的空间，从源头上杜绝“阴阳合同”，以防止交易双方通过报低价来避税；有助于夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨,防止资金违规流向房地产市场。同时，还能遏制利用高杠杆投资投机购房,或者通过提高银行评估价变相降低首付比例等行为。

深圳一银行有关负责人告诉记者，新政落地后，深圳二手房的交易将受到较大的影响，或将大幅降温，整个市场将呈现震荡下行态势。对二手房购房者而言，只能在降低杠杆或者减少税费两者选择一个，对于需要多贷款的购房者来说，就必须高额纳税，一定程度上，新政可减少非理性杠杆行为。而对自住为主的市场，“三价合一”的影响不大。