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上一版3  4下一版 2015年10月8日 星期 放大 缩小 默认
积极有效应对房地产业新趋势

如何看待当前的楼市基本状况?曾任原建设部办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一有一个判断,目前,整个房地产市场都处在回暖状态,而三四线城市的回暖较慢,或者说比较困难。

唐山是楼市供给相对过剩的一个比较典型的城市,从全国范围看,还有相当数量的城市面临商品房供给过剩的情况。房地产行业产业链长,对经济的带动作用明显。应该如何应对一些城市楼市低迷的状况?

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,当前可以将市场分为三类,一类是北上广深等住房供给明显不足的城市,人口不断增加;一类是供求基本平衡的城市,如江苏徐州,人口在少量增加,今年以来楼市略有回暖;还有一类就是严重供过于求的,比如内蒙古鄂尔多斯,也包括唐山,前期供应量大,人口却基本没有增长,导致高库存。

邓郁松认为,造成房地产市场供需矛盾的重要原因之一,即是土地供给。一些热点城市供不应求是由于土地供给太少,而住房数量供大于求则是由于前期土地供给量过大。“因此,供求矛盾的根子在地方。”邓郁松说,“任何一个房地产市场想要健康发展,都不可能脱离供求关系,正确看待供求关系至关重要”。

一个基本的事实是,自2013年我国户均拥有住房量达到1套之后,房地产行业总体快速增长,高投资,价格高增长的时代基本告一段落。无论是中央还是地方,开发企业还是购房居民,都应该尊重市场的发展规律,认识到房地产已经进入了新的发展阶段。

邓郁松说,对于当前供给明显大于需求的城市而言,首先应尽可能少推地,把土地供应降下来;其次,应该落实中央有关政策,将商品房和保障性住房打通,即将存量商品房在条件允许的情况下转化为保障性住房,或者在实施棚改时,实行货币化安置,鼓励安置居民到市场上购买存量商品房,起到既安置住房困难群众,又消化存量房的作用。

此外,邓郁松还认为,应该通过税收等政策鼓励住房消费,主要是自住和改善性需求,通过卖小买大,改善住房条件,也利于房地产市场的活跃。

邓郁松说,随着城镇化进程稳步推进,城市基础设施等条件逐步完善,吸引力逐步增强,还将有大量村镇人口走向城市,房地产市场的发展仍有很大发展空间。

邓郁松建议,房地产市场对金融税收政策十分敏感,应该实施尽可能中性的金融税收政策,对确保房地产市场的平稳至关重要。从国际经验来看,房地产市场低利率、低首付容易制造泡沫,积累风险,在对楼市进行干预时,应该谨慎使用金融税收等政策,时刻警惕风险。

对于房地产行业的未来走势,朱中一认为,人口老龄化社会的来临,是一个不得不面对的现实。应对老龄化社会,也将是一个不小的挑战。对于房地产行业而言,过去的重点可能放在了建新楼上,未来,一些老旧小区的“适老改造”恐怕将是一个新的重点。“这些小区楼层不高,没有电梯,加装电梯的呼声现在已经有了。对于开发商而言,开发适老型项目,或者对老建筑进行适老改造,也可以视作是一个新机遇。”

互联网风潮正劲。大众创业、万众创新也有望激发新的经济活力。朱中一认为,未来,大量自主创业的年轻人,将有可能不再涌入写字楼办公,有可能是在家办公,而办公的区域最好和住宅的区域有一定间隔。因此,市场上需求更多的或许是兼顾创业者办公、洽谈以及居住两重功能的商品住房,或者当前明显过剩的一些住宅或者商业项目,经过改造可以变成适合创业者创业和居住的空间。

总而言之,市场不缺乏机会。一方面,我们应认清市场的阶段性特征,另一方面,应顺势而为,寻找新的发展机遇。

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