截至10月底，湖北省武汉市纳入老旧住宅区物业服务提档升级的641个社区，基本完成397个，惠及2599个物业服务区域，共有85万户、逾270万居民受益。

贴近市民的管理思路

  武汉市推进老旧住宅区居民生活环境改善，起步于2年前。

  “如果没有那场大雪，武汉市老旧社区物业全覆盖推进不会这么快。”武汉市住房保障和房屋管理局局长周玉珍说。

  2008年2月3日深夜，武汉市市长阮成发的办公室灯火通明，人声鼎沸。一场突如其来的大雪，给武汉市民带来了诸多不便，特别是中心城区老旧社区问题凸显，水管冻裂、电线老化导致停水停电……

  “物业管理，事关民生。如果我们事先把工作做好了，就不会出现像现在这样的情况。”阮成发说，“必须想方设法改变这种状况，改善老旧社区居民生活环境。”

  武汉市就此成立了物业管理工作机构，由市住房保障和房屋管理局牵头，深入武汉各中心城区了解情况。2009年年初，以改善居住环境，提高生活质量为出发点，武汉市召开了推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖工作动员大会，决定市、区财政共同出资，为中心城区的老旧社区“美容”，实现物业全覆盖。

  按照“条块结合、以块为主、责任分担、综合整治”的原则，以“路面平，管道畅，楼道亮，环境美”为目标，武汉市从解决突出问题入手，把整治改造重点放在改善老旧住宅区环境和基础设施，完善房屋使用功能，增建和改善物业服务必备设施设备等三大方面，以满足居民的基本需求。

  与此同时，作为一种“准公共服务”，武汉在推行物业全覆盖时，决定政府出资改造物业管理必备的配套设施，再逐步推广有偿专业化物业服务。 

针对小区存在的无活动场所、基础设施差的现实问题，2010年每个社区均享受市、区两级财政不低于20万元的投入。此外，市城建部门投入8700余万元，水务部门投入9800余万元，园林部门投入1900余万元，用于老旧住宅区内的道路维修、排水管网改造、水箱清洗及社区绿化等。同时，武汉还首次在各区建立房屋应急维修资金，金额不低于50万元，用以解决因突发事件造成的房屋应急维修。

  一套由政府引导、市场运作、居民自治的运行机制逐步显现：由市政府制定相关政策，房产、民政、财政、物价、建设、城管、水务、园林、规划、税务等相关部门全力配合，全面推进社区物业服务。“这也是武汉老旧社区物业管理机制的核心内容。在老旧住宅区的物业管理中，我们将向全方位、高层次服务发展，逐步向市场化推进。”周玉珍说。

独具特色的运作模式

  武汉市老旧住宅区约占中心城区住宅总量的一半，由于建筑年代久远、房屋权属关系多样、缺少配套设施等原因，各种问题十分突出。“我们根据实际情况进行了调研，为每个区推荐了不同的物业服务模式。”武汉市住房保障和房屋管理局副局长潘臻肇向记者介绍说。

  根据房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况、居民的承受能力、服务需求以及消费意愿的实际情况，武汉市因地制宜，对老旧社区通过以社区为界，划分1个或多个物业服务区域，确定具体运作模式：在基本具备实施物业服务条件的社区，由街道办事处和房产部门督促指导召开业主大会，选举产生业主委员会，引导广大业主依法引进物业企业；对暂不具备实施市场化物业服务条件的社区，引导社会组织以微利的方式开展社区物业服务，缓解老城区社区物业服务缺位问题；对单位自管房较多的实行单位型模式，由产权单位担负起物业服务的职责；对院落较为成型、构造相对完整的实行自治型模式，由区域内居民选举居民代表或门栋长，组成业主大会或自治组织负责物业；对房屋分布杂乱、不成体系的实行社区型模式，由社区居委会成立相应的物业服务站。

  “安装了楼道感应灯，粉刷了墙面，连原来经常被杂物堆满的楼道也清扫得干干净净。”家住汉阳区二桥街桥西社区132号楼的乔良君告诉记者，“现在社区服务队的水电人员随叫随到，方便多了。”

和谐有序的社区环境

  在调查中，武汉市物业管理工作专班发现了很多居民在观念上不太接受物业服务收费。为此，武昌区珞珈山街做出了“先治后交”的尝试：先对社区的硬件环境进行全面整治，让居民有一个全新感受，进而促进居民对新管理机制的理解。该街道联合水务、城管、电信等部门筹资80万元，对该地区进行全面整治，从空中线路到地下管网、从公用绿地到消防水栓一处不漏。目前，该街道多数社区的车辆泊位费、经营门店物业费收费率均达98％以上。

  物业服务全面覆盖老旧社区后，各社区开始在更好地服务居民方面做文章。口区古南社区的“15分钟服务圈”一经推出就大受欢迎。

  记者来到该社区时，物业服务站修理工刚为一户居民修好水龙头。口区房管部门负责人表示，发送服务专车、配备维修工具、楼道安装节能灯、改善社区景观等都是政府前期投入，“居民切身感受到物业服务的改善才会支持物业，让物业经营进入良性循环。”

  在江汉区唐家墩街，公共资源收入如停车费、小区配套用房经营等，延伸服务收入如开办爱心厨房、老年人快乐驿站等全部用于物业服务保本运作。此外，唐家墩街还开设家电维修、点餐、家政等社区服务功能，为对物业服务需求较高的居民提供“菜单式服务”。

  “目前，老旧住宅物业管理尚处于‘低水平，广覆盖’的阶段，下一步，我们要在政府各相关部门支持下调动社会企业及机构积极参与，持续推进老旧居民小区环境改善。”周玉珍表示。