住房面积向简约实用转向

美国人历来喜欢住豪宅，开大车。数据显示，在2007年房市鼎盛时期，美国住房面积中位数将近2300平方英尺，许多豪宅面积甚至大到1万平方英尺。不过，国际金融危机爆发后，美国人的住房观念发生了变化，美国房地产网站特鲁利亚（Trulia）一项调查显示，美国住房面积中位数已减至2100平方英尺。超过三分之一的受访者表示，他们理想的居住面积是2000平方英尺以内。

针对市场需求变化，一些房屋建筑商开始改变消费者不再看重的设计模式，越来越多住房的客厅面积被大幅削减。一些人认为，对平民百姓而言，亲朋好友、左邻右舍才是家中常客。因此，没有必要贪大求奢在客厅上铺张浪费。除此之外，单独的媒体房、游戏室、图书室，甚至每个房间均配卫生间的设计思路也开始遭到冷遇，一房多用的多功能房日渐走俏。在实际规划过程中，面积缩小并不意味非要让人感觉小，房屋设计师想方设法借助各种技巧营造一种宽敞的视觉效果。

美国：民众住房理念悄然转向务实

本报驻纽约记者 张介岭

房市复苏尚待时日

国际金融危机爆发后，美国房市泡沫破灭，房屋市值普遍缩水，跌幅之大超过以往任何周期，许多家庭未还贷款甚至大于房屋本身价值。长期以来，许多人误认为房价会永无休止地上涨，购房被视为致富捷径。不少按揭机构为了利益，不惜弄虚作假，诱导许多不具买房实力的家庭大笔举债购房。然而，房产泡沫破灭的惨痛教训警示世人，购房虽有增值机会，但并非毫无风险。数据显示，2007年以来，美国私有住房法拍量超过250万起。预计今后四年还有1000万至1300万房屋将被法院拍卖。美住房私有率不断下降，2010年第二季度，跌至66.9%。目前，美国住房需求提振乏力，未售现房库存增加，房市仍面临很大压力。2010年第三季度，美国住房空置率为14.4%。据估计，今后五年，美国住房私有率将跌回1993年-1994年64%的水平。

美国人口年龄结构变化可能成为住房私有率下降的重要原因。今后数年，35岁至49岁年龄组的人口百分比将减少，25岁至34岁年龄组的人口数量将上升。这种新出现的不平衡将导致住房私有率下降。更为重要的是，新一代美国人居家理念的改变可能拖累房屋私有率，并影响房市复苏步伐。2010年2月，美国皮尤研究中心调查显示，上世纪80年代出生的人中，只有20%的人认为买房是人生最重要的事情之一。

购房是人生最大一笔经济投资，应量力而行。要认真权衡下列风险：一是全面计算买房费用。制定购房预算，不能仅看月供多少，还应算上地产税、保险费、公用事业费和维修费等其他费用。二是私宅面临法拍风险。按揭贷款意味着人生很长一段债务负担沉重。一旦不能及时还贷，或无力偿债，住房会面临法拍危险，个人信用也将蒙尘。三是工作变动受限制。如果工作尚未安定，不要轻易买房。四是房屋维护压力大。会发生许多意想不到的开支，要有充分的心理准备。

节能成为住宅设计主旋律

饱受国际金融危机之苦的美国民众，意识到了住宅节能会带来无可比拟的经济效益。如果不在住宅节能上做足文章，既要多开支一大笔公用事业费，而且将来一旦想搬家，现在的住房很难卖出好价钱。值得注意的是，美国民众已不满足于家用电器、窗户、火炉和室温控制系统等设施的节能达标，一些家庭开始试着安装住宅节能主控设备和家用风力涡轮机等最新节能产品。

租房模式渐成关注焦点

对许多民众而言，租房还是买房，永远是一个问题。2010年5月，闻名全球的市场研究公司哈里斯互动为美国公寓协会做的一次民调显示，76%的受访者认为，从目前房市看，与买房相比，租房是更好的选择。2008年，这一比例仅为71%。发人深省的是，其中，78%的受访者是私宅屋主。

拥有私宅通常被视为事业成功的象征。然而，过去十年，在美国许多地区，从经济角度看，即使将政府提供的税收优惠等因素计算在内，租房通常比买房划算，从旧金山、南加州到太平洋西北部和东北地区，莫不如此。即使在纽约和洛杉矶这样的超大城市，仍有相当一部分区域，包括曼哈顿部分街区，以及纽约郊区等地，租房仍很有竞争力。

调整户外布局 社群意识增强

在房市鼎盛时期，市区向郊区疯狂扩张现象蔓延，不少社区环境虽好，但缺乏人气，许多人封闭在自家后院自娱自乐，平台、秋千、泳池之类的休闲设施一应俱全，与邻居“鸡犬之声相闻，老死不相往来”。然而，近年来这种情况有所改观，“睿智增长”成为美国社区建设的时髦用语，人们日益向往具有社群意识的可持续性小区。受此影响，美国一些社区住宅室外布局设计开始出现变化：院子占地面积缩小，共享绿地取代大型私家院落；车库移向后门；室外门廊重新出现。

此间媒体报道，丹佛市一个新建小区的住房设计很好反映了这种趋势，其共有的特点是院子面积普遍很小，即使是百万豪宅也无私家游泳池。取而代之的是80英亩的大型公园、三家公共游泳池，以及若干小型街心公园。每到周末，大批居民前往休闲娱乐，参加音乐会、看电影等各种活动。还有许多人自带椅子、葡萄酒和点心等参加社区俱乐部活动，其乐融融。

业内人士分析，美国住宅设计出现的这种变化，固然有环境和社区建设因素，但务实原因同样不可忽视。当今社会，许多家庭都是双职工，忙完工作忙孩子，房子太大不实用，无人乐意花大量时间打扫房间，清理院落，即使是空巢老人也不愿将周末浪费在除草之类的杂活上。另一方面，人们越来越向往既充满人气，又富有活力、适于步行，洋溢着闹市情调的小镇生活。尤其是出生于上世纪80年代以后的新兴人类，他们追求的是人与人之间距离更近，同时个人隐私不受影响的温馨生活，住房面积小一点无关紧要。

量力而行 不受房累

2010年7月中旬，一名30岁左右的编辑在大都会博客上撰文称，虽然中心城区房租很高，她和丈夫的收入足够在这一地区买房，但他们最终还是决定租房。在他们看来，对于年轻人，城市生活的部分吸引力正在于经常旅游，或在心血来潮时搬往其他地方，并将所有可支配收入用于购买闪亮的新消费品上的自由。为此，他们一点都不愿受买房之累，即使将来可能买房。

一位刚生完孩子的女士对上述博客发表评论时说，人人都劝她在郊区买房，但他们不想这样做。她和丈夫刚从另外一个租住地搬过来，喜欢有一些新鲜感觉。她感慨地写道，现在游泳池不用花钱，健身房24小时开放，即使在凌晨2点也能找到值班水管工救急。生活中承担的责任已经够多，不想再买房增加负担。“房租使我拥有许多便利设施，我已习以为常。有别人负责维修让我心里踏实”。

另一位芝加哥博友称，他们可能会一辈子租房。接着，她不无得意地写道：“我和丈夫喜欢坐在公园里看纽约时报周日版，而房东却在那儿忙着修理垃圾处理机。时间无价。我们不用像我们的朋友们那样为经济担惊受怕。”还有一位博友称，我乐意付房租换服务。40美元左右一天就能享用安静街上很不错的三室联体别墅，我喜欢存些钱，临时去曼哈顿度周末，或看看歌剧，而不是忙于应付热水器爆炸或屋顶漏水。

还有一位博友称：“我家庭收入近20万美元，银行里还存有10万美元的首付款，但我看中的房子都要上百万美元左右。虽然有钱在不甚合意的地段买公寓或其他住房，但我还是愿意继续租住在离工作地点很近的好社区，并将余下的钱用于养老储蓄，我十分开心。”

对美国这样高度流动的社会而言，房屋租赁发挥着重要的经济作用，确保了人力资源的自由流动。值得注意的是，选择租房受到国家决策部门的高调支持。2010年7月下旬，美国国会通过了一项法案，为美国住房和城市发展部拨款485亿美元帮助民众安居。其中，170亿美元用于租房援助，94亿美元用于帮助维持可负担租住房的运营，还有3.5亿美元用于改善租住公屋的条件。与此相比，这笔拨款中用于支持买房和防止房屋被法拍的资金仅为8800万美元。

不久前，美国住房与城市发展部部长杜诺文在国会的一次讲话中强调，我们在继续促进可负担住房自有率的同时，对许多美国人而言，租房将是唯一选择，或是首选。

中低收入家庭住房有保障

目前，美国社会对房市走向争论激烈。不少人担心，房价无望恢复到原先水平，自购住房吸引力不如从前，租房市场将继续走强。另一些人认为，美国房市疲软只是暂时现象。尤其是沿海地区，人才济济，经济基础雄厚，经济一旦强劲反弹，就业市场回暖，房市还会出现求大于供现象。此外，即将步入传统购房年龄的新一代美国人生儿育女之后，购房意愿会自然而然趋强。

专家认为，买房或租房，本无所谓对错。关键要看个人经济能力。目前，美国较为流行的做法是参考“租售比”做选择。所谓“租售比”，系指房屋售价除以同品质房子年租金所得出的数字。在这一公式中，“20”为分水岭。如果“租售比”超过20，一般而言，应考虑租房，尤其是三五年内还想搬家的话，更是如此。如果“租售比”远低于20，买房则更为划算。

即使在美国这样物质生活高度发达的国家，迄今为止，因为种种原因，仍有3600万家庭靠租房解决居住需求，约占人口总量的三分之一。其中，大多数为中低收入家庭。美国许多人之所以能对长期租房理性务实，处之泰然，与美国住房保障体系密不可分。

为了解美国社会的经济适用房保障机制，记者专门采访了两位美国公民。

第一位是从哥伦比亚大学退休的杰伊·霍本（JAY HAUBEN）。杰伊是哈佛大学硕士，土生土长的纽约人，夫人朗达为一家媒体驻联合国记者。他们原租住曼哈顿公寓房，后因不堪房租上涨，最终申请入住带有经济适用房性质的合作公寓。杰伊在接受采访时介绍说：“1994年至2006年期间,我住曼哈顿公寓楼。按纽约市规定，房东每年有权提租5%左右。十年后，我的房租竟然占到家庭收入的近50%，令人难以承受。于是，我开始申请廉租房，等了四年，终于被批准入住布朗克斯区的一家合作公寓。这类公寓申请者须递交税表，以证明家庭收入符合入住标准。入住后，还需按要求缴纳4000美元购买公寓的部分股份。与其他合作公寓不同的是，这些钱没有利息，也不会随行就市增减。因此，与其说是投资，不如说是一种押金，将来离开公寓的时候，可全额退还。每个月我需缴纳固定的物业管理费，实际上就是支付“房租”。与市场同类公寓相比，我所住的合作公寓的房租要低20%左右，只有我原曼哈顿房租的四分之一。根据规定，未经纽约州批准，住房合作社不得擅自提高‘房租’。我所在合作公寓的其他住户，包括年轻家庭，情况也大同小异。”

杰伊说，纽约市的住房需求很大。对中低收入家庭而言，如果租住市场价公寓，负担极其沉重。没有政府支持，人们只能迁往城外，或者入住不怎么体面的低价出租房。为了保障中低收入家庭能在大城市体面生活，纽约州专门制定了住房建筑法，并在全州建立了大量合作公寓。其中，政府监管的公寓约有15万套，仅占合作公寓总量的很小一部分。公寓居民有权选举监督住房合作社日常管理的董事会成员。此外，公寓居民还通过参加年会等方式行使自己的权益。

第二位是欧美同学会美国之友会创会会长王世耀（Samuel Wang）。王世耀在美获企管硕士学位，曾在联邦政府从事社会福利工作十年。退休后，应聘到非营利性组织工作，为社区移民和老年人服务。王世耀接受采访时告诉记者：美国社会基本上以市场经济为导向，但在衣食住行等关系日常民生的行业中，计划经济往往也起到一定作用。例如，在居民住房领域，除大量商品房外，政府还不时推出各类经济适用房，供符合条件者申请。地方政府行政首长（州长、市长、区长乃至镇长）在就职演讲或施政报告中，往往要提到经适房的规划建设和运营情况。选民也常以此作为衡量民选官员“政绩”的标准之一。

美国经适房，按承包经营者的性质划分，可分为“公”(政府房)和“私”(可负担房)两类。前者完全由政府机构承建管理，后者“半公半私”、“亦公亦私”，在资金、土地等硬件设施方面，由地方政府提供支持和赞助，而在具体运营、操作等软件管理上，则由承包的慈善机构、非营利组织和私营公司，在法律允许范围内，根据实际情况进行管理。按房屋收款方式划分，可分为“租借”和“出售”两种。到目前为止，美国大多数经适房项目“只租不卖”。但一个多月前，纽约布鲁克林区推出了专供符合条件申请者(如是否首次购房，最低/最高年收入也有明确规定)购买的“居者有其屋”项目，仅售十多万美元，比商品房低不少。按地区来分，则有“热”和“冷”之别。以纽约市为例，曼哈顿历来是申请经适房的“热点”区域，申请者等候时间最长。其次为皇后区和布鲁克林区。布朗克斯和史泰登岛则较为“冷门”，不少申请者宁可等待，也不愿前往入住。按申请者年龄来划分，均可分成两类：一是不限年龄的“一般房”；二是只供年满62周岁者申请的“老人公寓”。申请“老人公寓”，夫妇俩其中一位达到年龄要求即可。值得注意的是，根据规划要求，纽约市不乏商品房和经适房混杂同一幢楼的情况。例如，曼哈顿的四十二街西端一幢大楼，1至4层为经适房，5层以上则为昂贵的商品房。

王世耀以人口最集中的纽约市为例，重点介绍了美国老年公寓情况。他说，同一般房一样，老人公寓所收租金，按居住者税前收入的30%作为计算标准。不同地段、不同质量的经适房，往往根据预设租金范围，设定申请者最高和最低年收入限制。即使同一住房项目，也会依据申请者年收入高低提供两种甚至两种以上的收费标准，以尽量满足不同收入、不同层次，以及不同习俗申请者的需求。此外，美国老人公寓往往同家庭护理为一体，配有值班护士，卧房和卫生间均装有呼救警铃。低收入老人年满65周岁后，只要达到要求，即可申请免费入住享受政府财政补贴的高级养老院，安度晚年。

□ 为了保障中低收入家庭能在大城市体面生活，纽约州专门制定了住房建筑法，并在全州建立了大量合作公寓。政府推出各类经济适用房，供符合条件者申请

□ 美国经适房可分成两类：一是不限年龄的“一般房”；二是只供年满62周岁者申请的“老人公寓”

□ 根据规划要求，纽约市不乏商品房和经适房混杂同一幢楼的情况