老工业基地早先一般建在城市边缘。但随着城市扩容，老工业基地绝大多数成了城市中心区。这造成一方面，工业企业扩大生产受到局限，另一方面，老工业基地区位商业价值凸显，功能却不吻合城市中心区位需求。搬迁改造是最佳方案。城区老工业区搬迁改造通常面临两大难题，一是搬到哪里去，二是钱从哪里来。近年来，东北10个城区老工业区在政策支持下开展搬迁改造，积极探索新型投融资模式，取得了较好效果

哈尔滨市香坊老工业区：

紧抓工业旅游新商机

哈尔滨市香坊老工业区位于哈尔滨市东南部，是“一五”、“二五”时期国家重点建设的以机械、机电、锅炉等产业为主导的老工业基地。随着城市版图的扩大，一些企业已经不适合在中心城区发展，加快推进老工业区企业整体搬迁迫在眉睫。

香坊老工业区内企业整体搬迁后将腾退土地2.5平方公里，那么腾退出来的土地做什么？记者在地处老工业区腹地的哈尔滨啤酒厂采访时看到，以往热闹的厂区已悄然无声。工作人员告诉记者，哈尔滨啤酒已经整体搬入新厂区，现在的厂区根据规划除了建设全市最大的啤酒休闲广场外，还将在保留历史建筑的基础上建起一座啤酒博物馆。而不远处的木材厂原址上将兴建东北文化创意基地。保留下来的东北老工业基地遗址，不但可以提升城市内涵，更可以以此为契机开发工业文化旅游。可以说，这是在以往哈尔滨城区改造历史上前所未有的举措。

日前，相关部门已起草完成《香坊老工业区整体搬迁改造实施方案》，提出构建“两轴七区”的总体格局：依托信义沟和铁路沿线规划建设两条生态廊道，形成两条发展轴线；辟建城市商务休闲区、文化创意产业园区、教育科研区、生态居住区、博览展示区、主题公园区和都市工业区等新型发展空间。香坊老工业区搬迁改造包括企业搬迁、新产业培育、棚户区改造、基础设施建设、生态治理、社会事业等93个项目，总投资约430亿元，计划分10年完成。

吉林市哈达湾老工业区：

“投贷结合”融钱来

晨鸣纸业北上吉林兼并了老国企吉林纸业以后的相当长时间无法赢利，其重要原因是企业老旧，难以满足现代生产需要。搬迁再造是企业新生的最佳方案，但搬迁再造算下来需要经费28亿元，这成了晨鸣纸业做大做强的“拦路虎”。

2011年3月，吉林市政府与国家开发银行正式签署战略合作协议，共同出资成立投资公司。吉林市政府授权投资公司作为该区域唯一的城市开发平台，投资、贷款双渠道融资；地方政府赋予公司土地收储职能及部分特许经营权，通过“土地运作”滚动开发。同时政府给予公司对区域内棚户区改造、基础设施建设、企业搬迁涉及的各项行政事业性收费减免的优惠，使公司有了赢利模式和可持续发展的可能。

晨鸣纸业以土地和厂房等地上建筑获得了国开吉林公司22亿元的对价补偿款，解决了企业异地重建的绝大部分经费。晨鸣纸业总经理助理郭钦彦告诉记者，“我们再利用当地原料，调整产品结构，新上电厂降低了成本，工人数量也从几千人降到800多人，企业效益可观。”

哈达湾老工业区位于吉林市城区中部，总占地面积8.8平方公里，现有居住人口5万多人。“一五”时期，国家156项重点工程中的吉林铁合金厂、吉林炭素厂落户哈达湾，“二五”时期以后又陆续建成吉林造纸厂、松江水泥厂等大型企业及一批中小企业，并配套建设了大量职工住宅和商业设施，形成该区域工业区与商业区、居住区混杂连片的布局。

2011年，吉林市正式启动实施哈达湾老工业区整体搬迁改造工程，成立了哈达湾老工业区搬迁改造指挥部。吉林市计划利用8年左右时间将原有工业企业全部迁出，腾空区域建设以生态居住、高端服务为主的现代化新城区，从而实现企业再生、产业重构、功能再造、环境重塑、改善民生、带动新区的“多赢”发展目标。

哈达湾老工业区搬迁改造项目的实施，探索了一种既充当项目贷款方又充当项目主体的“投贷结合”的新型资本运营模式，改变了过去地方政府以BT、委托代建为主的融资方式，是对政府和社会资本合作新模式的有益探索。