1960年，美国出台《房地产信托投资法》，允许公开募集资金用于投资房地产项目，直接推动了房地产信托投资基金（REITs）面世，但由于法律规定不允许REITs自行开展房地产经营和管理，REITs处在被动管理阶段并持续多年，制约了其规模发展。此后，随着房地产行业高速发展及抵押型REITs面世，使其进入高速发展期，但因其明显的行业周期性致使在上世纪80年代陷入停滞。

1986年美国出台《税收改革法案》，允许REITs直接经营不动产而不必交由第三方管理，放松了原法案中对REITs业务的监管限制，使得REITs运营呈现明显公司化，REITs对不动产的运营可涉及方方面面，其中包括：收购和出售物业、管理和出租、装修再定位、新物业开发。至此，REITs从房地产企业的融资载体一跃成为不动产运营管理公司，发展进入主动管理快车道。

90年代以后，契约型向公司型过渡、《现代化法案》推出应税子公司开展相关业务，允许外国投资者进入、框架结构创新等因素，让REITs再度步入快速发展阶段。截至目前，美国上市REITs共计267家，市值合计22263亿美元，体量非常庞大。

（资料来源：兴业研究）