上海市加大金融创新力度，拓宽投融资渠道，在廉租房、公租房等目前保障房建设的难点、重点上，积极探索如何确保满足建设资金需求——

上海市各区县公租房运营机构组建工作正在推进之中，今年上半年将基本完成。这些机构将按照市场运作、保本微利的原则，负责实施公租房投资、建设筹措、供应和租赁管理。

——上海市房管局相关负责人

如何既能够保证保障房建设资金供给，又能够控制好银行相关信贷资金的风险，是银行业普遍关注的热点。

——上海银监局国有银行监管处处长冯雁翎

上海市今年将有总面积达1150万平方米的保障性住房可以供应，并提出年内启动1500万平方米新开工面积的保障房建设新任务。这是上海市落实中央决策部署的有力举措，同时，也在资金、人力物力上对上海提出了相当大的考验。为此，上海积极加大金融创新力度，拓宽投融资渠道，重点探索突破廉租房和公租房等建设资金瓶颈。

“四位一体”

住房保障体系建设全面启动

上海市已基本形成廉租房、经适房、公租房和动迁安置房“四位一体”住房保障体系，如何解决投融资问题尚需采用不同创新方法、区别对待。

在上海市杨浦区国权北路国秀路路口，毗邻复旦大学新江湾校区5号门附近，有一片小高层住宅小区的建设牵动广大上海市民的心，这就是首批两个市级统筹的公租房基地之一新江湾尚景园。

记者在这里看到，该小区建设已基本完工，共由16栋小高层住宅组成，建筑外观简洁时尚，配建的部分商铺内饰也已基本完工。

“新江湾尚景园公租房基地的房源是上海市利用公积金增值收益收储的，预计今年下半年就可以面向社会供应，总量在2200套左右。”据上海市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍。上海市从2007年起利用公积金增值收益，从市级配套商品房中收储了房源用于廉租实物配租。

此外，据工商银行上海分行有关负责人介绍，目前，他们已成为上海市公租房建设项目首批两笔公租房贷款的主牵头行，具体融资方案现已进入上海分行评审流程，预计年底前可以启动，合计总投资超过50亿元。

徐汇区华泾镇馨宁公寓是另外一个在建市级公租房基地，也已进入室内装修阶段，今年下半年可提供2900余套公租房。这两个基地将面向工作单位或户籍在浦西9个中心城区的符合条件的对象供应公租房。

至此，上海市的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”住房保障体系建设均已启动。

“在这四类保障房建设中，如何解决投融资问题是需要区别对待的。”上海市房管局有关负责人说。上海市即将启动实施一项最新政策，要求市与区县从区县商业性项目取得的土地出让净收益中各统筹15%，建立上海市保障性住房建设专项资金，用于全市保障性住房等重点项目建设。

在经适房、动迁安置房建设上，目前上海市已形成了“企业兴建、定向供应、滚动开发”的良性运行机制，由项目中标企业带资开发建设，资金可以通过出售回笼，银行信贷资金也比较愿意进入；在廉租房、公租房建设上，由于资金需求规模大、沉淀周期长、租金回报低等原因，投融资面临一定困难，这成为上海以金融支持保障房建设的体制机制改革创新重点之一。

“多管齐下”

解决租赁型保障房融资难题

目前上海市主要从五方面着手解决廉租房、公租房资金问题，一是用好土地出让净收益，二是充分利用住房公积金增值收益，三是积极引导保险资金参与，四是通过配建手段筹集房源和资金，五是设法降低土地成本。

日前，上海市成为保险资金参与保障房建设的首个试点城市。2010年底，太平洋保险公司会同相关保险机构，以10年期债权投资计划的方式，向承担保障性住房建设任务的上海地产集团提供融资40亿元用于公租房建设。

除了已实施的住房公积金增值收益直接投资和保险资金债权式融资外，去年由上海市金融办牵头对公租房建设投资渠道作了全面调研，如探索利用住房公积金本金结余资金、保险资金、社保基金、企业年金直接投资公租房，探索发行公共租赁住房相关房地产信托投资基金（REITs）和企业债券类产品，探索公租房组合投资基金等。上海市金融办相关负责人接受采访时表示，公租房不同的投融资方案必须要有相应的监督政策和其他的配套政策支持。据了解，目前，上海市房管局正在会同相关部门和单位细化这些投融资方案。

在去年制订了市级专项资金给予区县收储廉租实物配租房源专项补助办法后，目前上海市还正在制订市级专项资金给予区县公租房投资和运营补贴的办法。4月6日，上海市首批7家公共租赁住房运营机构已分别在卢湾、虹口、徐汇、长宁、杨浦、普陀区成立。

此外，上海市去年已出台规定，要求今后凡新出让土地用于开发建设商品住宅，均应当按照不低于建筑总面积5%的比例配建保障房，无偿移交政府住房保障机构；配建住房无法集中布局到楼幢或者单元的，可以上市转让，所得价款归集到区县政府指定的资金专户，专项用于住房保障。“目前考虑这些房源和资金将主要用于租赁型保障性住房。”上海市房管局有关工作人员介绍说。

上海市根据国家的有关政策规定，在金融管理部门的支持下，制订了鼓励金融机构大力支持本市保障性住房建设的相关政策文件。“如何既能够保证保障房建设资金供给，又能够控制好银行相关信贷资金的风险，是银行业普遍关注的热点。”上海银监局国有银行监管处处长冯雁翎表示，“公租房、廉租房的建设融资问题，目前还有待进一步探索和积累实践经验。”