特约嘉宾

北京天为律师事务所律师   徐 冲

北京安邦海跃律师事务所律师 戚建明

  编者按 房子对于每个人来说，都是安居乐业的大事。业主对房屋的所有权是其以后对该房屋交易、出租、抵押等一切权利的基础。按照我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法办理登记才能发生效力。房屋没有产权证明，或者产权证明出现差错，都有可能使房屋所有人的权利受损。业主如何证明对房屋拥有所有权？如何能保证所有权不受侵犯？在开发商那里预购一套期房，怎样防范开发商不会再将房屋卖给第三人？房屋产权证书出错怎么办？针对这些读者关心的房产登记焦点问题，本期邀请法律专家，结合物权法的相关规定为您答疑解惑。

提示① 

房屋所有权登记后才转移

  核心阅读 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

  【案例】 乙向甲购买一处房产，双方经公证处公证，约定由乙代甲偿还剩下的房屋按揭款，按揭交清后乙与经过公证的甲方受托人签订二手房买卖合同。这样，在没有进行产权登记的情况下，乙交付房款，并开始使用房屋。之后在乙代偿贷款的过程中，甲与第三人发生了债权债务关系，第三人将此处房产查封拍卖。由于此时不动产登记簿上登记的仍然是甲的名字，乙对房屋所有权的主张没能得到法院的支持。

  【分析】 怎样证明一套房产归自己所有，假如有人对自己的房产所有权持有异议时，有什么证据表明自己是房屋的主人？

  物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

  徐冲律师介绍，物权法的上述规定正式确定了我国实行不动产登记制度：不动产物权的转移需双方订立书面合同，但当事人即使按照不动产物权转移合同，已经交付了不动产，且该不动产已经处于债权人实际控制之下，也不能发生不动产物权的转移效力。权利人要真正取得合法有效的不动产物权，还必须双方共同办理不动产物权的转移登记手续。

  简单来说，对于一般的购房人而言，经过权利人的申请、登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记。记载于登记簿的那一刻，该权利才被确定。

  徐冲律师解释说，购房人证明房产为我所有，需拿出产权证，与此同时，在房管部门也会有一个相对应的登记，没有登记则不发生效力。特别是在现实情况中，房屋非经登记不能对抗善意第三人，比如开发商把房子卖给两个人，第一个支付价款没有办理过户登记，第二个没有支付价款但办理了过户登记，第二个人依法取得房屋所有权。

  与新房交易相比，二手房买卖过程中更容易出现风险和纠纷。律师提醒，在购买二手房时，一定要严格依据法律的规定进行产权交易，及时办理物权登记，只有这样，购房人的合法权益才能得到有力的保护。

  戚建明律师介绍说，在二手房交易中，有的购房人为了规避交纳营业税，就采取只签合同、交纳房款而暂不过户的办法，这种做法的购房人承担的风险是极大的。另一方面，以规避营业税为目的签订的合同属“以合法形式掩盖非法目的”的合同，因而也是无效的，买卖双方还将受到税务机关的行政处罚。不按照法律程序进行交易，无论从民事上还是从行政责任上来讲都得不偿失，购房人更可能落得钱房两空的境地。

  为降低购房过程中的风险，律师建议，在买房时应及时办理产权登记，房产部门接件时仅是受理过户申请，之后尚须时日，经登记部门审核，最终作出核准登记，此时登记才生效。产权登记是不动产所有权的保障，应引起购房人的充分重视。

  一些购房人还关心产权证办理时间差问题：一般而言，产权证的办理需要一段时间，通常是二十个工作日。在此期间，购房人是否还承担着风险呢？律师认为，除非出卖人涉及官司，房产被查封，否则一般不会出现问题。如果一旦出卖人被卷入债权债务关系而无法提供房产时，购房人可以根据合同追究出卖人的违约责任。

提 示 ②

预告登记防范“一房二卖”

  核心阅读 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

  【案例】 王某与某房地产公司签订商品房预售合同，预购商品房一套，并向房地产公司分3期支付了购房款共计91.7万余元。但随后房地产公司将王某选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。2009年7月21日，房地产公司告知王某，拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房款91.7万余元和补偿费，合计117.8万余元。王某不愿接受补偿费，意欲买到所预购的房屋，遂向法院请求和房地产公司继续履行合同。

  【分析】 在商品房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良开发商或房东一房多卖，最后只有出价最高的购房人得到了产权证；更有甚者，交了钱甚至装修入住后，才知该房屋所有权证书已抵押给他人。购房人的利益因此受到极大损害。物权法为防止这种情况的发生，规定了预告登记制度。

  根据物权法第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

  预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当购房人买了一套预售商品房后，如果申请了预告登记，未经其许可，开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。

  戚建明律师认为，预告登记制度对购房人的权利保障更为有力，并且也起到了保护交易安全、维护信用秩序的作用。对于房地产市场目前出现的“一房二卖”纠纷，这种保护是十分必要的。

  在本案中，王某与房地产公司签订的商品房预售合同有效。商品房预售合同在本质上是一种附期限的买卖合同，在预购人未取得房屋所有权之前，开发商未经预购人同意，擅自就同一商品房与他人签订预售合同，是严重违反合同和诚实信用义务的行为。但是，王某向房地产公司认购的商品房被房地产公司销售给不知情的第三人，并办理了房屋所有权证书，为维护财产流转安全，应当认定被告与善意第三人所签订的合同有效。

  法院最终判决：王某与房地产公司签订的商品房预售合同不能履行，驳回原告要求被告继续履行合同的诉讼请求。善意第三人张某最终取得该房屋所有权。预售人对因此给原告造成的损失，应承担相应的民事责任。

  那么，第一手购房人如何才能得到自己想要的房子呢？

  徐冲律师表示，就本案而言，虽然张某办理了房屋所有权证书，为维护财产流转安全，认定了张某最终取得该房屋的所有权，但是如果原告王某对所签合同依照物权法规定，进行了预告登记，经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。房屋的所有权就不转移归善意第三人张某所有，原告与被告所签订的预售房买卖合同可以继续履行。

  因此，预售房屋进行预告登记后，一旦开发商“一房二卖”，预购人仍然可以取得房屋所有权，而不仅是追究开发商的违约责任。

  当然，在办理预告登记后，购房人应尽快督促开发商为其办理产权证。按物权法规定，购房人要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。

提 示 ③

异议登记提醒其他购房人

  核心阅读 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

  【案例】 赵某与李某系夫妻关系，二人在结婚后共同出资购买了某小区房产一套，但房屋产权证上只写了男方赵某的名字。后两人感情不和，赵某提出离婚，李某同意。在办理离婚手续的过程中，李某发现赵某试图私自将二人购买的房产出售给他人。李某提出异议，赵某答应不再出售，但不同意在房产证上加上李某的名字，只表示等待二人达成财产分割协议后再行处理。李某对赵某可能私自卖房存有担心，遂咨询律师。律师建议，李某可以向房屋登记机关申请异议登记，其他购房人在看到此房存在争议后，一般不会再行购买。

  【分析】 异议登记，是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。

  物权法第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

  徐冲律师表示，物权法规定的异议登记制度，作用在于防患于未然，在事实不明了前作出限制和提示。具体来说，异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项，也不发生变更不动产登记的效力，而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿，从而使不动产登记的真实性受到质疑，进而对想交易该不动产的人予以警示。

  法官进一步解释说，异议登记相对于针对登记的权利推定效力而言的。所谓登记的权利推定效力，就是说，一项不动产一旦在产权登记簿上登记，那么就推定该不动产属于登记的所有人。

  但事实上我们都知道，登记是可能有错误、延迟，或很多其他情况，使得登记簿的记载跟真实所有人并不一致，但是由于不动产登记本身有公示效力，在不动产的交易过程中，买受人可以根据登记认定卖方的所有权。

  对此，异议登记起到了一个警示的效力，它可以警示不动产的买受人：该不动产的所有权有争议，还有其他人对该不动产的主张权利，只是因为时间或程序的原因尚未提起诉讼。

  徐冲律师认为，对于因房屋交易而可能导致权益受损的第三方来说，异议登记的警示效力是极为重要的，尤其是可以使得买受人丧失了主张自己是“善意占有人”的资格。在本案中，即便赵某私自将房产出卖，买受人因异议登记的存在，也不能够主张“善意占有”，那么即便交易完成，如果李某后来通过诉讼，争取到了自己的所有权，获得了修改登记的权利，买受人还是要将不动产的所有权还给原来的异议申请人李某。

  徐冲律师提醒，异议登记后，申请人还是应尽快要求原权利人同意向登记机关申请更正登记，以便从根本上保障自己对房产的所有权。本案中，登记更正后，原权利人赵某在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人李某未追认的，不发生效力。

  需要注意的是，根据物权法第十九条规定，如果赵某在李某申请异议登记后，仍不同意更正登记，李某须在异议登记之日起十五日内起诉，否则异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。这也是为了保障房屋所有人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误房屋交易时机。

提 示 ④

登记不影响买卖合同效力

  核心阅读 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

  【案例】 2008年12月8日，原、被告双方协商后，由被告出具一份买房合约给原告，其主要内容是：被告自有房屋一幢，以人民币28万元的价格出卖给原告，定金人民币1万元，在12月15日前房款两清，违约方按房价的20％支付违约金给对方。原告当即交付给被告定金人民币1万元。后原告要交纳房款给被告时，被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。原告主张该买卖合同是合法有效的，被告应按合同约定履行义务，要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。被告辩称，双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，只同意返还定金人民币1万元。

  【分析】 本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。

  我国实行不动产登记制度，不动产非经登记所有权不发生转移。但是这并不意味着未经过户登记，不动产物权转移合同便无效。

  戚建明律师解释说，事实上，不动产登记是物权行为，而不动产转移合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转移合同的效力发生影响，当事人依据转移合同，实施不动产物权登记行为，最终取得不动产物权，该转移履行行为与当事人之间业已存在的债权行为是各自独立的。本案中原告始终承认该合约，没有对该合约予以否认，且合约中双方就合同的标的、价款、履行时间和违约责任均作出明确的约定，因此该合约是原、被告双方的房屋买卖关系的书面合同，是合法有效的，其合同效力是不以过户登记为要件的，被告以未登记为由来说明该房屋关系无效是错误的。

  对于这种情况，物权法有明文规定。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定明确将不动产物权转移合同的债权行为与实施登记的物权行为区分开来。

  由此可见，不动产登记只是不动产物权转移的生效要件，而不是不动产物权合同的生效要件。因此，未办理过户登记对不动产物权转移合同的生效不发生影响。本案中原告没有要求被告交付该讼争房屋，只要求被告承担违约责任，被告在合约后反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，因此原告的请求是合理的，应予以支持。

  戚建明律师认为，在本案中，原、被告双方协商约定了房屋买卖合同，合同中订立了违约金条款，原告亦按照合同约定支付了定金1万元。显而易见，即使原告已通过自己的行为表明订立买房合约的意思表示，并且按照约定履行了支付定金的义务。原、被告双方所订的房屋买卖合同已经符合了民事合同成立的三个要件，即当事人双方真实的意思表示，当事人具备民事行为能力以及合同内容合法，因此该合同已经成立。

  对本案，法院经审理认为，被告将自有的一幢房屋出卖给原告，且收取了原告交纳的定金1万元，该合约是原、被告双方真实的意思表示，是合法有效的。虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响该房屋买卖合同的成立。后被告提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。据此判决：被告应返还给原告定金1万元和偿付给原告违约金56600元。

法治随想

手里有证 心中有数

□ 马立群

  其实，大家都明白，什么能证明这套房子属于你？房产证呗。然而，大家也许还不了解拿到这个证的真正含义。

  房产是人们生活中最重要的不动产，由于它的自身价值重大、拥有不易、总量稀缺，故其历来是法律规制的重点。

  自1998年第七届全国人民代表大会第一次会议通过的宪法修正案，正式确立了国有土地使用权有偿转让制度以来，我国的不动产市场有了飞速发展。特别是近些年，不动产交易在不断满足人们生活需求的同时，已逐渐成为一种新的热门投资理财手段。  随着人们对不动产重要意义认识的增强和国家管理上的需要及登记制度的发达，现今各国法律上均对不动产登记的机关、登记的程序、内容、效力等作出明确的规定，建立了较为完善的不动产登记公示制度。不动产登记不仅是国家对不动产进行行政管理、课征税赋等的依据，也是表彰不动产物权及其变动状况的法定公示手段和维护不动产秩序和交易安全的有效措施，是不动产物权获得法律承认和保护的基本依据。

  我国物权法中就明确规定了不动产物权登记制度。物权法首先解决的问题是物的归属，也就是物是谁的。那么，依靠什么来确定物的主人呢？物权法确定了这样一个基本原则：物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，不动产应当登记，动产应当交付。记载于不动产登记簿的权利人是该不动产的主人，动产的占有人是该动产的主人，但有相反证据的除外。而不动产涉及的面很广，土地、房屋是不动产；草原、林地、水库、道路也是不动产；探矿、采矿、养殖等都涉及不动产。物权中其他的制度，如所有权制度以及担保物权制度，都和不动产登记有着千丝万缕的联系。因此，不动产登记制度是物权制度的重要基础。可以说，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。

  健全的不动产登记制度，规范了大家在不动产交易过程中的各项行为，提醒交易各方注意变更不动产的登记，将不动产的权属加以明确，帮助大家真正做到了“手里有证心中有数”。这不仅有利于保护业主自身的合法权益，也有利于维护社会主义市场经济的稳定发展。