当前，中国房价体系呈现出尖塔形分布，房价体系的城市群特征更加明晰，城市群内部的差异逐渐变小，城市群之间的差异逐渐扩大。要改变房价分化现象，处理好房价体系与城市体系的关系，做好房地产调控至关重要。高房价的代价是产业停滞乃至衰落，打破困局的出路在于供给侧结构性改革——

房价多少才合适？如何看待房价与城市发展的关系？不同城市间房价分化呈现出哪些新特点？6月22日，由中国社会科学院与经济日报共同发布的《中国城市竞争力第15次报告》的主题报告《房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱》显示，中国房价体系呈现出尖塔形分布，具有多层次性、集群化与单中心性的特征，而且房价体系的城市群特征更加明晰。

房价分化显著

“2014年，房地产已经达到需求峰值，之后房地产投资基本持平，然后下降。为什么2016年房价又开始上涨？”国务院发展研究中心原副主任、中国发展基金会副理事长刘世锦分析认为，这一轮上涨区别于过去的一个很大特点，是珠三角、长三角、京津冀等城市群的加快成长，吸引更多年轻人在这些区域聚集。这是城市化发展到一定阶段后的必然产物，也是发达国家都曾经历过的历史阶段。

中国人民大学公共管理学院教授叶裕民对此表示赞同，“实际上，这是中国的城市化由原来单中心增长转向以城市群载体为核心的重要体现”。数据显示，2015年以来，我国三大城市群的中心城市房价增幅此起彼伏，相互推动。2015年年初，深圳房价开始提速，到6月份达到顶点，月度环比增幅7.1%，之后经历阶段性回落并于2015年10月份达到低点，之后有所上升继续领跑。在此期间，上海房价开始逐步升温，北京房价也于2016年年初开始快速上涨。三大房价中心城市房价的环比增幅于2016年3月份同步达到阶段性高值，之后于2016年9月份后整体保持同步回调。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，从当前城市房价来看，京津冀、长三角、珠三角城市群无论从房价还是房价增量看，均处于全国前列。

值得关注的现象是，从全国层面看，城市群内部的差异逐渐变小，城市群之间的差异逐渐扩大。研究显示，三个一线城市群的房价均值，总体领先于二线城市群房价均值，这说明三大城市群内城市房价水平普遍较高，且保持连续攀升态势。此外，一线城市群内房价差距开始降低，二三线城市群内房价差距有所增大。

杠杆还是陷阱

报告提出，中国正处在转型升级的“极化期”，少数中心城市正聚集周边的资源要素加速推进转型升级，并导致与周边和全国整体区域的分化。整体来看，中国城市转型升级长期步履蹒跚。在这个过程中，房价体系是一把非常锋利的“双刃剑”。

“房价体系是城市转型升级的杠杆，也可能是转型升级的陷阱。”倪鹏飞指出，当前一些城市房价偏离了合理水平，导致房价体系不合理。适度的高房价有助于通过提高城市高技能劳动力的比重等途径助推城市发展，成为转型升级的杠杆，但过高房价则不利于城市发展，甚至会成为转型升级的陷阱。这表现为两种情况：当房价低于一定范围，房价增幅低于一定增幅，不利于吸引资本和挤出低端产业；房价高于一定范围，房价增幅高于一定增幅，由此导致的过高生活成本、收入差距扩大等因素，不利于引导资金创新投入和留住高端人才要素。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为，随着市场非理性因素的增多，要警惕房地产泡沫可能形成系统性风险，比如日本在上世纪90年代整个房地产市场出现了大回调。“但是在我国当前这个阶段，只要政策上不犯特别大的错误，形成系统性风险的可能还很小”。

报告也对一些城市提了醒，比如，温州、福州、汕头、太原、舟山、海口等城市。这些城市的房价泡沫对城市转型升级产生了较大阻碍作用，当地房地产市场存在相当程度的风险。与此同时，以深圳、北京、上海为代表的一线城市，虽然房价过高，但因其经济增速和收入增速预期与创新能力等原因，一定程度上支撑了房价预期。

贾康指出，房地产市场的分化呈现出“冰火两重天”，对此要分开讨论。怎样能够既避免肆无忌惮的炒作，又保持市场有弹性的活力？怎样在提供保障房的同时提供多样化的供给？这里面也包含对城市转型升级的考虑。

叶裕民对房价与产业的关系有自己的理解。她认为，高房价有利于挤出低端产业，从而促进产业结构升级，似乎是一个共识，但还真不一定。中国城市低端基础产业大部分是制造业，而且制造业主要受产业用地价格的影响，而不是受房地产价格的影响。因此很难挤出。房价对于城市的转型升级起着非常重要的作用，但是也有它的作用边界。

寻找治本之策

无论是杠杆还是陷阱，处理好房价体系与城市体系的关系，对做好房地产调控至关重要。《报告》针对中国城市体系与房价体系的关系，建议采取与之相适应的对策措施，完善与培育中国城市体系，调控房价体系。总的目标为趋向均衡：城市房价与当前房价收入比相对应，城市房价差距与房价收入差对应和未来预期收益相匹配，实现房价增长与收入增长的同步。

但是，房价体系更多的是一种房地产市场供求之下的价格关系。治本之策还要从房地产市场供求入手。刘世锦认为，高房价的代价是产业停滞乃至衰落，打破困局的出路在于供给侧结构性改革，让供给侧结构性改革在房地产市场预期管理中起到主导性作用才是治本之策。

对此，他提出了五点建议：一是增加住宅用地占城市建设用地比重至40%以上，将部分工业用地转为住宅用地；二是城市结构要发生结构性转变。由各种资源集中于核心市区的结构，转变为优势产业支撑、快速交通连接、优质服务均衡、绿色低碳的新城城市网络；三是加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市，同价同权，农民宅基地在更大范围内流转、抵押、担保等；四是积极发展长期公共租赁住房；五是加快推出房地产税。房地产税属于地方税种，在明确大框架的前提下，给地方政府较大的自主空间。

为了更好地促进中国城市转型升级，倪鹏飞建议，抑制投机和投资，让住房回归居住属性。严格抑制针对普通商品住房的投资投机，限制热点城市居民购买多套普通商品住宅，严格监控跨区域房地产投机，控制住房投资投机的金融杠杆；适当收紧房贷利率优惠政策，提高住房使用成本，抑制投机性需求。除了抑制投资投机，他认为加大房地产市场供给势在必行。要根据各地的实际情况，敦促地方政府因地制宜地制定和实施短期与长期相结合的土地供应计划，加大土地供应结构调整的力度。此外，还应积极盘活工业用地和其他用地中的存量用地，从存量土地的角度增加住宅用地的供应。增量和存量双管齐下，才有可能稳定住宅用地市场预期，减弱住宅用地价格上涨和“地王”形成的动力。