在调控政策之下，我国房地产市场终于停下了亢进的步伐，而商业地产却异军突起。有媒体报道：在全球购物中心建设规模“十大”城市中，有8个都在中国。如此“疯狂的城市购物中心”对于我国经济是福还是祸，引发了网友的广泛热议。为此，记者邀请商务部中国企业走出去研究中心顾问吴东华对这一现象进行深入解读。

最近地产业很忙：一边是接连上演的“房闹”事件，另一边是突飞猛进的城市购物中心。

地产经纪商世邦魏理仕日前公布了“全球零售业调查数据”，在全球购物中心建设规模“十大”城市中，有8个都在中国，其中前三位分别是天津、沈阳和成都。天津约有16家购物中心在建，总面积达245万平方米，相当于25个北京西单大悦城。而且天津在建的购物中心面积还超过了除法国巴黎、俄罗斯莫斯科外任一国外城市现存的购物中心的总面积。

疯狂的城市购物中心

我国购物中心太多，在一些城市明显供大于求。不仅一、二线城市“大跃进”，连三、四线城市也在“大干快上”。截至2011年底，我国开业的购物中心达到2795家，其中一线城市拥有821家，二线城市仅次于一线，累计开业达752家，三线城市购物中心累计开业量达到544家。以广东东莞为例，截至2011年底，其拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米，相当于35个西单大悦城。

去年我国疯狂的商业地产狂潮，大宗投资交易总额约为265亿元，同比增长26%，占商业地产投资总额的30%左右，为历史最高数据。这股商业地产热背后的动力是我国在2015年将成为仅次于美国的世界第二大消费强国。

市场万变不离其宗的道理是，市场发烫时不要进入，前两年新能源行业风投发烫就是一个现实的例子。高纬环球中国区零售地产服务部执行董事詹姆斯-汉克认为：“空置物业会导致租金上涨疲软，甚至会出现零售项目全盘失败。”

根据世邦魏理仕发布的《2012年第一季度中国房地产市场报告》，天津和北京由于大量新增供应，空置率分别上升至13.5%和12.6%，沈阳的零售物业租金出现小幅下滑，西安、重庆租金出现一定程度的下滑。

发展模式严重雷同

再来看看传统购物中心是如何布局的。第一，选在市中心闹市区；第二，经营模式大同小异，都以国内商品为主打，按楼层分类；第三，营销方式雷同，换季大减价，满几百元或千元送多少抵用券，常年七折、八折优惠等等。

结果，购物中心的生存环境就演变成“如不大降价就没人气”。此外，日渐兴起的网上购物也正在瓜分购物中心的市场蛋糕。许多消费者先到购物中心看商品和价格，再到网上比较，然后下单购买。

现在城市人口被分散化，大量居民搬迁到郊区，市中心购物的客流明显下降。而且每个城市的郊区也陆续建起了购物中心，大多雷同经营，郊区居民更不必跑到市中心去购买商品。于是，许多同处一个商圈的购物中心会想出错位竞争的法子。比如上海徐家汇商圈：东方商厦主打进口货，太平洋百货主打青年流行产品，第六百货主打国货和中老年熟悉的好产品。但是，这并没有带来客流的乘数效应。高端人士不会光顾太平洋百货、第六百货；而部分年轻人买不起东方商厦里的进口商品，也不愿光顾第六百货；而中老年人对太平洋百货新潮产品不感兴趣，对东方商厦与高端品牌望而却步。所以，错位竞争并没有带来1+1+1>3的效应。相反，上海市各地兴起的购物中心正在蚕食徐家汇商圈的购买力。

亟待功能转型升级

对于还在图纸上的购物中心，各地最好悠着点儿；而对已存在的城市购物中心，应该加快功能转型升级。

新建购物中心要以集束式发展为宜，这样才有利于降低物业租金，有利于土地集中供应，也有利于吸引客流。

走出传统模式，购物中心必须发掘新亮点。比如，可以开设具有各国特色的商品城，多样化的异国风味、异国风情，将是购物的巨大吸引力。比如上海世博会上的异国产品，就吸引了大批游客购买。

再如，可以建立专业专营的购物中心。采用某一类产品作为主打商品，引入国际同类商品，形成全球化特色。比如家用电器全球商品城、全球食品商品城、全球水果商品城等等。

购物中心已经饱和，闹市化、同质化、独立化的发展模式亟待转型升级。而集中化、全球化发展模式是购物中心转型发展的第一步。接着可以向指数化、期货化方向发展，向世界商品论坛、世界商品企业项目交流会等发展。

本报记者 庄光平整理