当前，有关部门提出建立以租为主的住房保障体系，这是落实民生工程的重大举措，也是进一步深化住房制度改革的现实选择。因此，公租房作为市场经济条件下政府为实现住房公平而提供的准公共产品，需提前规划保障对象、建设资金等问题——

公租房制度作为住房保障制度的重要组成部分，旨在解决中低收入群体的住房保障问题。当前，有关部门提出建立以租为主的住房保障体系，这是落实民生工程的重大举措，也是进一步深化住房制度改革的现实选择。

公租房既非完全市场化的住房，也非计划经济下的福利公房，而是市场经济条件下政府为实现住房公平而提供的准公共产品。公租房要解决的是在城市中工作生活的家庭住房困难问题，保障对象可以归纳为“两个困难，三类人群”。

“两个困难”，一是指住房困难，即居住面积低于基本住房水平；二是指住房支付困难。公租房解决租不起房的问题，因此判断住房支付困难的标准是租金收入比。租金收入比也是各国制定公共住房政策的重要指标，如英国1991年规定租金支出超过收入的20%则该租金不可承受，1993年提高到22%；美国规定是25%，后调整至30%；德国根据不同的家庭人数规定为15%至30%。

“三类人群”，一是指中低收入住房困难家庭，满足他们的住房需求是政府义不容辞的责任；二是指新就业职工，他们处于职业发展初期，是城市发展的希望和未来，其收入水平与市场房价、房租存在一定差距，为他们提供住房保障，是社会稳定的和经济发展的需要；三是指外来务工人员，他们为城市的经济社会发展做出过贡献，为他们提供住房保障，是城市经济发展的必然要求。

谁来主导公租房供应？显然供应公租房的主体应该是政府。这一是由公租房的定位决定的。住房保障是政府对不具备基本住房支付能力的家庭提供的帮助，实质是政府通过国民收入再分配，承担住房市场价格与居民支付能力的差距。二是由公租房的特点决定的。公租房的对象是中低收入家庭，不以盈利为目的，投资回收期长，资金需求量大，还需要专门的运营管理人员，市场供应只能作为必要的补充。

政府主导公租房的供应，可以直接投资建设，也可以通过资金、土地、规划、金融、税收等政策支持由社会主体建设。目前，为快速增加公租房源，采取了多主体建设、多渠道筹集的方式，在建设规模巨大、政府财力有限、建设任务紧迫的情况下，有利于快速增加房源供应，缓解社会焦虑情绪。但是社会主体缺乏长期持久的积极性，随着存量公租房的增加，多主体建设的模式应逐步转向以政府建设为主。

公租房资金如何解决？公租房的建设和运营资金，前期主要靠财政投入和吸收社会资金参与，随着配租入住以及配套商业投入运营，租金收入越来越重要并逐步实现资金自我平衡。

一是财政投入的资金。住房保障是政府的责任和义务，财政投入是政府履行住房保障义务的重要表现，是降低公租房成本的重要手段。公租房收益相对低、投资回收期长，在发展初期，建设资金主要依靠财政资金来启动，并需要财政的持续投入。在市场经济成熟的国家，住房保障是公共财政的重要支出项目，每年廉租房建设资金占政府财政预算的比重在6%以上。北京对公租房建设的财政支持力度非常大，2011年一次性注资100亿元投入公租房建设。

二是自我运营实现的资金。首先是公租房租金收入。保障家庭承租公租房需要交纳一定的租金，这是公租房运营资金的重要来源。但公租房面向的是中低收入家庭，租金不能过高，因而存在租金低于成本的情况，这需要通过其他渠道来实现公租房运营的资金平衡。其次是配套商业运营收入。通过配套商业来实现公租房运营机构的自我造血功能，是完全有可能实现的。如香港公租房每年亏损9亿元，配套商业则每年有50多亿元的利润，在弥补公租房运营亏损后还有盈余。通过配套商业平衡资金的前提是政策支持，需要在建设阶段配备一定比例的优质配套商业。

三是吸收社会投入的资金。短期内要建设大量的公租房，社会资金就是目前公租房建设资金的主要来源。首先是银行贷款。比如北京市保障性住房建设投资中心就与建设银行等7家商业银行签署了共计1250亿元综合授信额度的战略合作协议。其次是发行私募债。北京市保障性住房建设投资中心发行了105亿元私募债，并由市国有资本金管理中心代发行100亿元私募债。再次是公积金贷款。北京今年计划发放100亿元的公积金贷款用于公租房建设、收购。此外还有其他资金。今后，需要继续进行金融创新，引导社保基金、保险资金等进入保障房建设领域，为公租房建设长期提供低成本资金。

（作者系北京市保障性住房建设投资中心总经理）