【案例】 某小区共有100余个车位，由于小区居民嫌开发商制定的车位价格过高，故基本上没有采取购买形式使用车位，而普遍采取租用形式。开发商便将未出售的60余个车位一次性打包出售给小区业主以外的其他居民。该车位购买人表示：小区居民要使用车位，就必须购买，否则不得使用。为此，小区业主便以享有车位购买优先权为由起诉至法院，要求认定开发商与他人签订的合同无效。但开发商辩称，60余个车位的购买人是一人独立购买了开发商投资开发的另一处房产，且所购房产达到1000余万元，小区业主不存在“同等条件下的优先购买权”。

  【分析】 近年来，随着城市化进程的发展和家庭收入的大幅度提高，私家车增长的速度较快，小区停车位从整体上已难以满足居民的停车需要，车位、车库作为建筑物的附属设施，其使用价值和商业价值越来越为人们所重视。

  物权法第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。从该规定的立法目的来看，只有在业主的需求满足之后，才可以向外出售或者出租车位、车库，该规定通过对车位、车库的出售或出租加以必要的限制，体现了法律对市场调节的适当干预，有利于纠纷的预防和解决。

  但是，对于怎样才算“首先满足业主的需要”，物权法未明确，不少人将“首先满足业主的需要”理解为“业主享有对车位、车库的优先购买权和优先承租权”。

  虞静珠法官分析，“首先满足业主的需要”有别于“优先权”。如果业主享有的仅为优先购买权和优先承租权，那么，其他不是业主的人就可以出高价购买和承租，这对业主权益的保护是不利的，另外，“出价高者得”显然也与物权法第七十四条第一款的立法目的相背离。那么，“首先满足业主需要”使业主享有的究竟是一种什么权利呢？根据建筑物区分所有权司法解释第五条规定，开发商“应当首先满足业主的需要”的方式是按照不低于规划配置比例将建筑区划内的车位处分给业主。

  徐冲律师解释，业主的这种权利，只能因业主在合理价格下放弃车位、车库的购买和承租而丧失。具体来说，在同一个时间，如果业主和非业主均要求购买或者租赁车位、车库，在同等价位下，开发商只能出售、出租给业主。

  如果开发商与业主就车位、车库的价格不能达成一致，业主仍不放弃购买、承租要求的，应当由具备资质的专业评估机构进行评估，如果业主不愿意以评估价格进行购买的前提下，开发商才可对外出售、出租车位、车库，而不能只要价格不能达成一致，开发商就可对外出售、出租车位、车库。

  在书面征求全体业主是否愿意购买、承租车位、车库之前，开发商必须留足足够的车位、车库供尚未征求到意见的业主选择。业主表达购买、承租车位、车库的意愿，应当在开发商书面征求意见的要求期限或合理期限内答复，逾期则视为对权利的放弃。

  由此可见，本案中，小区开发商在业主仅仅因为价格原因未购买车位的情况下，既没有与业主进一步协商，又没有书面征求全体业主意见，就擅自将车位全部出卖给他人，显然侵犯了业主的权益，其签订的出卖合同应是无效的。