○ 经过一年的上涨，全美房价现已处于公允价值

○ 抵押贷款利率走高和市场新增供应增加，可能限制涨幅

○ 美国数百万工薪阶层的实际收入一直在下降，房价涨势不可持续

曾经处于2008年金融危机“风暴中心”的美国房地产市场，其复苏状况是决定美国经济走势的关键因素。2013年上半年，美国房价上涨速度较快。据CoreLogic公司公布的国家房价指数显示，2013年6月，房价同比上涨了12%。标普凯斯/席勒20城市房价指数显示，一些房价遭受重创的城市，如凤凰城、拉斯维加斯和亚特兰大，房价涨幅均超过20%。

在2013年6月结束的过去一年里，房地产相关就业增长了2.9%，其他经济部门就业增长了1.6%，这反映出房地产部门相对于整体经济的较好表现。同时，住宅投资将继续成为房地产对GDP增长贡献的最大组成部分。高盛日前表示，该机构预期住宅投资将在2013年和2014年实现13%至14%的年增长率，每年GDP增长率的实际贡献为0.4个百分点。

虽然一些市场分析人士认为美国房地产市场正在全面复苏，但是在繁荣景象的背后，也存在较多隐忧，其复苏势头能否持续尚存疑问。雷曼兄弟破产已经整整5年，但美国经济复苏的基础仍然较为脆弱。尽管失业率已经降至7.3%，但有意愿寻找工作的美国人数比例下降到了过去35年来最低水平，而且数百万工薪阶层的实际收入一直在下降。这说明美国房价目前的上涨不可持续。房价近期的强劲反弹，可能是由临时性因素引起的，包括在房价受压制最严重地区投资者的强劲需求。

市场分析人士认为，有三大因素制约美国房价的上涨速度。

一是全美房价已经不再便宜。2011年年底的房价水平远低于由经济基本面所隐含的公允价值，特别是在房价跌幅最大的地区。经过一年的上涨，全美房价现在已经处于公允价值。虽然房地产市场表现出的积极势头意味着房价应该继续上涨，但是房价上涨的速度应该放缓，否则房价将很快进入明显高估区间。美国穆迪分析公司和真实资本分析公司联合编制的全美商业地产价格指数显示，全美商业地产平均价格从2007年12月的峰值到2009年12月的谷底下跌了40%。截至今年7月的数据显示，商业地产价格比2007年的峰值仅降低了15%。

二是抵押贷款利率走高和市场新增供应增加，很可能会限制房价的涨幅。目前，美联储缩减购债计划的预期已经推高了抵押贷款利率，至少暂时抑制了房地产市场的回升。在经历最近债券市场抛售以后，现在30年期抵押利率要比2012年年底出现的低位高100个基点；4.4%的抵押利率不会终结房地产市场的复苏，但更高的抵押利率将意味着房地产需求会出现下降。最新统计数据显示，美国抵押贷款再融资活动9月12日当周下滑20%，这是在过去18周内第16次下滑。自5月初美联储发出削减量化宽松规模意向以来，美国抵押贷款活动已累计下滑70%。现在，美国总抵押贷款再融资活动下滑至2008年10月份以来最低水平。

三是过去一年房价出现两位数上涨，部分原因是受廉价急售份额下滑和投资者活动所驱动。因为廉价急售房产通常会折价出售，因而当廉价急售交易量减少，意味着房价涨幅升高。随着廉价急售量回归正常，房价上涨幅度将会随之减缓。未来两年，全美房价将以4%至5%的速度上涨。

目前，越来越多的人在美国用“全现金”方式购买房屋，这并非房地产市场健康发展的一个好现象。同时，房贷巨头房利美和房地美仍然是金融危机之后最大的“烂尾工程”，如何“洗心革面”，尚存争议。