德国:租赁市场发达 补贴措施完善

从政府提供“公租房”到发放“住房补贴”

■ 德国各级政府尤其是联邦政府把推动福利住房，即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入人群的住房建设作为必须履行的职责。

在德国工作生活多年，记者结交了不少当地朋友，既有高级公务员和跨国公司老总，也有清洁工和报童。交往多了，记者发现，在他们中间，自购住房者或有此意愿者均占少数。究其原因，主要是德国拥有高度发达的住房租赁市场和完善的配套措施保障，特别是对低收入人群，政府还给予了各种住房租赁优惠政策。

在德国，房地产业被视为社会福利机制的重要一环。德国人普遍持有这样一种看法：“即使住宅市场从总体上讲是供需平衡的，但仍有一些家庭无法依靠自己的力量获得相应的住房。”因此，与医疗、教育等福利一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。其《住宅建设法》明确规定，要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。

在法律的推动下，德国各级政府尤其是联邦政府把推动福利住房，即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入人群的住房建设作为必须履行的“职责”。联邦政府自1949年以来，每年都向各州提供数额不等的财政支持用于住房建设或补贴。2006年9月1日生效的《联邦改革法》将住房职责划归各州政府后，联邦政府虽然不再需要提供财政支持，但作为补偿，从2007年至2019年仍必须向地方转移财政资金。据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套福利住房。

不过，德国福利住房在发展后期却呈逐年减少趋势。据一位房地产专业人士介绍，这既是因为住房紧张状况已得到缓解，也是由于这种高福利公共住房绝大部分是低于成本运营的，给拥有产权的各级政府造成沉重的财政负担。以科隆市为例，福利住房每平方米月租金为4.8欧元，一般商品房每平方米月租金为7.8—8.8欧元，前者比后者要低40%—50%。

但这并不意味着福利住房的消失。德国的房产政策是重点考虑住房的社会属性，其次才是市场属性。这种性质在德国《基本法》和《住宅建设法》中都有明确的阐述。那么，在政府退出公共住房领域之后，福利住房如何得到保障呢？专家认为可以采取以下几方面措施：

一是通过政策影响住房市场。无论开发商属于公司、个人还是住宅建筑企业，要想获得政府的支持，即长期贷款、低息贷款甚至是无息贷款，以及土地，包括土地优惠等政策好处，都必须与政府签订一个合同，待房建成以后，优先以成本价租给政府或政府指定的住户，成为公共租赁市场的一部分。政府利用优先使用权，将这些住房出租给普通居民和低收入人群。

在公共住房领域，德国不存在完全的市场经济。即使是个人买房，也享受了国家提供的各种优惠政策，比如银行优惠贷款、买房补贴等。投资人即使完全靠商业运作，不要国家任何补贴或优惠政策，在德国住宅市场供需基本平衡，甚至是供大于求的情况下，也不存在任何运作成功的可能性。他们的前途只有一个，就是与政府合作，在合同期内以成本价租给政府或政府指定的租住人群，待合同期满后再以市场价出租或出售。

二是给低收入人群提供住房补贴或发放“住房款”，以便他们能够在住房租赁市场租到适合自己的房子。哪些人属于低收入人群，哪些人可以获得住房补贴或得到“住房款”，法律或地方法规都有明确规定。2009年，德国人均月收入为2400—3000欧元。据此，每月收入在2200欧元以下的单身家庭，两个成年人带一个孩子且月收入在4100欧元以下的家庭，都可以申请租金上涨补贴。同样以科隆市为例，科隆市有100万人口，其中10万人享受住房福利补贴，1万人住社会福利住房。

■ 欧盟成员国居民家庭拥有个人住房的比例，平均为63%。德国的这一比例是43%。

德国居民自有住房比例低

在欧盟成员国中，德国经济实力是最强的。但居民拥有个人住房的比例，欧洲统计局的统计显示，德国在欧盟成员国中，排行老末。欧盟成员国居民家庭拥有个人住房的比例，平均为63%。换言之，居住在欧盟境内的家庭，其中有63%拥有产权属于自己的家庭用房。德国的这一比例是43%，比欧盟的平均数整整少了20个百分点。

在这个排行榜上，坐在第一排的国家分别是罗马尼亚、保加利亚和匈牙利，家庭拥有私人住宅的比例分别为95.1%、94.1%和92.5%。这三个国家拥有私人产权住宅的家庭比例都超过了90%。坐在第二排的国家分别是斯洛伐克、西班牙、爱沙尼亚、立陶宛、爱尔兰和斯洛文尼亚，家庭拥有私人住宅的比例分别为86.6%、85.6%、84.6%、84.2%、81.7%和81.2%。这6个国家拥有私人产权住宅的家庭比例都超过了80%。

高于欧盟平均数63%的国家有拉托维亚，78.4%；卢森堡，75.1%；希腊，74.1%；英国，70.1%；比利时，69.8%；芬兰，69.2%；塞浦路斯，66.5%。低于欧盟平均数的国家有6个，分别是瑞典，62%;法国,57.9%；荷兰,52.5%;丹麦,50.9%;奥地利,49.8%;德国,43.2%。这是一个非常有趣的现象：发达国家拥有私人住房产权的家庭普遍低于不太发达的国家。换言之，在家庭拥有住房产权方面，西欧国家普遍不如东欧国家。

但这并不表明东欧国家的居民在住房方面普遍好于西欧国家。事实恰恰相反，以人均住房面积和家庭住房条件而言，排在最后一位的德国远远好于排名第一的罗马尼亚。德国住宅的平均面积为92平方米。罗马尼亚住宅的平均面积不足42平方米。两者相比相差一半以上。德国一口之家的住宅面积，无论是租还是买，平均为67平方米；四口之家的住宅面积，平均为126平方米。

据欧洲统计局统计，2005年欧盟境内住宅的平均使用面积为87平方米。西欧发达国家，除荷兰外，每套住房的平均面积均超过或大大超过这个平均数。而东欧国家无一例外，每套住房的平均面积均低于或大大低于这一平均数。罗马尼亚住宅的平均面积，甚至不到这一平均值的一半。尽管他们住房的产权属于居民自己的，但环境并不理想，人均住房面积小。

租房是德国家庭住房的主流

■ 德国57%的家庭是靠租房过日子，拥有个人住房产权的家庭仅占德国家庭总数的43%。

■ 家庭人口多和收入高的人，购买住房的比例也就相应上升。

■ 在德国,租房比买房方便、实惠。

■ 德国年轻人买房是凤毛麟角,年轻人不着急买房。

据德国联邦统计局2009年的最新统计，德国57%的家庭是靠租房过日子，拥有个人住房产权的家庭仅占德国家庭总数的43%。1993年个人拥有住房产权的家庭为39%。虽然这一比例在十几年间增长了4个百分点，但总体上变化不大，德国住房的主流依然是租房。

德国统计局的统计显示，是否购买住房与年轻人是否结婚没有关系。德国单身家庭租房的比例为76%，“丁克族”家庭或二人世界租房的比重为52%。购买住房的主要是带子女的家庭和高收入者。换言之，家庭人口多和收入高的人，购买住房的比例也就相应上升。

据统计，德国3人家庭拥有个人住房的比例为57%。4人家庭拥有个人住房的比例约为70%。5人或5人以上家庭拥有个人住房的比例约为73%。德国家庭月净收入2000欧元是个分界线。月净收入低于这个数值的，绝大多数是租房户。月净收入高于这个数值的，买房的家庭愈来愈多。统计显示，月净收入在2600欧元至3600欧元的家庭，购买住房的比例约为65%。月净收入在5000欧元以上至18000欧元的家庭，拥有个人住房的比例高达82%。

由此可见,德国拥有产权房的人，大都是那些养儿育女者或收入较高者。开始买房或自己建房的年龄段是在有了子女之后。这种家庭有这样几个特点：一是工作和婚姻都相对稳定。二是出生后的孩子需要有自己独立的空间。三是经过一段时间的积蓄已经有了一定的经济实力。也就是说,是否购买住房主要看自己的需要和收入情况而定。统计资料显示，在德国，租用住房的使用面积，平均每套为69平方米。而买房人，每套住房的使用面积平均为121平方米。从这里可以看出三个问题：一是德国人还是比较崇尚节俭的，租用住房的面积一般都不是很大。二是讲究实际，不追求奢华。租房者的主流是单身家庭和丁克族。有一套69平方米的房子，够用就可以了。三是逐步改善生活和居住条件。有了一定的经济实力，又有实际需要，比如人口增加了，这时就该考虑买房了。在德国,无论是官方还是民间，无论买房还是租房，一律用使用面积这一概念。因为这一概念比较清晰、明确，便于买卖或租赁双方公平交易。

统计资料显示，德国已经买房的家庭，从身份上看，主要是三种人。一是已经退休的人。这部分人拥有个人住房的比例是69%。二是独立开业的人，包括私人开业的医生、建筑师、律师或餐馆的老板等。三是公务员。公务员收入和岗位都比较稳定，所以大部分人最终都要买房。独立开业的人属于中产阶层，大部分人收入较高，工作稳定，至少没有被炒鱿鱼的风险。所以他们敢于买房，银行也乐意贷款给他们。至于说到退休的人员，这部分人用一生的积蓄为自己购套住房，也是一种归宿或心理上的享受。

另一方面,德国年轻人买房是凤毛麟角。这主要是由于年轻人的职业面临着多次选择，住所和收入都不稳定。但这并不会妨碍他们结婚。年轻人结婚，只要有房住就可以了，不一定非要买房。条件好的、收入高的，可以租地理位置好或大一点的房子。收入低的，选择小点的或老房子就是了。总之几乎没有人为了结婚而专门去买房子的。

在德国,租房比买房方便、实惠。德国房屋租赁市场很大。有关材料透露，仅仅在德国东部地区，就有100万套闲置的住房供出租或销售。在德国西部地区，仅仅是德国联邦、州和地方三级政府拥有的廉租房就有300万套。此外住房合作社、公司和居民个人还有大量的闲置房可供出租。这么庞大的市场，对年轻人来说，总能找到合适的结婚用房。租房比买房实惠的地方，还在于省去了很多不必要的麻烦，比如维修等。德国商品房市场，最近10年来房价几乎原地踏步。有些地方，例如柏林，房价甚至有所下降。在柏林，每平方米1000欧元的住宅，可以买到相当理想的地段。在高房价地区或城市，比如法兰克福或慕尼黑，每平方米1500欧元也打住了。以德国人的平均收入来看，每个月的工资，如果不吃不喝，足可以买2平方米的住房面积。如果买二手房，房价肯定更低。但德国人不愿意负债，更不愿意当房奴。他们更看中休假、买车。所以买房的积极性不是很高。德国通货膨胀率很低，10年来工资也基本没有什么调整，所以房价维持不动也正常。房价很难炒高的重要一个原因在于，德国的人口是呈下降趋势。在这种情形下，年轻人不着急买房。

可减免个人税收

■ 建房,维修住房,改造住房,粉刷街面房等都可得到政府的补贴。

德国人在住房问题上的心态比较平和。德国有8000多万人，住房有4000多万套，人均2人一套。用德国官方的话说，只有供需基本得到平衡，才能从根本上解决住房问题。为了扩大供应，满足居民的住房需求，德国提高个人建房积极性的办法就是减免个人税收。

记者认识的一位德国朋友是一家研究所的副所长，夫人也是博士头衔，两人收入都不错。他们在图宾根市的边缘地带建了很大一栋房子。记者问他为什么下这么大本钱建房，他说不建白不建。建了房，每年上交的税收就又从公共财政里拿回来了。德国这种政策的设计非常巧妙,利用一小部分财政资金，撬动起庞大的社会力量，用社会资金去建设住房，从而大大加快了住房建设的速度。不止是建房,维修住房,改造住房,粉刷街面房等都可得到政府的补贴。德国有很多上世纪五六十年代的老房，按现今的标准都属于能耗高的不节能建筑，包括一些企业的厂房。如果进行改造，企业和个人就可从上交的税收中扣除国家给予补贴的部分。为了避免偷逃税收，德国采用了先交后退的办法，即把该收的税收全部收上来，到了年底或结税日，个人再凭借改建或建房的手续或证据，从当地税务部门拿回补贴。

住房理念平和

■ 德国人更看中的是休假和与家人团聚。至于住房，够用、满意即可，无论是买还是租。

德国人的住房理念是惬意、随遇而安。不做勉强自己和家人的事。德国人更看中的是休假和与家人团聚。至于住房，够用、满意即可，无论是买的还是租的。如果现有住房不满意，又找不到合适的出租房，本人又有买房的实力或能力，那才去买房。

德国人对待住房的态度基本上是根据个人的具体情况确定的。买房的钱高于租房成本，或人在城里上班，家在农村或在另一城市的，就租一处房子。甚至还有卖掉原有住房去租房的。有一个在本报记者站做维修的技工，亲口告诉记者，他把原来的住房卖了，现在租房居住。理由是原产权房设施太旧，找人修理一次费用太高，德国用工太贵。住自己的产权房还不如租房省心、实惠。记者在柏林的一位朋友是个医生，老伴是个工程师，二人收入都不菲，可就是不买房。究其缘由，房租便宜，且几十年不涨，何必买房。在德国,特别是在柏林，无论是买房还是租房，都有点像用餐，有钱人可以进高档饭店，普通人可以到一般餐馆，稍穷一点的可以吃大排档。以租房为例，新房大都设计合理，但租价也最高。地段差一点的，租金随之降低。最便宜的是老式住房，租金最低。

住宅市场多层次

■ 德国有着满足不同层次人群需要的住宅商品市场。

记者还认识一位德国女官员，原来住在柏林中心地带，现搬到类似北京三、四环的地段。问她为什么搬家？她说，原来收入高，住在中心地带上班近，节省时间。现在马上就要退休了。退休金与上班的收入差一大截。为了不降低生活水平，换套住房是合适的。新家两室一厅，80多平方米的住房租金500多欧元。在她的新家做客时，她告诉记者，她家周围的一些老房子经过整修后正在销售。像她这样80平方米一套的房子，售价只有五六万欧元。在记者住的这个岛上，近几年来不断有新建的楼房出售。简单一点的新房，120平方米一套，三年前售房时标出的价格是12万欧元。就是这种价格的房屋，每家还配有约10平方米的花园和车库。新近落成的高档住宅，紧挨着湖边，属于独立成房的联排别墅，每平方米售价不到2500欧元。据记者观察，在柏林，凡房价每平米在2000欧元以上的，地段和住房质量都是上乘的。柏林中心地段的豪华别墅，记者见到的最高房价，每平方米达到3500欧元。可见这是一个可以满足不同层次人群需要的住宅商品市场。

德国住宅市场供需虽然大体平衡，但并未饱和。每年增加的住房数量大体在十六七万套。住房市场之所以还在增长，有一个很大的因素是源于德国家庭的结构还在演变，60或70平方米的小型住宅更受市场青睐。