政府通过加大投入、注入优质资产、确保还款来源等措施为信贷资金进入保障房建设创造了良好的条件；金融机构加大创新力度，在风险可控和商业可持续的前提下，积极支持保障房建设。政府的支持和金融机构的共同努力，为保障房建设引来资金活水——

“‘借得来钱、花得好钱，还得了钱’，是徐州市政府对新盛公司的明确要求，本着这一理念，新盛公司与江苏省金融机构开展了良好的合作。”

——新盛公司总经理林斌

“公益性、低成本运作是社保基金保障房信托的显著特点。”

——江苏信托总经理陆加芳

江苏省大力推动保障房建设，并形成了在全国有广泛影响的共有产权房“淮安模式”、公共租赁房“常州模式”、棚户区改造“徐州模式”和保障对象住房按揭担保“泰州模式”。

徐州：81亿元中长期贷款支持棚改

●棚改工程的顺利推进离不开银行的大力支持，尤其是得到国家开发银行中长期贷款的大力支持。棚改不仅圆了11万人住房梦，也让徐州老工业基地重现活力。

67岁的王林恒老人一家四代11口人即将告别住了30多年的四道街棚户区，搬入新建的润和园小区，王林恒老人一家在该小区被安置了89平方米、93平方米两套楼房。在徐州，棚改让11万人圆了住房梦。

推进棚户区改造，是保障性安居工程的重要任务。徐州是全国重要的交通枢纽和老工业基地，上世纪50年代到80年代初，国家在徐州布点企业近千家，在矿区及城市周边建成一大批平房或简易楼房。由于年久失修，这些简易住宅破损严重，逐渐形成112个、占地面积426公顷的大片棚户区，缺乏供水、排污、取暖等生活设施，冬天漏风，夏天漏雨，巷道狭窄，环境脏乱。

2008年11月，江苏省把棚户区改造确定为加快振兴徐州老工业基地、改善民生、拉动内需的重要举措。

作为徐州最大的民生工程，棚改涉及6万户，需要资金近100亿元，而省、市财政补贴仅几亿元，资金缺口巨大。为了拓宽资金来源，徐州市棚改实行政府主导、市场运作的模式，市政府主导成立新盛建设发展投资有限公司（简称“新盛公司”），授权其作为棚户区改造项目投融资主体，负责资金筹措、统筹管理、委托代建等具体工作。

2008年年底至今，新盛公司振兴徐州老工业基地棚户区改造项目已累计获江苏银行业中长期银团融资达81亿元。2008年底国开行总行审批通过一期银团贷款15亿元，徐州市棚改得以启动；2009年底国开行二期银团28.8亿元，奠定了徐州市棚改全面实施的基础。到了2010年5月启动第三期银团贷款时，适逢国家加大清理整顿地方政府融资平台、银监会加大政府融资平台贷款管控，三期银团贷款评审受阻。

国开行江苏分行副行长郭振兴介绍，一、二期银团贷款是以财政预算收入为还款源；在第三期银团贷款时，国开行创新融资模式，提出了“拆建合一、动态抵押、项目土地出让金定向返还棚改成本”的融资机制，获银监部门、国开行总行的认可，2010年10月获国家清理地方融资平台公司后的首批棚改项目贷款授信，保障了徐州棚改工作的深入实施。

为确保棚改资金安全有效地运用，并能偿付银行贷款，新盛公司对土地、资金实施封闭运作。由于运作规范、项目有较好现金流，贷款没有出现一笔逾期或欠息。

在银行业资金的大力支持下，徐州市棚户区改造顺利推进，在不到一年内，已顺利完成拆迁3.4万户、涉及人口11万人、总面积达225万平方米的动迁、安置工作。棚改不仅圆了无数个家庭的住房梦，也让徐州这个老工业城市极大改善了城市面貌与配套设施建设，焕发出新的活力。

南京：30亿元社保基金试水保障房

●为确保资金的安全运行，该社保基金归集在民生银行，南京市保障房发展有限公司在民生银行开设专门的账户，并封闭使用该资金；民生银行、南京市保障房发展公司、开发商三方共同监管资金运用，确保专款专用。

2011年初，江苏信托联合全国社保基金理事会，在全国创设首个社保基金保障房建设信托，由江苏国际信托有限公司发行，民生银行提供担保。该信托项目总规模30亿元，期限2年11个月，用于南京市东花岗和迈皋桥2个保障性住房项目融资需求，建筑总面积107万平方米，为南京市提供近1万套保障性住房。

“公益性、低成本运作是该信托的显著特点”，江苏信托总经理陆加芳介绍说。该信托社保基金收益率为6.05%，低于社保基金9%的平均收益率；对信托公司而言，仅收很少的手续费，是一种公益信托；对民生银行而言，为该信托提供担保将占用该行3亿元的资本金，而目前银行的资本金都非常宝贵，一般用于高收益贷款项目。如果该资金不能如约归还，将由民生银行负责偿还，为此，民生银行将该资金视作贷款进行严格的贷后管理，目前已用出约8亿元，主要用于拆迁和前期建设费用，民生银行江苏分行副行长吴德平介绍说。

南京市今年保障房新开工约600万平方米，竣工约300万平方米，总投资额约150亿元。尽管该信托资金30亿元仅能解决部分资金，但它是一种创新，能起到带动和促进作用，也是金融机构应尽的一份社会责任。