本报记者 亢 舒

许多人都觉得，如果手头略有余钱，或者哪怕家庭收入并不宽裕，也要先买房，早买房。还有人认为，房产是家里最大的资产，它是社会地位的象征，“一步到位”咬咬牙买套大的……这些住房消费观念是否科学合理？在新一轮的房地产市场调控中，抑制不合理的住房消费需求是其中一项重要政策，那么不合理的住房消费行为具体有哪些表现，为什么要倡导科学理性的消费理念，按照现实情况我们应怎样看待住房消费？带着这些问题，记者采访了住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹。

记者：住房问题一直是百姓关注的焦点，您觉得当前哪些住房消费理念是不尽科学合理的呢？

秦虹：在欧美一些国家，自有住房的比例是60%左右，其余人通过租赁解决住房问题。而在我国，自有住房的比例远高于此。现在在一部分年轻人中，存在“无房不婚”、“一步到位”、“低龄购房”、“啃老购房”等观念。正是由于这些观念的存在，各种住房需求叠加起来了，正常自住需求中叠加了投资需求，现时需求中叠加了未来需求。即便我国每年城镇住房竣工量7亿平方米至8亿平方米，这个量不可谓不大，但这些投资性、保值避险性、超前性等需求的增加给市场供给造成了很大压力，也使正常的住房需求空间受到挤压。各种需求的集中释放，导致供求关系长期处于不平衡之中，房价上涨就难以避免。也就是说，不合理的住房消费理念导致未来需求提前释放，也是当前推动房价上涨的原因之一。

记者：一些人认为买多套房子才是投资，只买一套房子自住是消费，所以晚买不如早买，您如何看待？

秦虹：大家应该明确这样一个道理，满足“住”需求无非两种渠道，租或者买。租房是一种纯消费行为，而买房本身是投资行为。买房是一种固定资产投资行为，是把家庭的货币资产转变成房屋资产、积累家庭财富的行为。如果买房还利用了银行贷款，那么就成为动用银行杠杆放大投资能力的行为。

有许多人对此说法不理解，认为只买一套房子自己住就不是投资。但即便买来的房子是自己居住，也具有投资的属性在里面，只不过它把消费和投资的功能合二为一了。试想如果我们不买用于自住的房子，而是选择租房，就得把房租交给房东，这是消费行为；如果买了房子，自己就成了自己的房东，等于自己给自己交房租了。实际上，现在大家都乐意买房，希望住房保值增值，本身包含了追求家庭财富增加的含义。

既然买房是投资行为，那么凡是投资都有风险。

买房的风险有以下几种表现：

第一，投资起点较高，并且需要连续还款。买房需要的数额较大，很多人需要依靠银行贷款。这就需要买房人进行连续性投资，也就是每月都要给银行还贷款，如果中断，就意味着投资失败，当初的首付付之东流，购房人蒙受的损失将会是巨大的。它和股票不一样，购买股票起点低，灵活，不需要连续性的投资，资金紧张的时候，或许点一下鼠标，就可以收回投资。所以买房对购房者收入的积累和工作的稳定要求很高。而刚毕业参加工作的年轻人，往往积累少、工作不稳定、收入变动大，一旦失业，还款压力陡增，风险极大。

第二，利率上升或房价下跌的风险。我国实行的是浮动利率贷款，就意味着购房成本的变化，由于还贷周期长，在购房之初，成本是无法预计的。如果利率大幅度上升，成本也将随之上升。但却无法保证今后收入增长高于利率增长，还贷压力将有可能增大。

第三，住房变现有非常复杂的手续和环节，税费和时间等交易成本也很高。在人口流动性小的城市，房屋转手就更困难。年轻人流动性大，变换住所的可能性也大，能不能以比以前高的价格出售，都是买房前需要谨慎考虑的问题。

记者：我们应该树立怎样的住房消费理念？

秦虹：在很多国家，购房年龄都在40岁左右，而北京平均只有27岁，这些年轻人在自身尚不具备充分积累和投资能力时，过早购房投资；一些年轻人不但急于买房，还要“一步到位”买大房、买好房。这会带来支付上的压力和风险。

随着经济能力提升一步，住房消费随之扩大一步，这才是合情合理的观念。当年轻人有了一定的工作经验和一技之长之后，有稳定的收入之后再买房，可以很大程度地规避风险。所以，应该树立起“先租后买”的观念。

年轻人在买房时也应该“先小后大”，“先旧后新”，逐步改善住房条件。这种住房梯级消费的做法也可以减轻购房者的压力，降低购房风险。

记者：应从哪些方面引导全社会树立良好的住房消费理念？

秦虹：首先，要有防范购房风险的制度环境，并形成社会共识和氛围。根据防范风险的要求，家庭购房还贷支出应在总收入（或总支出）中占30%以下才是合理的、安全的界限。如果高于30%，说明生存压力大，购房风险高，不具备投资能力。

不仅仅要看当期的收入水平，还应看以往的信用情况。比如在美国，信用好的家庭可获得固定利率贷款，而信用相对较差的家庭只能得到浮动利率贷款，风险相对要高很多。

所以，银行在发放购房贷款时，应该严格考察购房家庭的收支状况和信用记录，形成能够达成社会共识的制度环境。

其次，应以法律或行政手段规范租赁市场。目前，之所以年轻人不愿租房，通常是因为他们不愿意频繁搬家，遭遇随时涨价，时常毁约等情况。我国可以借鉴国外的成功经验，利用法律规范住房租赁市场，如可规定“合同期间不得涨房租”，“不得强行中止合同”等条款，在租赁市场矛盾突出的城市，结合本地通胀水平，还可以对部分住房规定房租的最高上限或房租上涨水平，再加上相应的处罚条款，依法保护租房者的利益。

第三，政府自身或鼓励企业提供能够长期租赁的住房，弥补和引导住房租赁市场的发展，切实帮助年轻人度过这个购房积累期。

第四，控制好房价上涨速度，形成较合理的租售比。我国目前购房年龄降低，与房价上涨过快不无关系，如果收入增长的速度长时期持续低于房价上涨速度，低龄化、超前性购房就很难避免。今年以来的房地产市场调控政策，目标就是抑制房价过快上涨，这有利于年轻人合理安排购房计划，减少盲目购房和勉强购房带来的风险。