当前，我国房地产信托产品主要以债权形式为主，其本质就是信托机构作为中介向开发商提供贷款。这种模式不可持续，一方面，面临高收益顺带的高风险，另一方面容易招致严格的监管。不过，信托公司也已开始布局股权投资平台。

与以贷款为主要形式的债权投资不同，股权投资的监管相对宽松。具体到房地产信托市场上，股权投资直接表现为资本代建。资本代建主要是对房地产商而言，而对信托公司来说，则是其充当了以广大投资人为后盾的项目股东，体现的是债券变股权的主动管理。

目前，最为流行的“代建模式”具体流程为：有了确定项目后，信托公司通过发行股权投资信托与房地产商合作成立一家公司，待拿到地块后交由地产商开发建设，销售后双方按约定各取分成。而购买这类信托产品的投资者得到的是固定收益，信托公司控制风险的手段是以地块使用权作为抵押担保，且入股合作公司的资金被作为信托募资的次级份额。

比如，四川信托在2011年8月份发行的“朗悦庭股权投资集合资金信托计划”是典型的信托代建产品。根据信托计划，信托募集的3亿元资金用来对上海旭煜置业有限公司进行股权投资，然后再用来开发一个位于上海市青浦区练塘镇的商品房项目。

然而，现实市场中这种以股权投资房地产公司的信托还比较少，一方面是信托公司没有那么多的精力去管理所投资的房地产项目，而且专业度也不够。另一方面则是这种股权投资的方式在很大程度上也并不受房地产公司的欢迎。对于投资者来说，其享受的是优先级利率，这与购买一般意义上的房地产信托产品并无区别；而对于信托公司来说，劣后级的收益直接取决于房地产项目的收益情况。

资本代建只是一种过渡模式，房地产信托最终的发展趋势是房地产信托投资基金（REITs）。REITs最早产生于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲，最早出现REITs的国家是日本。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

在过渡期的资本代建模式中，信托公司设立优先级与劣后级，普通投资者只能享受收益率相对固定的优先级权益。而在REITs模式中，信托公司与房地产公司共同成立房地产信托投资基金，募集资金不限于单一项目的投资，基金不设预期收益率，没有抵押或担保措施。投资者购买基金面值，享有基金的分红及资本溢价收益，同时承担潜在的资本折价风险。