2009年，我国商品房销售面积和销售额总量及增速均创出历史新高。房地产行业对消费与投资拉动作用明显。

  近期的一系列房地产调控政策强调：增加保障性住房与普通商品住房的有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房要求。业界认为从中长期看，这对于房地产业的健康稳定发展有着积极意义。

  对材料、设备、空间、舒适度和使用便捷等多方面的检测报告将成为万科“绿色住宅”的推广标准。

  与以往围绕着房价问题争论不休不同，在日前一次房地产界的论坛上，众多开发商最关注的话题是低碳住宅。在这次论坛上中国房地产研究会、住宅产业发展和技术委员会发布了“低碳住宅技术体系”。

  中国房地产及住宅研究会人居环境委员会常务副主任王涌彬对此的评价是，在中央一系列房地产调控政策的引导下，房地产的投资投机属性将被遏制，而作为生活必需品的消费品属性将回归。房地产业界对于低碳住宅体系的关注，是产业界的理性选择。

  2009年12月25日，万科中粮·假日风景B3、B4栋楼交付入住。这两栋楼的交付意味着万科的产业化住宅在北方落地开花。

  “像造汽车一样造房子。”万科北京相关负责人告诉记者，B3、B4两栋楼宇正式施工之前，先在北京万科住宅产业化研发中心进行过一次“演练”。用同样的施工工艺、同样的户型，先打造出一个二层实验楼，取得实践经验后，才开始项目正式的构件吊装。B3、B4两栋楼的南北外墙、楼梯、阳台板、空调板都是在工厂制作完成的，其余部分则在现场浇筑，然后通过可靠连接将预制部分与现浇部分形成整体。在楼宇内部，则采用了精装修。

  据介绍，工业化施工有许多特点。品质上，在传统工艺中常见而难以根治的渗漏、开裂、空鼓、房间尺寸偏差等质量通病几乎可以降为零；比起相同建筑规模的B1、B2楼，能节约工期约3个月，效率提升约20％；而在物耗、能耗方面，则能实现水耗节能19.34％、电耗节能2.9％，施工垃圾更是大为减少，减少比例分别为40％和50％以上。

  B3、B4号楼仅仅是北京万科住宅产业化的开始。其交付的同一天，万科中粮·假日风景另外两栋产业化楼————D1、D8号楼也举行了奠基仪式，比起B3、B4,这两栋楼的建筑规模和工厂预制化率都将进一步提高，还将使用太阳能热水技术。

  据了解，万科在北京房山区长阳镇拿下的地块，也将有住宅产业化试点工程。按照万科董事长王石公布的计划，万科接下来分三步走：精装修、住宅产业化、绿色建筑，最终实现绿色建筑产业化。2004年，万科率先提出了全面实施装修房的设想，并在近年内持续提升装修房比例，针对地板、瓷砖、背景墙等六类产品，万科采用了集中采购的方式。

  “全国平均每年建造大概600万套商品房，500万套还是毛坯房。深圳的建筑研究院的统计数据是，小装修公司装修一套房子比标准的精装修产生垃圾多两吨，500万套房子大概1000万吨。”王石表示，2010年，万科将全面退出毛坯房市场，实现住宅精装修化。

  “2014年万科将完全实现住宅产业化，到2015年，万科不会再用传统的施工方法，预计那时候一年的开工量，将在1300万平方米到1500万平方米。”在推进住宅产业化方面，王石的意志非常坚定，“没有政府补贴我们也要做”。据介绍，2010年，万科计划实现180万平方米的工业化建筑规模。

  万科的第三步是实现绿色建筑。据了解，万科已在深圳万科城四期启动了首个零排放低碳住宅的试验。这是万科基于南方气候环境下建设的节能、环保、零能源消耗的智能化住宅。

  对于绿色住宅所依托的小区替代能源问题，王石表示将采用光伏发电、风能发电等方式解决。“住宅小区替代能源的目标是达到8％。如果各种政策到位，我们觉得可以达到15％。”

看点之一

最大宗的消费品 最重要的拉动消费力量

  2009年商品房销售面积的增幅达到了历史最高水平。

  国家统计局日前发布了2009年我国房地产业相关统计数据。商品房销售面积和销售额无论是绝对值还是增速均创历史新高。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1％。其中，商品住宅销售面积增长43.9％；办公楼销售面积增长30.8％；商业营业用房销售面积增长24.2％。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5％。其中，商品住宅销售额增长80.0％，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9％和45.5％。中国指数研究院分析师何田表示，商品房销售面积的增幅达到了历史最高水平。

  与此同时，房地产投资同比增速稳步回升，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1％。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2％，占房地产开发投资的比重为70.7％，但仍低于近年来平均水平。

  何田表示，2008年年底，为应对国际金融危机冲击，扩大内需的多项措施出台，这确保了2009年宏观经济实现平稳较快增长，为房地产业的快速发展创造了较好的外部环境。房地产业可以从投资和消费两个方面拉动和促进经济增长。  首先，房地产消费会通过带动相关行业的投资，从而推动经济增长。具体表现在两个方面，一是能带动房地产开发投资的增长；据测算，2009年前三季度固定资产投资对经济增长的贡献度达7个百分点，其中2个百分点来自房地产开发投资；另一方面能带动房地产上下游行业的投资，比如说水泥、钢材、家电等行业，从而促进经济增长。据测算，2009年全年，全国新房（住宅）销售套数为900万套左右，带动家电、装修等相关产业销售额约5万亿元。 

  王涌彬认为，房地产消费还会带动与房地产相关的家电、家具、装修材料和汽车的消费，从而推动经济增长。对于近期一系列房地产调控政策，王涌彬表示，政策的指向是遏制投资投机性购房，并鼓励自住型商品住房消费，这种导向有助于房地产市场平稳发展。此外，中央加快建设保障性安居工程的措施有助于多层次住房供应体系的建立，提高中低收入人群居住水平，有助于为房地产市场创造良好的外部环境，减少商品房市场的波动，保证商品房市场在促进宏观经济增长、实现资源有效配置方面发挥更大作用。

看点之二

经济增长方式的转变有助行业稳定发展

  对房地产行业而言，城市化进程的快速推进是长期利好。

  “转变经济增长方式，使经济增长从过于依靠投资、出口转变到依靠投资、消费和出口的均衡发展上来，有助于提高居民收入水平。而回归消费品属性的房地产将从中长期受益。”何田表示，经济增长方式的转变也有助于引导市场预期，进一步梳理房地产行业与宏观经济的关系，使房地产调控效果更为有效，让行业发展具备稳定和可持续性。

  对于作为消费品的房地产，王涌彬认为行业仍面临着长期的利好，房地产业在拉动经济增长中的作用也仍然突出。据介绍，我国总体上已经进入了城市化进程中的中期加速阶段，目前我国城市化率只有46％，远远低于发达国家平均85％的水平，也低于世界平均55％的水平。另外，2009年末召开的中央经济工作会议上提出要放宽中小城市户籍限制，这对于房地产行业来说，是很重要的发展机遇。

  国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成认为，城市化进程的加速，有利于改变目前的投资结构与消费结构，在城市化的过程中，房地产业拉动内需和促进消费的作用将得到持续的展现。

  就行业内的发展趋势，王涌彬认为开发企业对于产品本身的关注将更明显，一些好的方向已经出现，比如低碳住宅、绿色建筑，一些企业如万科、龙湖地产等公司都已经开始在这些方面进行了尝试。